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第11回スムログ座談会 「晴海フラッグ(後編)」

先週の前編は楽しんで頂けましたでしょうか?

それでは続いて、「晴海フラッグ(後編)」をお送りします。今回も、価格、管理、教育環境など、内容盛りだくさんなのでお楽しみください。(6月下旬収録)

それではスムログブロガーの皆さま、どうぞ!

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 最後に

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
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湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

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すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

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港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。

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都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

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座談会


続いて、「晴海フラッグ(後編)」をお送りします。今回も、価格、管理、教育環境など、内容盛りだくさんなのでお楽しみください。(6月下旬収録)


価格について

価格についてなんですが、まず、SEAの坪300弱ってどうすか?300ちょい超えくらいか。

一応300未満もありますね。数字としては悪くないと思います。低層でも条件いいですからね。

絶妙なラインだなぁ…と思いつつ、外廊下と内廊下の価格差が坪単価10~、上層階で15くらいの差です。

投資はやっぱりあかいさん、マンマニさんオススメのPARK-Cの少し海が見えるところだと思うんですが、実需ではどこが一番人気なんですか?

人気は4LDKかな?(そこばかり)

あ、実需としてもそこなのかな?半投半住?

晴海フラッグの中で考えると「眺望の抜け感と価格のバランス」からSEAが実需では人気なんじゃないですか?

そうなると、AとBの中住戸で比較するなら「内廊下のBじゃないの?」って思うんですよね。

薔薇のつき方はビューバスでしたけど、それはモデルルーム住戸だからっていうのがありそうですね。

SEAで一番穴場は、前回も言いましたけど「南西北東角部屋でレインボー眺望にプレミアムがほぼ載っていないA棟の4A115の上層階」だとは思います。下の階と上の階で価格差が無さすぎて上に行くほどおすすめですね。低層だと、晴海旅客ターミナルがかぶってくる(ここは撤去されると聞いてます)。ここの下の階を選ぶんだったら、南東向きの中住戸の方が私はいいかなぁ。
4A115低層の眺望

A115の最上階の最大天井高は2.7mだし、絶対凄い倍率になると思う。

いちおくえんいじょうにおうぼできないからA115さいじょうかいは、ここでいっちゃいます。あそこはこすぱはんぱない。

SEAは面積的には80~150㎡台までありますけどどのへんかな。グロスを考えると人気があるのは80~90かな?

9000出せる人は貴重ですからね・・・やっぱりD棟85平米くらいが僕は目に留まりました。9000出せるんなら、B棟の中住戸チャレンジかなぁと。

SEAは下でも眺望抜けるから、天高高い最上階以外価格差がないですよね。

なるほど永久眺望。将来不安なし!

価格差少ないから明確に抜けてくるとかあるなら上から薔薇が付いてくるかなぁ。

SEA、永久眺望で嬉しいと思う光景(と書いてシーンと読むby住友)かは人によりそうです。有明の海側に近いイメージ?

有明の海側もいいのですが、やっぱり首都高向きですから、SEAの気持ちよさは別格だと思いますね。
「目の前は公園、その向こうは川」ですからね。眺望と日当たりは都内最高でしょう。

2、3階だと公園の木々も見えたりして。別に下でもいいかなって。SEAの内廊下棟は3戸1だから高いですよね。3戸1魅力的だけど。

でも、SEAに限らず、この物件の2階~4階はベランダの仕様が違うかもしれないので注意です。

わりと戸数があるからどこまで人気になるかは分からないけど100㎡超はやっぱりいいと思う。普通の物件では数自体が少ないし中古は築約10年の「トーキョータワーズ高層階オーシャンビュー」がだいたい坪単価350万円ぐらいで成約しているのが現状だから駅が遠くても新築のオーシャンビュー100㎡超が300ちょっととかのお部屋は魅力的。

湾岸エリアで100超はホント少ないですからね。はるぶーさんもそれで買え(わ?)なかったし(笑)。

T T Tか、ケープの角くらいしかなかったかな。
あと、Seaって、確かBの方が内廊下だと思うけど、棟別の管理費の差が空調コストの差と思うにはえらい大きかったような気がする?

