【お便り返し】晴海フラッグとパークタワー勝どき、どっちを買うべき!?

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こんにちは!
ふじふじ太です!

 

お便り返しです。
ご質問は以下の通りです。

 


差出人: KAS

 

誰に答えて欲しいですか?

ふじふじ太

 

メッセージ本文:

はじめまして、いつもツイッターやスムログを楽しく拝見させて頂いています。

 

現在、晴海のマンションに住んでおり、残債3500万くらいです。職業は中小企業の会社員で、年収900万、弁理士です。

 

晴海フラッグの第一期一次で7000万円の部屋を契約しました。厳しくなる前のフラット35で5500万円のローンを申し込んでいます。

 

その後、晴海フラッグの白紙解除が可能になったので、パークタワー勝どきの9000万円の部屋に申し込んだところ当選しました。こちらはソニー銀行で6000万のローンを申し込んでいます。

 

パークタワー勝どきに住むつもりなので、晴海フラッグは契約解除する予定なのですが、ツイッターの盛り上がりをみて、契約解除するのが惜しくなってきました。

 

しかし、晴海フラッグのほうがパークタワー勝どきよりもローン実行が早くなる予定なので、住宅ローンで両方を買うことはできないと考えています。単純に契約解除すればいいのは分かっているのですか、なんだか悔しいです。

 

様々な知見をお持ちのふじふじ太さんにダメと言われれば諦めがつきます。こんな欲深い私をバッサリと切り捨てて頂けないでしょうか。宜しくお願いします。


 

 

ご質問頂き有難う御座います。
私ふじふじ太がご回答させて頂きます!

 

パークタワー勝どきに住む予定(つまり住みたい)ということですので、ご要望にお応えしましょう!笑

 

晴海フラッグはスパっとあきらめてください!!
両方はずれて購入できないお客様を複数知っているので、なんて贅沢な悩みなのでしょうか!

 

うらやましいです!笑

 

 

ご認識の通り、住宅ローンを二つ組むことはできません。
KAS様のご状況から考えても、片方を投資用ローンにするという選択も難しそうです。

 

もし二つ買う方法があるとすれば、引き渡しまでにキャッシュを劇的に貯めてローンを使わずに買う!という選択肢ならできますね!

 

もしまだパークタワー勝どきの契約前ということであれば、よろしくはないですがパークタワー勝どきをキャンセルして、当初の予定通り晴海フラッグに住むという選択肢もあるかと思いますが、文脈的にはもう契約をしていると予想します。

 

それぞれのマンションの特徴が異なり過ぎる、というより真逆の物件と言っても過言ではありませんので、判断基準はどちらに住んだ方が満足度が高いのかだと思います。

 

その上でご納得されてパークタワー勝どきを選ばれたということだと思いますので、ご自身の判断に自信をもってください!!

今後のKAS様の新生活がより良くなることを願っております!

 

 

さて、このまま終わるのも短すぎるのでもう少し書き綴ります。

 

 

パークタワー勝どきと晴海フラッグ、どちらを選ぶ?

 

 

パークタワー勝どきと晴海フラッグをどちらか選べるとしたら、どちらを買ったら良いのでしょうか?

 

駅近立地優先思考の方はパークタワー勝どきを選ぶのは当然だとして、一般的にはパークタワー勝どきでしょ!というご意見が優勢だと思います。

 

 

私も基本的には上記で賛成なのですが、ここで一番のポイントは、やはり晴海フラッグがいくらで募集を開始されるかという点です。

 

 

SNS界隈では、「第二期の価格は据え置きか?」という噂が飛び交っております。
私も独自の情報源を色々リサーチしておりますが、比較的信憑性は感じられます。

 

もし第二期が値上げなしで販売開始されたという前提であれば、私個人がビジネスライクに選ぶのであれば、晴海フラッグを選びます。
※KAS様すみません笑。

 

バス便・駅徒歩平均18分前後という立地の悪さを考慮したとしても、ずばり安いからです。

 

「バス便・駅遠の物件は資産性が落ちやすい」というセオリーを否定するつもりはございませんが、その将来的なマイナスを差し引いても、近隣新築・中古相場と比較をして「すでに安い!」という評価です。

 

のらえもん師匠もブログに触れておりましたが、千葉や埼玉のマーケットが中央区晴海にドンと現れたようなものという表現が、まさにその通りだと思います。

どうも晴海フラッグ第2期はそのままの価格で出すのではないかという噂



 

 

さらに言うと、コロナ禍でリモートワークが増え出勤回数が減少傾向にある現代、駅遠物件に対するアレルギーが減り、広いお部屋を求める傾向が高まっておりますので、不謹慎で恐縮ですが、コロナ禍でさらに人気が後押しされているとも考えられます。

 

 

 

余談ですが、ご縁があり晴海フラッグの企画・開発に深く携わっている方とお話をさせて頂いたことがあるのですが、どうすれば住民が満足して住んでもらえるのか、どういう施設があれば住民が喜んでもらえるか、住民目線で徹底的に考え・議論を重ねて街づくりに取り組んでおります。

 

 

私見ですがオリンピックレガシーの有無は、特に街や物件の価値には大きく影響しないと思います。

オリンピックの有無に関わらず、想像しているよりもきっと素晴らしい街になるのではないかと、期待せずにはいられません。

 

 

 

今後どうなる?周辺相場への影響は?

 

もし第二期が同じ価格で販売開始されると、その瞬間はお祭り騒ぎになるでしょう。
パークタワー勝どき以上にエントリーが殺到し、恐ろしい倍率がつくことが予想されます。
買いたくても買えないという方がほとんどだと思います。

 

 

ただ、良くも悪くも非常に特徴のあるマンションですので、安いという理由だけで飛びつくのはやめて、冷静に自分の生活にマッチをするかを吟味していきましょう!

 

 

さて、気になる今後ですが、

 

予定価格を発表していない第二期二次以降の価格は、さすがに値上げするのではないでしょうか。
※私の個人的な感想で根拠はありません。

 

そうすると、お祭り騒ぎになるのは一時的なものです。

 

同じ単価水準で残り3,000戸以上もある住戸を販売されるとすると、近隣エリアだけでなく広範囲の郊外エリアの不動産マーケットにまでも影響を及ぼす可能性があります。

 

 

デベ自身の首を絞めることにもなり兼ねませんし、そんな不動産マーケットを荒らすようなことを最高峰の知見が結集している大手デベJVがするとはどうも思えないのです。
※間違ったらすみません。。

 

 

一方でこれから凄まじい数の戸数を売らなければならないという目線もありますので、一気に次期以降10%大幅値上げ!とまではできないと思いますので、売れ行きを見ながら徐々に値上げをしていくイメージかなと予想しております。

 

 

よって、周辺新築・中古マーケットへの影響は短期的にはあるかもしれませんが、中長期目線では限定的であると予想しております。

 

 

晴海フラッグの動向は非常に気になるので、今後も注視していきます!

 

 

本日は以上となります。

ご購読頂き有難う御座いました!

 

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不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

2 件のコメント

  • 通りすがり より:

    フルローンに組み直して勝どきを購入し、含み益+手元キャッシュで晴海に届くか。。。というところ勝負ですかね。

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