湾岸2024年問題！適切な売却タイミングはいつか考えてみた

こんにちは！
ふじふじ太です！

まず「湾岸2024年問題ってなに！？」と思われた方も多いと思います。
はい、これは私が勝手に名付けました。

簡単にいうと、2024年の新築マンションの大量引き渡しの影響で、住み替えに伴い湾岸の中古売却が供給過多になり、一時的に物件価格が下がる可能性があるという問題です。

具体的にいえばパークタワー勝どきと晴海フラッグの引き渡しによるもので、今の所どちらも2024年。

大量の引き渡しと引っ越しが一斉にスタートします。

その数、晴海フラッグで約4,000戸、パークタワー勝どき約2,700戸で、合計約6,700戸にも昇ります。

凄まじい数ですよね！

当然近隣エリアからの買い替え層も一定層いらっしゃると思いますので、その時に湾岸エリアの売却が増える可能性が高いと予想できます。

歴史的にみても、大規模新築マンションの引き渡しの時期は近隣中古の売りが増えて一時的に価格が下がるという事例は珍しくありません。

では具体的にいつから売却が増えてくるかというと、2023年秋頃から湾岸エリアの売却数が増えてくる可能性が高いと予想しております。
一般的には新築引き渡しの半年前、早い方は1年前から募集を開始される方が多いためです。

では、その予想を立てた上で今後どう行動を起こすべきか、いつ売るべきか買うべきかについて、私なりの考察をお話しいたします。

今すでに物件をご所有されている方へ

長期保有前提であれば、そのまま保有で問題ございません。

2024年の価格下落リスクを恐れて焦って売却する必要はありません。

あくまで一時的なもので、中長期目線では価格は維持する可能性は高いと考えます。

なぜかというと、まず大前提として湾岸エリアに関わらず不動産市場全体の見立てとしては、今の所新築価格も中古価格も下がる見込みは低いためです。

相変わらず施工費は高止まりしており、新築の供給数は2013年辺りから昨年まで減少が続いており、今も大幅に増加する見通しではございません。

今年2021年の供給数は昨年の反動もあり回復する見通しではあるようですが、また来年以降は不透明で、今年の新築マンションの着工数も減少傾向のようです。

新築も中古も供給数が少ないという状況がまだ数年続く中、需要は低金利が続く以上一定層見込まれるので、むしろまだ価格が上昇していくという見通しの方が優勢です。

マンションを買いたくても売っているものがなくて買えないというイメージです。

日本不動産研究所の発表では、今後5年間の東京23区新築マンションの価格・賃料は、共に横ばいかやや上昇という見通しなっているようです。

悩ましいケースとしては、まさに2024年の新築の引き渡しを控えていて、それまでに現住居を売却しなければいけない方です。

2023年秋から2024年にかけては売却が増えて、想定している価格よりも下げなければいけなくなる可能性があります。

しかも、銀行の制度が変わった影響で、購入のために売却条件がついている方がほとんどだと思いますので、「希望価格で売れないなら賃貸へ」という選択肢は取れません。

であれば、リスクヘッジとしてひとまず今の供給不足の時に、「今年売却をして、一旦仮住まいに入って、３年後の引き渡しを待つ」という方法ももちろんOKです！

ただ、そこで問題になるのは、引き渡しまでの仮住まいをどうするかです。

＜仮住まい例＞
・他エリアで割安に納得できる引越し先がある
・実家に戻れる
・社宅として法人契約できる

上記などの低コストの仮住まいの選択肢がある方は良いのですが、同じ湾岸エリアで、普通に個人契約で民間の賃貸に引っ越すという場合は、やはり引っ越し代も賃料も勿体ないため、仮住まいとしてはお勧めしにくいです。

今は賃料もかなり高いです。

例えば湾岸エリアで65㎡/2LDK/25万円で3年間住むと、それだけで900万円の賃料がかかりますし、その上にお引越し代や初期費用もかかるので、3年間で1000万円程のマイナスを確定させることと同じです。