管理費1万円の違いは、35年1%ローン換算で350万円の差。SEAのB棟買える層は、いけるんじゃないですか。9000~10000万円の物件を買える人にとっては誤差でしょ誤差。

0.5%だとさらにやばい…。

0.5%だと、385万円です。

SEAのB棟は第1期分譲の中では管理費単価が最も高いんですけど、総戸数78戸で「エレベーター2基」、「各階ゴミ置場も1フロア2つ」、「24時間有人管理」、「コンシェルジュでの358円/㎡」は普通の単体78戸ではまず不可能な単価。

SEA-Bはむしろ、晴海フラッグの恩恵受けてる、と。(学びがある)

管理費差は電気代の差では説明できないなぁとか思ってたけど、確かにEVとゴミ置場考えるとあり得るかな。

PARK-Cの海が見えるところは、現地で見たら意外に抜けてる感じでしたね。

PARK-Cの坪単価最安値はくじ引き必須でしょうね。

もし中央区アドレスで買えればと狙ってた人が、「あれ、ここなら80超いけるんじゃ?」っていう線ですよね。

なるほど最後の中央区。

あと、PARK-A棟の坪400にぶったまげたんだけど。

ぶったまげました!でも、私レインボーブリッジラブだから、それくらいするかなって思ってしまう。

でも、これリセール考えても上の方なら全然ありじゃないかなぁと思っちゃうのよね。だってここ以上のレインボー眺望ってないし。

晴海現地でレインボー目の前に見た日にららぽーと豊洲行ったら、「レインボー遠っ、小さっ」と思いました。

あそこから見ると、やっぱり圧倒的なんですよね。勢いあまって自分でプロモーションビデオを勝手に撮りに行きましたからね。お金がかかった道楽、みんなに見てほしい。

レインボーブリッジランして逆方向から見ると、晴海だけ別格に近く見えます。

湾岸に住む醍醐味!SEAでもベランダに出れば見れるだろうけど、リビングから見れるのは全然違う!

最近はお台場の花火もしょっちゅうやってるから、かなり楽しめそう。

実際、Aは上層階から売れていきそう。

PARK-Aはたぶん「住んだら一生自慢できる」と思うんですよ。花火の日とか、色とりどりの屋形船みながらとか最高ですよ。ただ、「ゲストがどうやってくるか?」という交通手段の問題さえ解決できるなら。

交通手段(笑)。レインボーブリッジは、実は下を船が通る瞬間が結構絵になるんですよね。ワールドシティタワーズみたいにフラッグから船出すしかない!

そうなんですよね。湾岸エリアでは船で通勤とかタクシーとか実証実験みたいなのしているけども…。フラッグ専用船欲しいなぁ…。

フラッグ船いいですね!

船着き場はあるっぽいですけど、これ、晴海フラッグのためじゃないですよね~。SEAのあたりに作れないもんかなこれ。その名もフラッグシップwww
船着き場はあるっぽい

ウケる(笑)

お上手!パチパチ!

まさにフラッグシップw

晴海客船ターミナル廃止だからそこを…

船便の維持は難しいですよね。芝浦アイランド<->お台場のアーバンランチはお客さん少なかったけど頑張ってたのに、とうとう一日一便に…。しかも片道800円。

アーバンランチ!実はヘビーユーザでした!昔500円だったのに!

あれば便利だけど、実際どこまで使うかって話でフラッグは最初から採用しなかったんですかね。

そういえばB.L.M.の動画を見ましたけど、あの風が吹く感じが良かった!
B.L.M.キャプチャ

吹く風、ちょっと強めになってから撮ったんやで。

さすが!今度撮影現場を盗み見しに行きたい!

アーバンガールと晴海フラッグを散策したい~!


しかしこうして見ると、なんか本当にシムシティみたいやね。

ところで修繕積立金が将来何倍まで上がる予定かまだ見せてもらっていないんだけど見た人います?基金がベラボーに高いし初めの月額も高いからそんなに上がらないのかな?

