湾岸では何が起きている？湾岸エリアの価格が上がっている理由とは？近未来予想も兼ねて考察。

こんにちは！
ふじふじ太です！

湾岸エリアのマンション価格の上昇が止まりません。
2024年に入ってから価格上昇にさらに拍車がかかったように思います。

ちょうど築地市場跡地の再開発について新たなニュースもありました。

事業者の主幹事は三井不動産グループに決定し、約5万人収容の屋根付きスタジアムや高級ホテルなどが建てられる予定とのことです。
2025年度に着工予定で、38年度までの全面開業を目指すようです。

完成パースも発表されておりましたね！

築地市場跡地の再開発のイメージ図（東京新聞Web）

都内でこれほど大規模な再開発もなかなかありませんから、今後ワクワクしかありません！

再開発が行われるエリアはマンション価格も上がるというセオリーに照らすなら、今後築地再開発周辺のマンション価格はさらに上がる可能性が高いです。

スタジアムの集客力は凄まじいと言いますので、住宅だけでなく近隣周辺の商業施設も一気に活性化することでしょう。

そうなれば中央区のブランド価値がさらに上がることは必至です。

最も近い湾岸エリアは勝どきエリアですので、豊海タワーの再開発もあり、当分は勝どきが話題の中心になっていくのではないかと思います。

さてさて、そんな話題に尽きない湾岸エリアですが、現場では一体何が起きているのか、なぜこんなに価格が上がっているのか私なりの現場感を交えつつ解説していきます。

価格上昇の要因を把握することは、今後価格が下がる可能性を考える上でも役立つと思っております。

キーワードは、「海外勢」「含み益」「新築価格」です。

①「海外勢」

結論から言うと、ニュースでもよく取り上げられておりますが、価格を押し上げている最大の要因は「海外勢の躍進」に他なりません。

中国経済の先行き不安と、円安による大バーゲンセール状態であるということも海外勢の購入を後押ししております。

現場でよく感じるのは、海外投資家達は比較をしている目線が違うということです。

私をはじめ日本人は、良くも悪くも「実績」を一番大事にしているように思います。

不動産に限らず、何か意思決定する際、周りの動きが気になって仕方がありませんよね。
はい、私もその一人です。

家の購入は人生における最も高額な買い物であり、絶対に失敗したくないと思うからこそ、なおさら周りの動きが気になる訳です。

家を買うときに、他の人がどこを買っているか、いくらで買っているかが特に気になるという点で、それがまさに取引事例比較法による売却査定の根拠となり相場形成に寄与しているのと同時に、タワマンが人気の理由のひとつでもあります。

よって、日本人は明らかに相場（過去の取引事例）より高い物件は基本的には買いたがりませんが、海外の人達の目線はちょっと違います。

もちろん過去の実績も多少は気にするものの、一番は自分がその部屋を気に入ったかどうかという主体的な意思決定をされます。
お部屋が気に入ったなら、相場はさほど気にせず買っていかれます。

資金力が桁違いという点で細かいことを気にしていないだけかもしれませんが。

また、他の国の主要都市のマンション価格とも比較をするというグローバルな目線も持っているので、日本の不動産価格がさらに割安に感じるようです。

どこかのTVニュースで、「2億円は安い」なんてコメントも飛び出しています。

2億円は安いそうです pic.twitter.com/qUCLOxeXRY
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) April 9, 2024

よって、海外ウケするエリアやお部屋で、最近でも異常な高単価で売れているのはそういう背景があります。

そして、それが「実績」となります。

日本人実需層もやや無理をしているものの、湾岸エリアの中古であればまだ現実的に買える価格帯のものも多いので、実績（成約事例）ができることで驚きと共に安心感も生まれ、日本人の方がその付近の価格で買いやすくなり、新たな相場が形成されていきます。

その繰り返しで、湾岸マンション価格は以前とは比べ物にならない程価格が上昇してきているという訳です。

簡単に言うと、海外の方が相場を押し上げて、その相場で日本人が買わざるを得ないという構造です。

これが適正なマーケットなのかどうかはわかりませんが。。

②「含み益」

湾岸エリアの価格上昇の要因のひとつに、「エリア内買い替え」が多いということも挙げられます。

つまり湾岸エリアに一度住んだ方は、同じ湾岸エリアで住み替える方が多いということです。

それだけ湾岸エリアでの暮らしを気に入っている方が多いのでしょう。

同じマンション内でサイズアップという例も珍しくありません。

買い替え組には「含み益」という先行利益があります。

それこそ数千万円単位の含み益がある方が多いです。

だからこそ価格上昇に日和ることなく付いていけるのでしょう。

購入価格も高いけど自宅も高く売れるので、その分リスクを負えるというか、思い切りの良い決断ができるという訳です。

最近の特徴として、広いお部屋の方がすぐ売れたり、高単価で売れるというのは、まさにこの買い替え組の受け皿になっているからです。

逆に言うと、一時取得者さんにとってお手頃で買いやすかった1LDKや狭めの2LDKについてはお手頃感がなくなってきたのと含み益がないという点で、やや苦戦する事例も散見されます。

