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第12回スムログ座談会(前編)「台風と水害と晴海フラッグ」

前回の座談会から3ヶ月が経過し、晴海フラッグの1期1次販売も完了しましたね。こちらで公開した晴海フラッグの答え合わせや、最近起こったあの話題など今回も張り切ってお届けします。(10/23収録)

それではスムログブロガーの皆さま、どうぞ!

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 前編はここまで!

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は8件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! マンションマニアの住まいカウンター

DJあかい
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いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。 得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。DJあかいのマンション総研

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港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。

はるぶー
はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

住井はな
住井はなさん

マンションが大好きな子育てワーママです。女性目線でマンションの選び方や住まいの情報を発信していきます! (モデルルーム、街づくり、子育て、ワンオペ、保育園、教育)

座談会


台風と水害について

みなさん、こんばんは。のらえもんです。気がついたらそろそろ年末感がやってきました。この収録は10月23日に行っていますけど、先日の台風すごかったですね。みなさんどうでした?

最近めっきりモデルルームにおでかけしていないので専ら管理の人になっているはるぶーです。川の近くに住んでいるんで、溢れないか心配しまくりで水位ばかりチェックしてました。

私も隅田川が溢れないのか、ヒヤヒヤしていました。みんなよくがんばった。だって聞くところによると「伊勢湾台風以上の雨量が降った」らしいじゃないですか。「治水は国家の基礎」ですね。荒川・利根川が溢れなかったのはダムやその他の治水事業のおかげ。

こんばんは!住井はなです。私も川の近くに住んでいるので、警報が鳴ったりはしました。でもいざ台風来ても方向なのかな?全くうるさくなかったので、のんびりお酒飲んでいて途中で寝ちゃいました。ニュースも見ずに朝まで・・・

実は、風向きが15号と19号で違ったんですよ。だから「音は15号が凄かったけど19号では大したことなかった」ってのは合ってるかもです。

シャキーン!この座談会が公開される頃には9件目の購入が確定しているはずのマンションマニアです! 二重窓のため「窓を閉めているとほとんど音がせず」でしたが外の植栽はけっこうやられてました。。。

隅田川は荒川の支流にすぎないので、上流で岩淵の水門閉めたらそれ以上水位あがんないですよ。「荒川的にはまだまだ楽勝の4mちょっと」で岩淵の水門は閉めますから・・・15年ぶりくらいだったかな。

こんばんは、港区の運河近くに住むタビーです。最初は運河の水位チェックしてましたが、早々に水門閉められたので影響はありませんでした。むしろ港区のハザードマップでは「荒川・隅田川があふれるほうが危険」ですね。風切り音はそれなりに激しかったです。

湾岸のタワーの人とかは、隔て板(ケイカル板)が割れた家が結構多かったかも。うちも15号19号ともせっせと保険申請案件の風害でてます。

確かに「隔て板が割れた」ってお話は聞きましたね。

ということで、この話題を出すといえば武蔵小杉ですよ。 東京都区部とその近郊で「目に見えてわかりやすく被害が出たのが武蔵小杉」でした。マスコミもわんさか来てたし、ヘリも飛んでた。八王子のほうがもっとひどいとこあったのに。

川に面しているような立地であれば水害も気にしますが、武蔵小杉は・・・ちょっと予想していなかったです。

特にシンボリックなタワーマンションが全館停電になっちゃって。それがまた絵になってしまった。あと水が溢れたときに「なぜか浮き輪をもって遊ぶ川崎民」が拍車をかけちゃった。

シンボリックなせいなんでしょうね。3.11でもウチはまったく被害なかったのに、妻がタクシーで行き先告げただけで「あぁ、あのあたり大変でしたね(可哀想に)」みたいに言われたと。

都市型災害、内水氾濫の怖さを知りました。

そうですね。ただでさえ排水先の多摩川が溢れている状態で、かつ大量の雨水がきたら、ひとたまりもなくやられてしまいます。

確かに大変だと思うけど、武蔵小杉とか湾岸とか「タワーが無数にたってるとこは割とDISられやすい」でしょう。ちょっとなとか・・思った。

まぁ、ほとんどのタワマンは「すんでのところで丸一日停電を回避できた」みたいなんですが・・・「一番被害が大きかったタワマンは、まだ復旧作業のさなか」と聞きます。今回被害に合われた方のお見舞いと一日も早い復旧をお祈りいたします。