一応営業用の手持ち資料はありましたけど、しっかり見せてもらえなかったし、配ったりはしていないみたいでした。

基金は最初数年の分だと思ってました。入居遅れる年数分の積立。

基金は割り算すると120月分ありますが、棟別の積立金とか見ると足りてるようには見えないから、必ずかなり上げてくるはずだと思います。

そういうこと?大規模修繕時期は2020年からのカウントダウン?

あー長期修繕計画の修繕積立金値上げ資料見せずに要望・登録出せってことなのね

まぁ、要望出すまでもない部屋たくさんあるけどね。既に他の人が出してるんで意味なし。

なるほど 話題になってる部屋は一列全部登録住戸になるだろうからねえ。



管理について

さて、次に行きますか。 今回、晴海フラッグは、各々別棟毎に管理することになります。つまり「200戸程度の各板状マンション」が基本形になります。はるぶーさんどうぞ。

上の写真みてもそうなんだけど、「250戸弱平均のマンションが17ある」という見方もあるわけです。これを「4000戸のマンション」と見なせるかどうかにかかっている

「全体組合→ビレッジ組合→各棟組合」と三次団体まであって管理費修繕積立金もそれぞれの分が分かれてる。

そんで、3街区の街区別で連合の管理組合があり、更に上位の概念として全体の管理組合がある。

はるぶー理論で言うと「500戸ですごいやつ、1000戸でエクセレントなやつが出てくる」んだけど、100とか200だと普通に終わる可能性が高い。 広尾ガーデンヒルズがわりと似た構造なんですけど、各棟組合がセキュリティホールになってパイプテクター入れたりする危険性はある。

1000戸一括だと、今売ってるのだとシントシティがあるじゃないですか。シントシティの外観って「ずっと板チョコが並んでいる感じ」になる。SEAは各棟が別建てだから別れてる。適当な配棟感覚があると、風の抜けや日照、角部屋が多く作れる利点もある。だけど、1000戸クラスのロビーと200戸のロビーだと、やはり前者のほうがかけられるお金が違うし、警備もコンシェルジュもそこに配置ができる。

1棟平均250戸ってのは、今時のマンションとしては決して大きいとは言えないわけです。地下はぶち抜きで機械式の駐車場になってるけども。例えばほぼ全ての棟の管理員室はあるけど、いつもカウンターに人が出ているコンシェルジュカウンターは殆どの棟には設置できないよね。「その棟に閉じた暮らし」をしてしまうと全く普通のマンションということになってしまう。

ただ平均250つってもタワーが多いだけだから実際100-200でしょ。

典型的な例でいうと、PARKのA棟は億ションなんだけど、コンシェルジュにあうには雨の日なら傘をさして”隣の隣の棟”までいかないといけない。

コンシェルジュのいる棟は割とお得ですね。

そうそう。お願いする内容によっては「コンシェルジュ直電」で足りたりもするけど、やっぱり棟間移動は面倒よね。

そこがさっき出した芝浦アイランドとの差異ですね。ひとつひとつが1000戸前後あり、コンシェルジュ・警備がある上、アイランド全体を巡回する警備やメンテナンスの人もいる。

「1000戸をまとめてどかってタワー」だとどうせ「殆どの時間は待ってるだけのコンシェルジュ」は集中配置できるから、スケールメリットが効くわけです。でもそれじゃ有り難みが少ないのでいろいろと「街区をまたいでいける共用施設」とか作って、まるで「1つのマンションである」かのように見せかけないと魅力には乏しいかなと。
あと私はここの管理の設定はあり得ないと思います。管理の組織図みた時点で「値段とかもうどうでもいいや」でちゃんと見てないから私が買いに来ることはあり得ないです。ここ「中央区ではもう出ないくらい安い部屋」もあるんだけど、「理事会だけはやってはいけない マンション」だと言い切れますね。

管理は武蔵小杉の管理組合7分割マンションより大変そうだよね。

団地型の設定のマンションは難しいですよ。1棟ごとに怪しい謎水装置でやられたりね。

あり得るよね。

その割には、「こっちも聞いてないから」でしょうが、普通に管理費・修繕積立金の紙1枚をサラっと説明して終わりでしたね。

結構管理費高いですよ。積金は安いけど、120月分の事前徴収なので10年以内に売って出ると管理組合にお召し上げになりますね。あとせっかく入手したからこれ貼っておく。
修繕費リスト
修繕費リスト
修繕費リスト