それであれば、そのまま住んで元本を減らして、多少の価格下落リスクは覚悟の上で、セオリー通りの新築引き渡しの半年前くらいからの売却活動で問題ないと考えます。

しかし、ここからさらに掘り下げると、例外的にもうひとつ判断基準がございます！

それは税制面にも絡んだお話しとなり、あまりブログでは触れにくいので、一般論のみのご説明となります。

その判断基準とは、今のご自宅の売却益がどのくらいでるか？ということです。

多くの方はせっかく新築を購入されるのであれば、中古より優遇金額の大きい住宅ローン減税を利用されたいと考えていると思いますが、「住宅ローン減税」と「3,000万円特別控除」は基本的には併用できませんので、どちらか一方を諦めなければなりません。

ただそれはあくまで同時期の買い替えを前提としている概念であり、現状制度が継続するならば、期間を空ければ併用も可能な制度となっております。

※住宅ローン減税と3,000万円特別控除を受けるには様々な要件がありますので、必ず要件を満たしているか税務署及び税理士にご確認下さい。
また、2024年も住宅ローン減税が今の内容で継続して利用できるという前提でお話しを進めておりますが、実際はまだ確定しておりませんし、住宅ローン減税も来年から一部制度が変わるという噂もあります。

↓参考国税庁HP

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
マイホームを売ったときの特例

下記、国税庁のHPの引用文となります。（2021年6月6日現在）
＜住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。＞

この条文を素直に読めば、今年2021年中にご自宅をご売却ができれば、その売却益については3,000万円特別控除を受けることができ、かつ、2024年引き渡しの新築物件の住宅ローン減税も両方受けられる可能性を残せるということです。

可能性を残せるという言い回しにしている理由は、繰り返しになりますが住宅ローン減税の制度が継続しているかまだ確定していないためです。

ご自宅の売却益が結構出るなという方は、ややギャンブル的な要因はあるものの、今年売却をして戦略的に3,000万円特別控除を使い、新居の住宅ローン控除をダブルで取るという方法もＯＫですね！

纏めると、今売るべきかの判断ポイントは「現自宅の譲渡所得税の額」・「仮住まいのコスト」・「将来へのリスク受容」の3点となります。

「将来へのリスク受容」というのは、将来の価格下落リスクもそうですが、住宅ローン減税が廃止になるリスクも当然あります（ですので、3000万円特別控除と住宅ローンの両取りを強調している仲介会社さんは、私から見るとそちらの方がリスクあるなと思ってます）。

住宅ローン減税が廃止もしくは節税効果が弱くなれば、新居の入居時に3,000万円特別控除を使うでしょうから、仮住まいの費用分が単に無駄なコストになってしまいます。

ここからはかなり個別性の高いお話しになりますので、湾岸エリアに関わらず、譲渡所得税がかなり出そうだという方は、今後の売却戦略を含めご相談も受け付けておりますので、お気軽にご連絡下さい！
↓
湾岸マンション価格ナビHP

Twitterのダイレクトメッセージでもご相談受け付けております！

3年後でも短期譲渡扱いになる築浅のパークタワー晴海や、シティタワーズ東京ベイからのお買い換えの方は特にご注意下さい。

他にも湾岸エリアで10年近く物件を所有している方などもかなりの売却益が出ると想定されますので、一度ご自宅の譲渡所得税の試算をされることをお勧めいたします。

いま物件購入を検討している方へ

結論ですが、買い時はいつも今です！！
前述の通り、今後大幅な価格の下落は期待しない方がよいです。

確かに2024年頃になるとスポット的に割安物件を狙える可能性もありますが、それまで「購入を待つリスク・デメリット」も考えましょう。

購入を待つリスクとは、加齢・健康リスク、転職・独立リスク、金利上昇リスク、住宅ローン控除の見直しのリスクなど、ローンが組みにくくなるという話です。

今年購入・今年引き渡しであれば、確実に今の住宅ローン減税のメリットを享受することができます。

また、個人契約であれば特に、賃料を支払い続けるという金銭的なデメリットがあります。

機動力という点では賃貸は良いのですが、今当たり前のように支払っているその賃料を見直してみると、違う世界が見えてくるかもしれません。

何より一番は、物件価格の推移を気にしすぎて、一番大事な時間という最も価値のあるものを犠牲にしてはなりません！

本日は以上となります！

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