③新築価格

不動産価格は「受給バランスで決まる」という側面と、「新築価格で近隣相場が形成される」という2つの側面がありますが、最近は「新築価格で近隣相場が形成される」強さを思い知らされました。

具体例を出すと、有明エリアのシティタワーズ東京ベイが分譲価格（住友不動産売主部屋）を一気に2,000万円ほど値上げされたことは記憶に新しいです。

その影響が有明エリアだけでなく、他の湾岸エリアにも普及しております。

というのも、シティタワーズ東京ベイは元々、新築価格（住友分譲価格）と中古価格（転売価格）にさほど変わりありませんでした。

その状況下で新築価格が大幅に上昇したことで、中古価格と差が生まれた結果、中古価格に割安感が出て申し込みが殺到したということです。
売り止め、値上げも多かったので現場では大荒れでした。

その具体的なデータを一部公開いたします。
有明エリアの在庫減少が著しいことがわかります。

※湾岸マンションアナリティクス限定ページより

有明で坪500万円なら、豊洲や晴海は相対的にもっと高くなるんじゃない？ということで他のエリアにも価格上昇の波が訪れたように見えます。

先月に関して言うと、価格上昇という大地震の震源地が有明だったような気がしております。

ただ、よくよく考えるとのこの出来事の間、有明エリア自体は特に何も変わっていないのです。

何か大きな再開発が発表された訳でもなく、受給バランスが大きく崩れるような出来事があった訳でもありません。

マンション価格は新築価格によって決まるという典型例を垣間見た気がします。

まとめ（近未来予想）

相場の上値を形成しているのは海外勢であると考えると、円安が続く限りマンション価格が下がることは考えにくそうです。
もっというと、海外勢の購入を規制する法律でもできない限りはこの流れは止まらないでしょう。

金利が上がる警戒感で価格が下がるという見方もありましたが、今のところ全く関係なさそうです。
むしろ円安がさらに進行していることに驚きです。

ついにマイナス金利解除が濃厚になってきましたね。

過去の教訓を活かして一旦はゼロ金利にして当分は様子を見るのかなと。

これが湾岸マンション市況にどういう影響を及ぼすのか。…
— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) March 16, 2024

湾岸マンション価格の将来を考えるなら、金利動向もそうですが、為替や海外勢の動きに注目した方が良いかもしれません。

逆にいうと、海外勢が大幅に撤退する、投げ売りをするようなことがあればマンション価格は下がっていくと思います。

どういう時に海外勢が投げ売るのかは今後の課題として調べてみたいと思います。

不動産のセオリーとして、「価格が上がる時は都心から、価格が下がる時は郊外から」という格言もありますが、価格上昇の要因が海外勢の圧力が強いのであれば、景気が逆回転してきた時、海外勢が多く買っている都心部や湾岸エリアの方から下がり始める可能性もあるのではないかと思っております。

海外勢が多く買っているという点は、強さであり脆さでもあると思います。

都心部のマンション価格が海外勢に依存している点はリスクとして把握しておきましょう。

そういう意味では日本人の実需として人気があって買われているエリアの方が底堅いのではないかと思う今日この頃です。

新築価格という目線でみても、原材料費の高騰や物流2024年問題もあり、建築コストが安くなることは考えにくく、インフレとなればまだ建築コストは上がっていく可能性が高いです。

よって、新築価格が今後下がるということも期待できません。

新築マンション自体が減っていくことは濃厚なので、新築マンションの希少価値がさらに高まると考えると、ますます価格が上がると考える方が自然です。

新築価格が高値の花となり、さらに販売件数が減るとなれば、購入検討者は必然的に中古に流れます。

今までの日本の不動産の価値観としてはスクラップアンドビルドが中心で、新築中心の家探しが一般的でしたが、近い将来中古中心の家探しが一般的になっていくと思われます。
もうなっているかも？

そうなれば築年数の差というのはそれほど気にならず、それこそ立地や街自体のポテンシャルの方がはるかに重要になり、築年数と価格の相関は薄まっていくのではないかと予想しております。

考えれば考えるほど、不動産は奥深いなと思いました。

マンション価格ってなんなのでしょうね。

まとまりがない感じで恐縮ですが、本日は以上となります。

ご講読頂きありがとうございました！

ふじふじ太