投資の場合は特にネックになる…

管理費はたしかに高いんだけど、物件のお値段は更に高いんだからどうなのかなとも思うけど…やっぱりもう一度見直すと高い。いっぱい共用施設があるといっても、使わない人にとっては無用だからし、各棟が離れてるから、街区変わると移動も結構ある。

あれ一次団体二次団体三次団体のお金の割り振り、全体とかビレッジ余らせそう。

ちょっと解せないんですよね…。 まぁ7-8000万するもんの管理費が月に1万やそこら違っても誤差の範囲内ではあるけど。

タワーでないのにタワー並の管理費やね。

高いのは200戸のマンションなのに地下駐車場つけていて、コンシェルジュまで貼ってるとか思えば説明できなくはありません。100戸ちょっとのタワーとか凄い管理費になるもの(どことは言わない)。

あんだけしっかりした取説(パンフレット)作るなら「管理費の使い道〜」みたいなみんなが納得する資料作れば良いのにと思いました。

全体と街区と各棟の管理費の使い道もわかんないですしね。 修繕積立金も。

管理費が高い安いはもう気にしても仕方ないわけです。「リプレースするぞ」と脅して変わるものではないので。

表とかにして欲しかった。「ここを下げんかな」で合人社とかハウズイングにしても悲惨な未来しか見えないw

多分「駐車場関係のコスト」が街区別に、あとは「街区と全体になってる無数の共用施設のランニングコスト」もそこにのってます。一方で、積立金が少額しか全体にのってないのは、防犯カメラシステムとかかなと。750台とかあると更新だけで5~6年1回で1億円とか計上しないと無理に思える。 なので文句いってるのは値段というより設定。くじ引きで負けるか輪番か、はたまた間違えて理事会に立候補すると地獄を見るわけです。
4000戸で1万人とか住んでるののまとめ役ってもう「町長さん・村長さんレベルの人数」で、そんなもん仕事の片手間でできるわけはないんですよ。なのに三段階で全部理事会方式。「全体で使える施設の設定とか変更する」となると4000戸に紙ばらまいて総会やるしかないわけです。これはもう専業でプロがやらないと絶対無理でしょうと。
何千万か払っても1戸月1000円なんだから「第三者管理」でやればいいのにとは。これだけJV組んでてメジャー7クラスの中でリプレースとかはありえないわけで、独立系大手でも「なんとか管理できる戸数」でもない。となるともう管理費は「言い値でよろしく」で「管理してくださいお願いします」しか路線的にはあり得ないかな…とね。

利点・欠点あるわけですが、管理面で見ると欠点の方が多く見られますかね。



ニュータウン化のリスク

あとは永住傾向強いから「世代変わらず年取っちゃう危険性」があるよね。「都心にもっとも近いニュータウン」的な未来。

それ!!

嫁子供が島から一歩も出ないから。高齢化が進むと「保育園も小中も廃校」の可能性が…

でも芝浦アイランドですら外周の遊歩道あたりは10年以上経つとけっこう草ボーボーでがっかりしたりする。フラッグのシアター全周動画では老若男女がバリアフリーに集ってたけど、経年でどうなっていくのかが見えない感じ。

だからそこらへん「途中からでも入って住みたい街」になるかどうかは鍵な気がする。

「街をどうやって高齢化させないか?」は永遠のテーマで、ニュータウンは軒並み失敗した。湾岸のタワマンはまだこれからだけど、佃のセンチュリーパークタワーはやっぱり高齢化してるって聞きますね。

練馬区の光が丘のように経年優化すると思うんですよね~。

最近は幕張ベイパークなどの新しい街で、多世代入居とか、大学や商業施設を誘致して昼間も人が来るようにして「夜との人口差を作らないように」とか、「何年もかけて1棟ずつ分譲」とかやっているのに、一気に入居するのは本当に昔のニュータウンみたいになりそう。

