プラウドタワー芝浦MR訪問記事で書いたとおり、モデルルーム訪問記事をほとんど書いていない私ですが、そもそもモデルルーム自体をそのプラウドタワー芝浦を昨年7月に訪問して以来見ていないことに気づきました。いくらなんでも…とGW前にメールを見ていると、パークホームズ浜松町2LDKプラン事前案内会のお知らせが。
本物件は、駐車場がない代わりに電動キックボードLUUPのシェアサービスがあるなど一瞬話題になったので、12月に登録はしていました。が、その後いっこうに案内がこないと思っていたので港区湾岸エリア担当としてさっそく予約しました(ちなみに先行し、本物件が強く意識している近隣物件、ブリリアタワー浜離宮は見ていません)。
予約メールより:
※住戸内をイメージいただくためのCGモデルルーム(一部タイプ
)をご用意しております。
当物件を再現した実物のモデルルームはご用意しておりませんので、あらかじめご了承くださいませ。
ん、「モデルルームはご用意しておりません」?!(二度見) もとの案内メールを見ると、同じことがはっきり書かれていました(笑)。
2LDKプラン事前案内会では
・住戸内バーチャルモデルルーム
・住戸からの眺望イメージ
・外観CG
・建具・色味等のサンプル
・一部2LDK住戸の予定価格などをご案内させていただきます。
思い込みは恐ろしいですが、CGモデルルームを見るために三井様のレジデンシャルサロン(新宿)にわざわざ行かせていただく意味とは…と思いつつ先日行ってきました。
物件概要
所在地：東京都港区海岸１丁目２０番６（地番）交通：山手線「浜松町」駅 徒歩6分
京浜東北・根岸線「浜松町」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「大門」駅 徒歩7分
都営地下鉄浅草線「大門」駅 徒歩7分
ゆりかもめ「竹芝」駅 徒歩2分
総戸数：102戸（一般販売対象戸数60戸 ※以前は43戸でしたが、次の注記あり”2022/5/31 事業計画の変更にともない、一般販売対象戸数が変更となっております。”）
入居時期：2023年11月下旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上18階
（※編集部追記：[掲示板] パークホームズ浜松町）
ん、東京モノレール「モノレール浜松町」がない? 湾岸物件といえば空港アクセスをウリにし、外国人家族を出迎える謎ムービーが基本なのに。そう、モノレールが載っていないない理由は不明ですが、モデルルームがない以上はムービーもありませんでした。普通のMRで言うところの最後の商談ブースでPC画面を見せていただくのみ。まぁ一般販売対象43戸(→60戸に変更)の、さらに2LDKは本物件では各階1住戸しかないので仕方ないところでしょうか。
バーチャルMR&コンセプトルーム
そもそも私自身が湾岸を中心とする大規模物件ばかり見ているから実モデルルームがあると思い込んでいただけで、あとで調べたところコロナ禍&DXブームもあり三井様もバーチャルMR&コンセプトルームによる販売が進んでいるのですね。モデルルームのない共通サロンでもROOVがお客さまの安心感を実現。（住宅販売DXの切り札 ROOV）
パークホームズ杉並上荻のモデルルームに行ってきました！(LIFULL HOME’S WoMansion)
「パークホームズ杉並上荻」は住戸を再現したモデルルームはなく、検討する方は「三井のすまい新宿サロン」でほかの物件と共通のコンセプトルームを見ることができます。
外観、共用部、内装、眺望はiPadやモニターで確認し、キッチンや洗面化粧台は実物を体感。部屋の広さや雰囲気はコンセプトルームを見ながら検討住戸と比べます。「実際の収納はこうなります」など違いを聞きながら、実際の部屋をイメージします。
次のような感じですね。
通常のMR見学の流れ：シアタームービー→模型(一部映像あり)→実MR→商談コーナー
本物件の流れ：商談コーナーで簡単な映像にて紹介→バーチャルMR→コンセプトルーム→商談
通常は、シアターで気持ちをアゲて、模型でイメージを高め、実MRのオプションでさらに舞い上がったところで一気に商談なわけですが、本物件の流れだとなかなかテンションをあげるのが難しいと感じました。バーチャルMRがネット開示されていれば自宅でもわかる情報になってしまい(MR見学者は帰宅後にバーチャルMRのリンクが送られてきます)、コンセプトルームで「ここは実際には15cmくらい短いです!」というレベルの意味のよくわからない会話になってしまいます。つくづく、人間ものごとを相対的にしか捉えられないと痛感させられます。
気を取り直して2LDKの間取り図はこちら。
2LDK間取り図(物件ホームページより引用)
実際のバーチャルモデルルーム(日本語おかしい)はオプションの鏡や造作を入れているので圧迫感少なめに演出されていましたが、前建てが厳しめなので少々圧迫感がありますね。逆に、眺望は上層階でも大して抜けないので、建て替えまで考えるといっそ低層でも大差ないというう考え方も。リビング隣接のベッドルーム(4.5畳)はバーチャルだとウォールドアが開け放たれた状態ですが、これウォールドア閉めたらウナギの寝床というか、ほぼベッドで埋まっちゃいますね。
ウォールドアの是非については以前の記事に書いたのでご興味があれば。本物件のウォールドア自体は、天井から垂れ壁なしで吊るタイプで床もスッキリしておりよいと思います。上の間取り図では記載がありませんが、実際にはサッシュ側は構造柱沿いに梁(CH2000)が出ているので、物件によっては垂れ壁になっても不思議はないところです(梁下部分のウォールドアどういう構造なんだろ?)。
現地取材
これではブログとして話が広がらないので当日は現地取材してたくさん写真でも…と思い浜松町に移動。本物件は空中デッキが浜松町至近(最近開通、将来直結)から物件至近までつながっているのがウリなので、途中芝離宮や首都高の上をまたぐルートの写真をたくさん撮って帰宅。記事化の構想をしながら姉妹サイト スムラボを見ると、クリスティーヌさんが完全に同じコンセプトですでにしっかりした記事を掲載済みでした(チーン、終了)。よく考えたらこの現地取材スタイル自体クリスティーヌさんの得意領域ですものね。【予定価格】パークホームズ浜松町｜港区で最も変化がダイナミックな水辺の街【クリスティーヌ】
せっかくなので、かぶっていない写真だけ少し載せておきます(逆にこれら以外はほぼかぶってます)。大門駅で降り、浜松町駅に向かうと再開発真っ只中の浜松町にあって15時台からビールケースに座ってもつやき食べてるオヤジがいる秋田屋(トンと行ってない)と、解体中の貿易センタービルというザ・昭和な組み合わせが。
秋田屋と貿易センタービル
秋田屋はまだやってません
空中デッキは浜松町駅に直結予定とのことで、この場所が接続ポイント?