早く完全復帰してほしいですね。

「電気室を地下に格納する」ってのはタワマンの常識ですけど、それが裏目に出た形になりました。

のらえもんさんの記事やツイートにあったようにきっと「たまたま今回は武蔵小杉」の部分もありましたよね?他のエリアだって、台風のルートによっては、浸水の可能性は十分あったと思う。

そうです、「たまたまタワマンが乱立する武蔵小杉」だったんです。もちろん、ハザードマップには乗っていたのですが。それだって、文京区にだって港区にだって、100mmの雨が来たらひとたまりもない場所はいっぱいある。「武蔵小杉がタワマン銀座で、しかも停電したものだからシンボリックになってしまっただけ」です。

保険がたんまり出て、はやく復旧されるといいなぁと思ってます。頑張れ武蔵小杉。

今回の教訓として、騒いでる人はほっといて、これを機に「ほかに設備関係で脆弱なところがないか?」は点検・確認したほうがよさそうですね。セキュリティと同じで一番弱いところから一気に来ますから。

住まい選びで考えること増えそうですよね。今後のこの規模の災害が起こることを想定して住まい選びをすべき。100%安全は無いなりに、「この立地であれば、この家であれば、〇〇の可能性がある」ということを事前に想定した上で契約しないと、と思いました。

今回の件を活かして「より安全・安心に暮らせる分譲新築マンション」が増えていくといいですね。

案外マンションの保険で”水災不加入”ってケースは多いですから、この機会に理事会の人は見直してみるといいかも。うちも実は9/10に切り替えるまで不加入でした。オプションの契約なのでなにも指定しないと「入っていないこと」は結構あります。

ぶっちゃけですね、億ションばかりの港区某白金新築タワマンの位置だって、古川のそばで浸水ハザードマップにバッチリ載ってるわけです。だからかは知らないのですが、電気室は二階にあります。

港区のハザードマップ、古川沿いはまっかっかで目立ちます。

パークタワー晴海や、アルファグランデ千桜タワーも2階への設置だったと思います。

地下鉄の出入り口やデータセンター、銀行などで採用されている「防水シャッター等で対策するマンション」も出てくるかも?ですね。

電気室は2階にあるといっても、駐車場は地下にあるわけで。大量の雨水が来たら高そうなお車も沈んでしまいます。

マンションが水災をカバーしていても、「車の水没は車の保険でしか出ない」ので注意ね。機械式で地面にめり込んでいるやつで案外多いケースです。あらかじめ理事会から告知してないと「責任は誰?」とか揉めやすいものです。

ウチも駐車場入り口はちょっと下がったところにあるので、組合にとっては貴重な収入源でもあり、どこまで耐えられるかは気になりました。(めり込んでます)

管理組合的には、低い浸い水でも地下駐車場に水が流れ込むようなとこでは、土嚢でも積むとかで地下駐車場は守るのは必須でしょうね。

まぁ、今一度、ご自宅近くのハザードマップは確認したほうがいいですね。建物に水が入ってきてもタワマンは流されることはありませんから、変に動かなければ、命は守られます。「電気がやられたらホテルに行くか実家に帰るか」まぁタワマンでなくてもマンション住まいならそういう切り替えが必要かもです。

あと…デベ選びも重要だなぁって!

本当にそうですね。「沈んだら協力しくれるデベの物件」を買いたいですよね。

売ったら別にデベにも管理会社にも”なんとかする義務”はないです、一方で、やはり「そのデベのフラッグシップ的タワーがずっと停電です」ともいかないから、今回三井・住友ともに必死だったと聞いています。

晴海フラッグの結果発表

さて、そろそろ本題に入っていいでしょうか?

前回のテーマだった晴海フラッグ。第一期600戸売出しで、一部の住戸に人気が集中しました。

予想通り、顕著でしたね。人気集中。

もちろん、前回あげたお部屋は当然倍率がついていて。

もともと「メリハリをつけた値段設定」ではありました。

「晴海フラッグがいいのか」「少しでも安くて広いマンション」に応募したかったのか。 あとまだ、第一期二次は販売開始していないんですよね。聞いたこともないJVの規模だし、販売現場も相当混乱しているのかな。