開発時期をずらしたり、賃貸とミックスさせたり、狭い部屋を適当にまぶしたりするけど、今回は全部一括開発だから賃貸とのミックスはできるけど、コンセプト的に狭い分譲の部屋はまぶせない。 そこが、「晴海選手村の転用である最大の弱点」でもあるのかなと。

一気に入居するから、同じ時期にどかっと子供が生まれてきちゃうわけです。うち500戸だけど2年たったとこで、区が「新生児の検査で部屋使わせてくれ」といってきて人数聞いたら100人超えていた。ここの戸数でスケールすると「しばらくの間は10戸に1人=このマンションだけで年に400人のベビーラッシュ」になるが、晴海の中にはそれを保育園とかで収容できるキャパがない。

水素のインフラとかも持たされちゃってるわけですし、「意識を高くするための道具」としてエネファームも入れてるけど、絶対に元が取れない。

一応、賃貸でコンパクトやシニア世帯を入れるみたいだけど、分譲数で考えると割合としては微々たるもの…。

賃貸たった四棟だもんね。

賃貸(ポートビレッジ)は4棟だけど戸数にすると1,487戸で何気に結構多いよ。つまりは「コンパクトなプランが多い」ってことなんだけど、ある種「ハルミフラッグ入門用」として悪くない。芝浦アイランドみたいに「およそ半分が賃貸」ってぐらいの方が人の入れ替わり・街の衰退を防ぐという意味では適切なんだろうけども…。

賃貸も街区であんなに分けられちゃうと、分譲棟と意識が変わっちゃいますよね。

確かに賃貸棟だけ、最近流行りのミクストユースなまちづくり…。シェアハウス取り入れるのは面白いですけどね。

あれシェアハウス実際どんな話なんですかね?

“幕張ベイパークで「一気に4000戸供給しても売れない」という事情があるにせよ、勝手に年齢層をバラけさせてくれるのはいいかもですね。
晴海フラッグは親世帯との近居ニーズもありそう。”

最初に完成形があり、これ以上増やしも減らしもできないですね。小学校とか「多様性の無さ」が心配なのと、中学校は中学受験層多いから校舎なくしてSAPIXにしては(笑)。

中学廃止わらうw

品川港南・田町芝浦/海岸サイドの公立中は港南中のみで足りているうえ、選択希望では三田中・高松中など山の手線内側に人気集中しているので、同じ現象が起きると確信してます。

分かる~。人気の公立小中に入れるために、「子供も親も実際は住んではいないけどその近辺に賃貸借りる」とか「親族の家に同居の体にする」とか普通にある。

今時は小中は、「年数たったら老人ホーム転用できるように設計」されていたりしないのかな・・・

湾岸でいちばん大事な「街がこれから発展していくだろう」という「伸びしろ」ってのはほぼ無いわけです。街を一気に作って空き地が無いから。完成されすぎちゃうんですよね。

湾岸の西高島平。

なんか刺されそうなことばっかり言ってるぞ(笑)

外部からたくさん人が遊ぶに来るようなところではないので「今後伸びていかないというリスク」はありますが、都心に近いので大暴落はないですかね。

まぁそうならないようにみんな努力するんでしょうけど。

地権者もいなくて白紙から描ける街なので住民意識は足並み揃いそう。

当事者意識は高そうだよね。



教育環境

あと、ファミリーって考えると教育環境も大事ですよね。そのあたりみなさんどうなのかな?

