こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 取らぬ狸
誰に答えて欲しいですか？
のらえもん, ふじふじ太
メッセージ本文:
はじめまして。
いつも楽しみながら勉強させていただいております。
当方、中古で購入して現在も住んでいるのですが、子どもが生まれたこととリモートワーク主体なこともあり手狭になってきており、現在一期一次が開始された某湾岸大規模新築タワーへの住み替えを検討しております。
ありがたいことに現居の含み益もそれなりにあり、事前審査もなんとか通るラインなので申込を検討しています。
しかし、現居の環境や住みやすさも家族全員大変気に入っており、新居候補と比べるとそこがネックです(物件自体は新築であること、湾岸エリア随一のデザインなど気に入っております)。また今後益々相場が上がって行く中で、湾岸の新築を買える最後のチャンスなのではないかとも思っております。
前置きが長くなってしまったのですが、そこで、少しグレーな相談かもしれないのですが、ぜひご意見いただきたくご相談させていただきました。
新居を契約後、引き渡し直前でやっぱり現居に住み続けたいが手付け金は放棄したくないとなった場合にどのような流れが想定されますでしょうか？
なお、新居の住宅ローンは、現居を後売条件のもので事前審査を通して申し込むことを考えています。
この場合ですが、例えば、引き渡しは一旦受けるが、一度も住まずに新居を売却してしまうことで新居の住宅ローンは契約したばかりかと思いますがすぐに完済させ、現居には売却もせずそのまま住み続ける(住宅ローンもそのまま)ということは可能(認められる)なものでしょうか？気になっているのは、新居の住宅ローンは住民票を移すことが条件と伺ったので、もしかしたら実態とは異なる住民票の移動をしてしまうかもしれない点と、銀行さん的にはこのような動きはどう思われるんだろうかという点です。
そのような生半可な気持ちで新築マンションを申し込むなんて言語道断とお叱りを受ける覚悟でご質問させていただきました。
お手柔らかによろしくお願いします。
お便り頂きありがとうございます！
おっしゃる通り大変グレーなご相談ですね。。
新築の手付金を放棄したくないなら、買って引き渡しを受けてから売るしかありません。
問題は売却までの期間ですが、間髪入れずに、しかも住まずにすぐ売却することが可能かどうかと言われれば、可能ではあります。
新築は引き渡しまでの期間が空く分、中にはその間に転勤や海外赴任が決まったり、親の介護で実家に戻る必要があったりなど、やむを得ない事情で売却せざるを得ないという方もおりますから。
引き渡し後の自宅を売却することは個人の自由なので、銀行が認めるかどうかは関係ありません。
注意点は新築の場合、デベロッパー側で転売禁止特約が付いているマンションがあるのでご注意ください。
ただ社会通念上、やむをえない事情がないのに即転売をするのは違和感があるので、銀行からの印象は悪くなるでしょう。
やっていることは住宅ローンを使って転売しているのと一緒ですから。
狙ってやっているとしたらむしろ投資家の転売ヤーよりたちが悪いと言えます。
ただ、だからと言って何か損害賠償や違約金などのペナルティが発生するかというと、今のところ聞いたことはありません。
当然住宅ローンである以上は「住む」という前提があるので、それを破った場合のペナルティがあるとすれば一括返済ですが、そもそも売却するならもはや関係ないです。
銀行によっては金消契約時に一括返済以外の何かしらのペナルティ（返済手数料を除く）が発生する条件が付与されるケースもあるのかもしれませんが、今のところ私は聞いたことがありません。
もし上記ケースでペナルティがあった、知っているという方、是非コメント欄で教えて頂けますと幸いです。
もしあるとすれば、金融機関からの印象が悪くなることで今後のローン審査に影響するということはあるかもしれません。
ローンなどの履歴は個人信用情報に記録されます。
返済後から5年間は残ると言われております。
怪しい取引履歴があると審査面でマイナスの印象に働く場合がありますのでご注意ください。
また、今湾岸エリアの相場は上昇気流なので、新築即転売でも購入価格以上で売却できると見込んでいらっしゃるのだと思いますが、不動産に絶対はありません。
それなりにリスクが伴います。
購入価格より転売価格が下回ると手出しが必要になってしまい、そもそも売却ができない可能性があるのでご注意ください。
申し込んで当たったからには運命だと思って腹を括って住みましょう！
住みたくないならそもそも申し込まないことです。
後悔のないように申し込みをされる前に、ご家族でしっかり話し合いましょう。
ちなみに、最近湾岸の新築申し込む方は当たったらラッキーという軽い感覚で申し込んでいる方が多いので、取らぬ狸さんのような方割と多いですよ！
晴海フラッグ当たって困っていますという相談結構受けてきましたので。。
上記、取らぬ狸さんのご参考になれば幸いです。
ご講読頂きありがとうございました。
ふじふじ太
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金融機関勤めですが、損害賠償請求される可能性はありますよ
こんな事安易に書いて大丈夫ですかね？
個人的に聞いたことがないといっている記事にいちゃもんつけるのはどういう神経？
ちなみに私もこのケースでのペナルティは聞いたことがありません。
もちろん、今後転売が問題視されるようになれば規制が入ることでしょう。
コメントありがとうございます！
こういうご意見待ってました！
具体的にどのような場合に、誰に対していくらの損害賠償が発生するのでしょうか？
銀行内で今までどういう損害賠償があったのかなど後学のために可能な範囲で教えてほしいです。
当然私も知り合いの銀行の担当者複数名に確認した上で記事を書いてますが、このケースで損害賠償になったことはないとのことでしたので、ご意見大変興味深いです。
当初から（転勤とか海外赴任とかではなく）住まない可能性があるのに住宅ローンを借りるのは詐欺罪にあたるのではないでしょうか。金融機関はこれまで被害届を出したりはしてこなかったのだとは思いますが。
質問者のケースのためにセカンドハウスローンという商品が用意されているのであり、上記の事情でセカンドハウスローンではなく住宅ローンを借りるのは明らかに問題だと思います。これまで問題になった事例がないからといって今後もそうだとは限りませんし。
コメントありがとうございます！
なるほど、詐欺罪ですか。
本当に悪質な場合はあり得るかもしれませんね。
ひとつでもそういう判例が出れば、現実味を帯びそうです。
今まで問題なかったから今後問題ないとは言い切れないという点は同意です。
https://www.flat35.com/guide/caution/index.html
金融機関の住宅ローンもフラット35と同じで用途が決まっているため、詐欺罪の危険性があると思います。