一期二次は今予告中で年内、年明けにSUN VILLAGEとPARKorSEAのどちらかで第二期が始まるみたいですね。

晴海フラッグ参戦して落選。「64倍住戸にチャレンジ」と狙いすぎました。

64倍www。バブル期のマンション抽選かな?前回の座談会でピンポイントで上げまくっていたので、歪みを加速させたかもしれません。ただ、1倍のところも多くて、人気の偏りがありましたね。

64倍、IT業界的にはキリのいい数ですね(笑)

抽選会はPARK VILLAGE、SEA VILLAGEと分かれて実施されており「最高倍率71倍住戸の抽選風景」は見れずでしたが「64倍住戸抽選時の会場の緊張感」はたまらんものがありました(笑)

私「2倍でも必ず外れる」けど・・・・

はるぶーさんに晴海フラッグを売ると、全部のデベから怒られちゃうから。

座談会のためにMR見に行ってしばらく参戦する気マンマンでしたが、最終的に「自分が家族で住む絵姿」がイメージできずチャレンジしませんでした。「最高378倍だったシティタワー品川」は宝くじと思ってチャレンジしましたが。

タワー棟は住友でしょう・・・「値段で見送った人が買える」とかないからまだいけるかな・・・

「タワー棟は住友」、「商業施設はららテラス」と予想しています!!

タワーの前にSUNビレッジが。SUNビレッジの間取りが面白くて注目しています!

SUNビレッジのオススメはずばりどこですか、まんまに先生!

SUNは個人的にも狙っておりまして、やはり内廊下の棟が気になります。

盛り下がるようなこと言っちゃって本当にゴメンなんだけど、品川区の八潮団地にこの間行ってきたんですよ。なんとなく雰囲気がちょっと似てるな〜と。もちろん、晴海フラッグは板状マンションとして見るとずば抜けてかっこいいんですけど。

個人的には地元が近い「光が丘団地」に似ているなぁ~と思っています。

いまのトレンドって、「駅近」・「商業施設や商店街隣接」・「利便性重視」なんだけど、晴海フラッグはどれからも外れているのよね。それゆえに、ちょっとだけ買いにくい。

BRTもどの程度のもんかわからないし、臨海地下鉄だって来るのか未定。ここに住む人は開拓民なわけ。でも、湾岸地区に開拓民として来た人たちはこの10年、ずっとその後の利便性向上の享受を受けて来たから、「きっと大丈夫なんだろう」って。そう楽観的に考えている自分がいる一方で「本当にシラフで買えるのか?」って思ってる自分もいる。

湾岸の妖精の僕がそうなんだから、みんななるべく外さないところ、と思って人気が集中したってフシがあるとおもいます。「値段・眺望・広さのバランスから見て、これは外れないよね」ってところに、みんな殺到した。

実は、前回の対談では、4000戸あるのに、その1階共用施設の相互乗り入れの魅力の話はほとんど出なかったんですよね。「他の棟に遊びにいって楽しめる」のでなければ、「100-200戸とあんまり管理や修繕ではスケールメリットの効かない中規模のマンションが無数に立っているだけ」と評価的には変わらなくなる。

違うマンションなのに、1階の共用施設が相互利用できるというのは、この規模のメリットを活かすことができて魅力的ですね。

ちなみにマンマニさんは、何平米くらいのを狙っているんですか?

晴海フラッグ買うならできるだけ広い部屋にしておいたほうが良いと考えています。 中央区で広い部屋を現実的な単価で買っておけば駅近と競合しないと思いまして。

ちなみに申し込んだ部屋は87.39㎡の4LDKで6800万円ほど。そりゃ人気出るなぁ~と。

マンマニ先生の「できるだけ広い部屋。中央区で広い部屋を現実的な単価で買っておけば駅近と競合しない」って本当にそう思うよ。「中央区で90平米100平米買えるチャンス」なんてこれから来るのか、いや来ないだろうと。

だから、特徴ある部屋を買ったほうがいいんだと思う。ここしかない、ってとこ。でも、湾岸で100平米とかになっちゃうと、総額が張ってしまって、実は中古になると坪単価が伸び悩む傾向にある。

ウチも「港区で90平米100平米買えた時期」でしたが、埋め立て地エリアに賃貸で住んだから15年くらい前に購入行動をはじめたものの、多少の期待はあっても今の状況は具体的にはイメージできてなかったですね。

今仕事終わりましたー

おー参入。

晴海、みんな例の部屋は外れたみたいね。レインボーブリッジ見えるビューバスとか?