教育環境について特に保育園は気になります。

晴海フラッグの街区と道路挟んで東側のところに新しくできる認可保育所(事業者未定)が450人って言ってた。賃貸街区(PORTヴィレッジ)の認可保育所の定員は聞かなかった。

PORTヴィレッジに「定員250人の保育園」と晴海4丁目公共施設に「定員約450名の認定こども園」。世帯数から考えて明らかに足りないと思います。しかも無認可ではなく認可のようなので、住民優先権はなく、中央区の指数ルールが変わらない限り中央区に住んでいる期間が長い世帯の方が有利。もし周りに住んでいる待機児童がいたら、優先的に入園できちゃう。

中央区の保活問題ですね。

まぁ、この価格買える世帯なら、仮に中央区が年収安い順でも入りづらいと思うんですが。

4000世帯だから「2つ合わせても定員700」はキツイよね。 他にディズニーマンションとかの子もいるわけだし。

DTとかもね。 あと、棟によっては「保育園への徒歩分数」も結構ある。子どもと一緒に歩いて、預けて、そこから駅?バス?毎朝、毎晩結構歩くことになるのが気になります。

保育園がからむと、単に駅やBRTの距離と別の話になってきますよね。毎朝、毎夕のことだし。

ただBRTのバス停が東西の大通りの途中にあるから、子供を預けてから東側のバス停から乗ればいい。

確かにそうなんですが、私は引っ越しで「通っている保育園までの距離が近くなる」という経験をしていて、その便利さを実感しています。子ども連れでの5分、10分の違いは大きいです。

「保育園の距離とか通勤経路状況は割と悪くない」と思う。

でも価格面でも、BRT駅を「普通の駅」みたいにみなしてそこからの徒歩距離で有利不利みたいな言い方をMRではしてますよ。

BRTは電車の代わりにはなりませんよ。普通のバスよりちょっとマシ程度。路面電車から少し割り引いたくらい。

BRT混み混みだから子供乗せられないでしょ。 ベビーカー山手線みたいになっちゃう。

「豊島5丁目団地から王子駅に向かうバス」の朝ラッシュ時は車内パンパンですがそんな感じになるのかな…

混み具合は現状ではちょっと想像しにくいですよね。なので、「人とは違った時間に活動出来る人」や「家で仕事が出来る人」、はたまた「専業主婦世帯」にはやっぱり魅力的。

フラッグ内で保育園に入れないと、今度はBRTに乗せてひと悶着。って新橋や虎ノ門にそもそも保育園ほとんど無いか。

できれば「新しくて保育環境の良さそうな家の近くの保育園」に入れたい。

「全部島内で完結するから便利」なんであって、どれか外れたら前提が崩れるよね。

まぁほら…4~5年待っている間に小さな保育園の子供もでかくなって小学生にはなるし、さすがに小学校は確保する気もする。

小学校・中学校は新設されるからいいですよね!

「保育園の切実さ」って、子どもが小学校上がる前までだから、4年後の入居には「小学生になってるから大丈夫!」という家庭が多いかもですね。

我が家がまさにそれです!まぁ、転校させることになってしまうのは心苦しいですが。「今年度2歳クラスの世帯」だとぴったり。小1の壁的には、「小学生になる4月に引っ越すよりも保育園・幼稚園の間に引っ越してコミュニティや学童などの準備をした方がいい」と思っているのですが、今回はすでにある学校ではなく、「みんなが初めまして」なので準備に出遅れる心配もない。

はなさんは「働く女性で母親」でしょう。ここも「二馬力でないと正直厳しい」となると、「働く奥さん側の事情」は最重要になってくる。

そうなんです! 育児と仕事の両立には「教育施設が揃っている」とか「移動が効率的」とか「習い事をさせやすいか」などはすごく大事!中央区は学童も全入じゃなく、定員もあるはずなので、そこも気になる。

価格的には二馬力じゃないすか。

小学校確保は良いと思いました。10年前の勝どき・晴海だと「やれ泰明小に」とか普通の印象でしたが、きっととっくに無理ですよね。

この価格を買える世帯の子が集まる新設校、教育熱心な家庭が多そう。

どうせ中学からは私立でしょうね。

そうでしょうね。 エリートリーマン世帯が多いから学歴志向でしょう。

だから中学なくしてSAPIXと(笑)

サピは商業区画に入るから(たぶん)。

それ!SAPIX!笑。塾とか習い事とか、近くにないと困る。

昨今の子育て世帯は「猫も杓子もサピサピ」でちょっとうんざりするレベル(笑)

