眺望代っていくら!?アニヴェルセル豊洲跡地再開発による影響の考察

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こんにちは!
ふじふじ太です!

 

先日自身初の座談会・セミナーを実施させて頂き、その時の参加者の皆様のご協力のお蔭で良い成果物が出来上がりましたので、ブログでも公開させて頂きます。

 

 

<<湾岸エリアの魅力とは?(ブレインストーミングの結果)>>

 

 

たくさんのご意見ありがとうございました!

 

 

さて、早速本日の本題ですが、まだ記憶にも新しいですが豊洲二丁目で再開発の発表がございました。

場所は「アニヴェルセル豊洲」と「TOYO TIRES TOYOSU DOME」の跡地となります。
今のところの予定では来年2022年春頃から竣工が始まるようです。

高さ的には100mくらいということで、B棟の高さにやや届かないくらいの高さでしょうか。

 


 

 

 

この発表をきいて同じ豊洲二丁目エリアである、パークシティ豊洲の資産価値への影響を気にされている方も多いかもしれません。

 

特にパークシティ豊洲のB棟の東向きの抜け感に影響がありそうですね。

 

C棟は日照にも影響がありそうですが、A,B棟の方とは距離も100m近く離れておりますので、そこまで日照には影響がないというお話のようです。

今のお話しだけだと、東向きの価格に影響を及ぼしそうな気もしないでもないですよね。

今の内に早く売却をした方が良いかなと考える方もいるかもしれません。

 

結論から言います。

 

全く売り急ぐ必要はございません!

 

他に売らなければいけない理由がある方は別ですが、そうでないなら焦る必要はないと考えます。

 

不動産仲介業者という立場からすると売却が出た方が仕事になるのですが、ここは正直ベースにお伝えいたします!笑

 

 

また、私の個人的な見解ですが、

価格への影響は限定的で、ほとんどないのではないかと思っております。

 

もちろん価格への影響が皆無かと言われるとそうとは言い切れませんが、この開発の影響で東向きの価格だけが大きく下がる、西向きと東向きの差がさらに広がるということは考えにくいです。

 

 

では、なぜそう考えるのかという根拠をご説明いたします。

がその前に、「眺望代」について少し触れてみたいと思います!

 

 

眺望代っていくら?

 

眺望が良いお部屋は、そうでないお部屋よりも価格が高い。

これは周知の事実ですが、なかなか眺望代いくらかと言い切るのは難しいですよね。

当然マンションによっても、眺望の程度や将来性によっても変わってきます。

 

「眺望代」という非常に定性的な指標を、条件を絞って比較をすることで、定量的な指標へと変換してみました。
標本として、湾ナビデータに蓄積されている過去の成約事例を活用いたしました。

 

 

過去3年間の取引事例を纏めると、
結論ですが、

 

パークシティ豊洲の東向き住戸と西向き住戸で約12%の価格差がある状況です。

※西向きの方が東向きよりも12%高く取引されている。

 


↑アーバンドックパークシティ豊洲西向き低層の眺望

 

 

ややお粗末ではあるのですが、この価格差を「アーバンドックパークシティ豊洲における、東向き住戸と比較をした場合の西向きの眺望代」として定義できるかもしれません。

 

12%って結構大きいですよね!

 

 

例えば、西向きと東向きで、同じ広さで同じ階数で同じ間取りだったとしたとき、東向きが7,000万円であるとすると、西向きは7,840万円になるというイメージです。

 

いかがでしょうか。
そのくらいの差なら当然プレミアムな眺望のある西向きでしょ!という方もいれば、840万円も差があるなら眺望そこまで優先しないから東向きで全然いい!と考える方もいると思います。

 

どちらが良い悪いという内容ではなく、それぞれの考え方やご予算の事情もあると思いますので、どちらを選択しても正解です。

 

 

では本題に戻ります。

 

 

 

価格への影響が限定的と考える理由①

 

 

まず大前提として、前述の通り、B棟東向きは取引価格に「眺望代」がそんなに乗っていないと考えます。
だからこそ西向きとの価格差が12%も離れており、眺望をそこまで重視して購入されていないとも言えます。

 

 

語弊があるといけないのですが、東向きの眺望が悪いと言っている訳ではなく、永久眺望・運河ビュー・レインボーブリッジビューの西向きの眺望と比較をすると弱く感じるという意味合いです。

 

 

仮に眺望が大きなセールスポイントの住戸の目の前に建物が建つとすれば、それは価格に影響が出るかもしれません。

 

 

私も現地を再度確認しましたが、距離も結構離れているなという印象でしたので、少々抜け感が弱くなったとしても価格にそれほど大きなインパクトを与えるとは考えにくいです。

 

 

さらに言うと、パークシティ豊洲は豊洲のマーケットリーダー的な存在で、商業施設一体開発、駅直結という圧倒的な強みもある訳ですので、眺望以外にも他にも住みたいと思う理由は山ほどあります。

 

 

もし今B棟の東向きを売却しなければいけないという時は、眺望以外の強みと希少性をしっかり伝えて売却活動をすれば、今の相場から大きく下がることはないかと思います。

ご売却希望の際は是非ご相談ください!

 

 

価格への影響が限定的と考える理由②

 

先ほど東西の価格差が12%というお話しをしましたが、この差がさらに開くでしょうか。

 

適切な例かどうかはわかりませんが、パークタワー晴海という物件を例に挙げてみます。

 

 

パークタワー晴海の南向きは永久眺望で、それはそれは大変申し分ない眺望です。

 


↑パークタワー晴海南向き低層の眺望

 

一方北向きは現時点ではスカイツリーが見えて素晴らしい眺望なのですが、北側の現在モデルルームがある土地には将来的に大規模なマンションが建つ可能性が高いと言われております。

 

パークタワー晴海はすでにその北向きへの前建リスクを想定した上での取引価格になっていると考えてもらって結構です。
※現に同じエリア区画のタワーマンションよりも北と南の価格差が大きいです。

 

さてその状況で、北向きと南向きでどのくらいの価格差がどのくらいあるでしょうか。

 

運河ビューの永久眺望で日当たりの良い南向きと、その真逆の北向きでの比較です。

 

眺望の良し悪しに加えて、日当たりという要素も南向きの方が優勢であると考えると、アーバンドックパークシティ豊洲の東西の価格差よりも、大きく差があってもおかしくないように思います。

 

 

早速答えを言うと、過去2年間の北向きと南向きの価格差は11.5%でした。

 

※補足ですが同じ晴海エリアのザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス・ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンスの北向きと南向きの価格差は平均5%程度でした。

 

 

もちろんこのデータがすべてではございませんが、ここから推測できることは、

 

「眺望による価格差」というのは開いても10%少々くらい

ではないかということです。

 

よって、上記推測が合っているとすれば、アーバンドックパークシティ豊洲の東西の眺望による価格差がこれ以上さらに開く可能性は低いのではないかと考えます。

 

※あくまで過去の取引データに基づく考察となります。

 

 

本日は以上となります。

ご購読頂き有難う御座いました!

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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