最初から思っているんですが「とても夢があるけど難しいマンション」ですよね。ドゥ・トゥール側から晴海フラッグ見て、バックに海と空。遠くにレインボーブリッジ!いい!ってなるけれど、じゃあ「ドゥ・トゥールやベイサイドタワー買ってこの景色を見ればいいのでは?」ってなる。晴海フラッグに近ければ商業施設とか教育施設の恩恵受けられそうだし。

だから、晴海フラッグを買うのであれば特徴ある部屋がいいな。ビューバスもだし。広さもだし。

ちょっと広めが好きな私、The Tokyo Towers とか、ケープタワーあたりまでで、パークシティ豊洲はもう90-100ってのは殆ど無かったように記憶しています。その後の平米100万円時代のタワーは角でも70平米とかでそういう広さのを求める人には選択肢はなかったからね。

広い住戸って一度住んだら、なかなか狭くできなくなりますよね。。。天井高沼と、広さ沼には手を出しちゃいけないという気がする。

そうね ディスポーザーとかと一緒で一旦広くすると狭くはできないよね。ダウングレードはできない。

沼ですね。沼!

戻れないけど現居の天井高並みにしようと2億3億するので困ってます。

タビーさんは一生モノのリノベしたのでw

いや、10年以上経つとイジりたくなってくるので(フツーはそれが1回目)、その時点で一定の広さ・天井高は必要ですね(それが沼)。

晴海フラッグ、建物見たら黒っぽくてびっくりした。白いイメージあった。

見に行ったけど、全く同じ印象。豊洲市場側からみたけど、かっこよかった。デザイン攻めてる。

住友っぽいよね 色が。 ティターンズのガンダムみたいなw

ティターンズカラーwwww

そうかな?黒っぽいですか?確かに白っぽくはないですね!

前出のシティタワー品川は当時「黒?!」って言われましたが時代が追いついた?

個人的には、(はるぶーさんもだと思いますが)鹿島によくある白っぽいスレンダーなタワーが好きなのでHARUMI FLAGはかなり方向性違いますが。

私は鹿島がよくやるような白いのが好きだから・・・って鹿島かぶった(笑)

普通の板状マンションとはデザインがかなり違いますね。次回からはSUNも加わって、更に悩ましいことになりそう。

中央区で”カタギ”が80オーバーなんてのが買えるのはこれで最後でしょ。待っててもでてくるわけはない。

SUNの内廊下棟にお求めやすい価格の住戸があれば。

お金持ちになってSUNビレッジの5A116-Rに住みたい。いくらですか、これ。。。泣

SUNビレッジの5A116-R


王様部屋ですね〜

このリビング、すんごいかっこよさそう。唯一無二。

お手洗いの位置は気になるんですけどね。あと冬寒そうとか。でもそんなのも超越しますよね。レインボーブリッジ見えるでしょう?

レインボー方向を見てください!と言わんばかりの配置ですね。

というかこの間取りでトイレ一つなの?

まぁ、116ですからお手洗い1つでも。。。

デュアルボウルにはなってる。

ダブルボウルですよ!ダブル烈風拳ですよ!

最近少ないですが、朝の慌ただしい時間とかデュアルボウルはモメなくていいですよ。

あかいさんが大好きな「レインボービューバス」にはしなかった。

資産価値に↓

この方角でビューバスじゃないんだ、は思いました。

しかしこの棟にはコンシェルジュはいない。2つ隣までお出かけ。なんか水さしてばかりやな…

価格とサービスのアンバランスさはあるよね。

ビューバスはSEAの特権ですかね。2次以降もビューバス間取りでてますものね。

まあこの部屋ビューバスにしたらSEA売れなくなるもんね。 あとトイレ2つないとうち朝ダメなんよ。

ビューバスに異常にこだわるあかいさん…

マンションは「ビューバスにリフォーム」はお金かけてもなかなか難しいから。

確かに「ビューバスはリノベでは無理そう」とハナからあきらめてました。次こそ狙うか?(笑)

ビューバスはプライスレスでしょう。

画竜点睛を欠く感ありますけど、でもやっぱりすごい。

さて、だいぶお話できたのでいったん休憩しましょう。つづきは後編「実物がとても良いマンション」になります。



前編はここまで!

後編「実物がとても良いマンション」は、11/19(火)公開予定です。座談会のバックナンバーはこちらで公開されていますので、併せてどうぞ!

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