この機会を絶対逃さないと思う。

まぁ来るかな…

豊洲のビバホームみたいに商業区画にいっぱい入るんじゃないすか。スタジオアリスとかヤマハ音楽教室とか。

大人はBRTで定期も出るけど、子どもの習い事は専業主婦・主夫家庭でない限り、「エリア内に無いと絶望的」でしょうね。

「エリア内の充実度」課題ですよね。

商業施設は「武蔵小杉っぽいららテラスで来る」と予想!「ららテラス晴海」みたいな。

商業施設、「ららぽーとのあおきと同規模」ってのがわかる人しかわからなくて笑いました。絶対それだけじゃ足りんでしょ。

あそこなんであんなに小さく作っちゃったのかな。もっと大きくしても良かったはず。スーパーも1種類しかないと「億ション家庭とカツカツ家庭の同時ニーズを満たす」のは難しいですね。OKストアとスーパーあおきは客層違うもの。

商業施設小さい気がする。1棟分くらいだよね。

そんなもんかな。 他にちまちました店舗がお見合い向けの1階に入っているけど、商圏サイズがちょっと不足でコンビニだと5年で撤収とかあちこちで起こっているような…

PARKあたりの一階にもちょこちょこ入るみたいですね。子ども関連のものを含め、「新しい街で商業施設の詳細がわからないまま契約」ってちょっと不安。「きっとちゃんと入る」とは思っているけれども!日本を代表するそうそうたるデベさんがやっているのだから!

テナント、三井のリハウスなど売主系列仲介店は確定?(笑)

商業施設に関しては、現時点の有明と同等レベルでスタートですかね?

東雲みたいに「通りの両側に生活利便施設バンバン!子育て環境バッチリ!」みたいなのだと安心できるけど…

東雲キャナルコートの「子供用習い事教室が立ち並んでる」の、あれすごい。「教育にお金をかける世帯が多い」ってことの証だけど、晴海フラッグはもっと多いと思う。共用施設とかで習い事開催してくれないかな。

「共用施設で習い事」、魅力的!

ちょっと話違うけど、Twitterで書いてる人がいた。一番遠い全体共用施設への徒歩距離図。不動産表記方式で徒歩10分になります。
距離感

晴海フラッグ敷地内の徒歩分数問題は、共用施設、商業施設、教育施設、BRTなど、全てにありますね。



結局のところどうなのかな?

晴海フラッグ、欲しいなぁ〜とは思いますが4年後の年齢などなどタイミングが合う方には最高でそうでない方にはつらい物件ですね。待つ4年間をプラスにできる人でないと難しい。考えればきりはなくなってしまいますが…

それは難しい条件ですね。

4年あればお金増やせそうだもんな。

個人的に気になってるのは「晴海フラッグの検討を深めたけども一期で買わなかった人」がどこを買うのか。はたまた二期以降に戻ってくるのか。一期が終わってみないとなんともですが検討している人がどのように動いていくのかも注目しています。

「戻ってくる」は起こりにくいでしょうね。

「有明豊洲を早めに買って子供が増えた人」とかなのかな?勝どきでもいいけど。

湾岸からの買い替え客は結構いるって聞きますね。(ワイだってそうだし)

薔薇のつき方見ると、「買うなら一期で買わなきゃ!」と言う気持ちが強くなります…

買うなら一期ですね。

4LDKw

あの列は別格w

どこ当たっても勝ちw

ごちそうさま部屋w

みなさん、それぞれの基準でいいところを選んでますもん。どうせ買うならいいところ。

情報社会なので倍率は偏りそうですかね。

偏りそうですね。

ブロガー勢が歪みを強烈に推進しているかもしれない。すいません。

「部屋さえ絞らなければ買える戸数ではある」と思うので一期はチャレンジしても良い気がします。オプション締切もまだまだ先ですから余計に。

投資の場合は特に「1期であのあたりの高倍率住戸にチャレンジ、外れたら単価安に加えグロスもそこそここなれていそうなSUN(60㎡ちょっとからある)に望みをかける」のがオーソドックスな戦略かな。

オプション選び放題なのはいいよね。心なしか建具も高そうだったし。

そうそう!モデルルームで採用されている有償パックみたいなのがいくらかまだ聞いていないってのはあるけどベースもわりといいのよね。カラーセレクトが8つあること自体異質(笑)