浜松町駅直結口?
同じ場所から芝浦方面を見やると、左手に東京ガス本社ビルと、芝浦プロジェクトに生まれ変わる予定の浜松町ビルディング(東芝本社)、モノレールをはさんでそして右手には我らがクレストプライムタワー芝。遠くにはGLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）や芝浦アイランド グローヴタワー・エアタワーまで見えます。
芝浦方面
空中デッキをぐんぐん進むと首都高真上に、というかあいだの首都高(その下は海岸通り)をまたぐため空中デッキはこの高さでずっとつながっています。空中デッキもていねいに抑えているクリスティーヌさんの写真はレインボーブリッジ方面だったので汐留方面。東京ツインパークスとシオサイト(死語?)ビル群。
首都高汐留方面
第1期販売
というわけで記事コンセプト・写真ともどもほぼかぶっているので現地取材したもののお蔵入りにしようかと思っていたら5月末になり第1期の情報が。パークホームズ浜松町、第1期販売が2戸のみ❗️(102戸中)と中々厳しい…。
— TMショーン@都心マンション/再開発/共働き子育て (@Tokyomc6) May 28, 2022
エントリしてないのに数日に一回はメールが来ると思ってたら。 pic.twitter.com/oEA1Y9WY8k
ん、2戸も気になりますが商談時に聞いたクリスティーヌさんも載せていた予定価格とだいぶ違う?
クリスティーヌさん記事の予定価格より引用:
「パークホームズ浜松町」の予定価格（百万円単位）です。
A Type 2LDK 57.95㎡ 管理費489円/㎡
5 ~ 7階 9,900万円台 坪単価 約564万円
8 ~ 9階 10,000万円台 坪単価 約570万円
12 ~ 13階 10,300万円 坪単価 約587万円
suumoには2LDKの第一期として一般販売住戸全価格が載っているので比較可能です(以下引用)。
| 202（2F） | 8948万円 |
| 302（3F） | 9008万円 |
| 402（4F） | 9048万円 |
| 502（5F） | 9088万円 |
| 602（6F） | 9128万円 |
| 702（7F） | 9168万円 |
| 1002（10F） | 9288万円 |
| 1202（12F） | 9368万円 |
| 1302（13F） | 9408万円 |
| 1402（14F） | 9448万円 |
| 1502（15F） | 9488万円 |
| 1602（16F） | 9528万円 |
| 1702（17F） | 9888万円 |
| 1802（18F） | 1億248万円 |
(6/15追記)
物件概要が更新されました。2LDKさんが書かれているとおり一期は7F以外販売済みとのこと。(一期で出したのは14戸だったのでズレがあるようですが)
パークホームズ浜松町、2LDK17戸の内14戸は販売済みとのこと。2LDK57.95㎡の7階が先着順で9,168万/坪522万で販売中。間取りも立地も少々クセがあるけどこの価格ならアリよりのアリ。
— 2LDK (@2ldk18) June 14, 2022
ポートシティ竹芝から浜松町駅までのデッキが開通したらかなり便利になると思います。 pic.twitter.com/srPSpnqWQv
次のあとがきにも書いていますが、長期化するよりはと一気に売る作戦が功を奏した感じでしょうか。契約された方、おめでとうございます。バーチャルモデルルーム訪問時の資料によれば2LDKはもともと17戸中12戸が一般販売だったはずが、一期(一次)で14戸出ており、最新の物件概要では一期二次が販売戸数未定で掲示されています。上の表に載っていなかったのは8F、9F、11Fだったので、先着順の7Fではちょっと…と思われる方は坪530万円台で買えるチャンスかもしれません。
相対化の先に
本物件は、ブリリアタワー浜離宮をライバル視しており、値付け上も参考にしていたと思われます。一期の価格が見かけ下がったこともあり、バーチャルモデルルームvs.コンセプトルームの話と同じく、相対的に見ると下手すると安く感じてしまう市況。中受的に言うと、もともと自分の実力を相対的に把握する便利なツールだったはずの偏差値も同じですね。いつのまにかひとり歩きし、その学校や下手をするとお子さん価値を示すかのように勘違いしてしまう状況。自分なりのブレない価値観を持たねばと自戒します。スムログのお便りコーナーに届くご質問が、最近は資産価値を極端に気にされる方が増えている印象なのも関係するかもしれませんね。
そんななか、先日訪問したザ・タワー十条が、従来の感覚だと絶対あり得ない坪465万で話題です。先日MRを見せていただいたので近々記事化しようと思いますが、独自の価値観を提案していると感じました(書くための自分へのプレッシャー)。
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