手付金交渉ってほんとにできないのかなぁ〜。他の物件だとできること多いですが。
4年間一割抑えられるのはしんどい。

手付金、交渉したいですねー。4年先なんてどうなっているか予想もつかないし。

あの列は無理でしょw

あの列なら2割出すので売ってください!!w

2割ってことは、6500万なら1300万円ですよ、マンマニ先生、仕上がってるゥ〜。

これ「出来るって言われる人」と「出来ないって言われる人」がいて、私がついていった人は「1割は絶対必須」とは言われてなかったですよ。属性による可能性もある。

あーなるほど。不安な人からは高めにとるのね。与信は財産!

「抽選にならない部屋なら交渉できそう?」な気もしなくはないです。わからないですが。

倍率つく部屋に5%で頼むとつっこんでも無理でしょうね。

手付交渉の時点で「さようなら」でしょうね、薔薇部屋だと。

きっと担当さんにもよりますよね?あれだけ多くの会社の営業さんが集まっているから、手付金値切る稟議出すのが面倒くさいと思う人もいそう…。

私の経験上の話で恐縮ですが、必ずしも「人気物件か否かでは決まらない」気がします。実際、超の付く人気物件でも「5%ちょっとのきれいな金額」でOKもらったことあります。デベロッパーによって違うのはもちろんのこと、その物件の所長方針などもあると思うので確かなことは言えませんが、倍率ついていない部屋なのに頑なに「10%」とられたこともあります…。あれは悲しかった…。

私含めて周りのマンション好きの方々、みんな晴海フラッグのモデルルームは訪問して興味深々ですが「結局誰も買わないというオチ」になる予感〜。誰か買っていただかないと共用施設いけないので誰か買ってほしい〜(笑)

実は全く同じことを思ってました。

とりあえず「管理の難しさ」と「近くで全部通えれば便利だけど保育園とか外れると大変」だね。でもこれからの街だよね。

冷静に考えるといろいろ懸念点が出てきてしまうのですが…。でも「こんなマンションはもう出会えないだろう」と思うので、きっといつか「買っておけば良かった〜」と後悔するんだろうなという謎の確信がある(笑)。だから、誤解を恐れずに言うと「ノリと勢い」で買うマンション!「 手付を含めた支払いが現実的」なのであれば、ですけどね。たくさんの共用施設があり、車を気にせず子どもを遊ばせられるGARDENが複数あり、子育てファミリーが広々と快適に暮らせそうです。

なかなか個性的なマンションだよね。一般的な基準とずれる。

そうね、やっぱり一日のうち「家やその周りにいることが多い人が魅力を最大限引き出せるマンション」かな。なので住む人は選ぶと思うんだけどクラウドなどの普及で「家で仕事出来る人」って増えてきているからそういう意味では多くの人に評価されていいと思う。ついでに言うと、「昨今の駅近信仰に真っ向から立ち向かっているところが愛しい」と感じる物件(笑)

私、ブログで散々述べたんですが、晴海フラッグは「まるごと新しい街に全BETする」のと同じです。ハマる人はめちゃハマるし、単に「いまマンション高いし〜どうせ買うなら新築がいいし〜」という人は、見送ってもいいかもしれない。「あのコンセプトが好き」とか、「中央区で南向きの海見てビューバス!」とかならここ以外は無い。そういう人は、1期で買おう。SUNの半分くらいは「立地的に晴海フラッグのコンセプトとはちょっとずれてる」気がしてます。立地<<<眺望や日照というマンションなんだから。モモレジさんが前おっしゃってたように、階によってバルコニー形状が違うので、CGはきちんと確認した方がいいかも。

「考えるな、買え!」 燃えよドラゴンマンションですねw
いい意味でも悪い意味でもシラフで買えないマンションですね。

最後に

第11回スムログ座談会「晴海フラッグ(前編)(後編)」はここまで。お楽しみいただけましたでしょうか?

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三井健太 著 「選手村マンション 晴海フラッグは買いか?」

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