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第11回スムログ座談会 「晴海フラッグ(前編)」

いつもスムログのご利用ありがとうございます。つい先日スムログでキャンペーンをした際に、ご応募いただいた読者の方々から「座談会をまたやって欲しい」とのご要望を多数いただきました。

スムログブロガーの皆さまが本当にお忙しいこともあり、しばらくの間、座談会はお休みさせていただいておりましたが、先日リクエストがあったことを共有したところ、「じゃ、やろうぜ!」と急きょ決まりました。

なのですが、やっぱり皆さん都合がつきにくいので、ここはちょいとテクノロジーの力を借りまして、流行りのSlackでチャット座談会を行いました。これがなかなか良いアイデアで、何ら問題なく前編・後編の2回分を収録することができました。

ということで、今回のテーマはあの注目物件「晴海フラッグ」です(6月下旬収録)。前編では、総評、間取りなどコンテンツいっぱいでお送りします。次回の後編は来週金曜日(2019/7/12)アップ予定です。

それではスムログブロガーの皆さま、どうぞ!

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

DJあかい
DJあかいさん

いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。 得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。DJあかいのマンション総研

モモレジ
モモレジさん

マンションオタク兼投資家。趣味で宅建や管理業務主任者試験にも合格。
多数の売買実績を活かし、利害関係のないフラットな視点でマンションの間取りや価格を分析。掲載数は約3000物件6500戸。マンションの間取りや価格を言いたい放題!

タビー
タビーさん

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。

はるぶー
はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

住井はな
住井はなさん

マンションが大好きな子育てワーママです。女性目線でマンションの選び方や住まいの情報を発信していきます! (モデルルーム、街づくり、子育て、ワンオペ、保育園、教育)

座談会


今回のテーマはあの注目物件「晴海フラッグ」です(6月下旬収録)。前編では、総評、間取りなどコンテンツいっぱいでお送りします。次回の後編は来週金曜日(2019/7/12)アップ予定です。


印象総評

DJあかいです。それでは晴海フラッグ座談会始めましょう。まずは物件の印象総評から皆さまお願いします。

シャキーン!マンションマニアです!皆様よろしくお願いいたします。

急遽実施の座談会でこれだけMRを見学済みってメンバーが人数揃うのはすごいですね。はるぶーです。

子育てママの住井はなです。よろしくお願いします♪

中央区の物件は久々に見に行きましたね、タビーです。

家族との兼ね合いもあり実需では難しいのですが、投資として本気で検討してます。モモレジです。

湾岸の妖精、のらえもんです。「ヤバイ、アツイ、間違いない!」が晴海フラッグのモデルルーム訪問直後の第一印象です。帰宅後に、冷静になっていろいろ考えてしまうw
あそこは、安く土地を卸された経緯もあり、各デベロッパーがショーケースにしようとしてますよね。

モデルルーム行った印象ですが「夢!未来!街づくり!」といった未来志向強めで、駅距離とか交通利便とかマンションの基本的な立地面といった三井健太先生が一番重視するようなスタンダードな価値観から完全に自由な物件って感じでしたね。

行く前:これだけのJVで絶対失敗物件なはずがない。見に行こう!
モデルルーム行って:ワクワク感が半端じゃない!欲しい
少し経って冷静になって:いや、いろいろ難しいマンション
モデルルーム再訪して:やだ、やっぱり欲しい!
感情の起伏が激しくなるマンション・・・総評になっていますか?

住井はなさんの総評、良くまとまってますね。 私も同じ感想です、モデルルームに行くと気分がブチあがる。

郊外推しの私としては都心近接だとギラギラ感あって、自分が住むのには肌に合わないのですが、晴海フラッグは良い意味で郊外感あるので興味津々で見学してきました。

一番似た街としては、同じ中央区の佃だと思います。「板状マンションとタワーマンションの組み合わせ」、「駅からすぐ近くには街がない」、「一帯大規模開発である」、「地下駐車場で地上は広々としている」などですね。最近の事例だと幕張ベイパークなんでしょうね。

リバーシティ似てますよね。後は敷地面積・総戸数なんかで言うと「東雲キャナルコート+パークタワー東雲」かな。「タワマンとノンタワマン」、そして「イオン他の商業施設との組み合わせ」など類似点は多い。URが旗揚げしつつも長期に渡り様々なデベロッパーが各々分譲しているので、こことは異なり統一感には欠けますが…。後、周りの敷地や建物の影響を受けない稀有な開発という意味ではブリリアシティ横浜磯子なんかも似てるんじゃないかと。

佃は間違いなくベンチマークの対象だと思います。あそこだって交通利便性としては手放しで褒められたもんじゃない(月島に歩いて行けるけど)。でも、築20年経ってもきちんとブランド化している。

港区担当(笑)としては、芝浦アイランドと類似性を感じました。官公民一体の再開発でエリアマネジメントしていて、管理や自治会がそのエリアで閉じてるあたり。

あーなるほど 芝浦みたいに賃貸もあるしね。

そうそう。前出の芝浦アイランドでも、賃貸棟(エア、ブルーム)は駅に近いけど規模最大のケープタワーは駅から結構離れている。

芝浦アイランドとの類似性もわかります!

なにせ「ただみたいな値段で土地がおろされた」のは皆知っているわけですよ。私は「一種坪単価(容積率対象あたりの土地のお値段)とかコストアップで予想価格を計算する人」なので、「もっと凄い値段で来るか」と期待(?)していたら、広々ゆったりで確か平均面積85㎡超えてたような…。確かに坪単価は安いけど結構なお値段にはなったなぁって印象です。やけに間取りが広めで駅からは遠いので私は新浦安を連想しました。

例のいつものピラミッドが「平均面積でかい!」って感じなので、なかなか無い切り口だと思った。あと、東急豊洲よりも永住傾向強めな感じがしました。

そうですね、永住志向ですよね。周辺に駅が無いのは誰もがわかりきってますから、居住価値に振り切ってる。中央区なのに。

確かに永住向き!逆に永住しないなら…

リセールは諦めてください。

ですね(笑)

タワーはリセールワンチャンあるかもしれないですけど。

一般的にリセールが出るというタワーマンションもリセール出る部屋があるのかな?しかしそれにしちゃ、「ひとつひとつのマンションのスケールが小さい」と感じます。

「タワーは住戸がコンパクト気味になる」と聞きました。

コンパクトなタイプが多いのは「次に発売するタワーは今出してる板状よりも坪単価が高い」って予告しているともいえる。

全体的に広めの専有面積も晴海フラッグの魅力の一つだと思うのでコンパクトになるのは残念。まぁ、グロス金額を考えたら仕方ないのかな?

ひとつひとつのマンションが100戸前後(タワー除く)なのは管理面でも問題ありますね。そこは後ほど管理の段ではるぶーさんに触れてもらいましょう。

この手のまとまった開発では「価格面で板マン見送った人」が後からタワーに戻って来て、「(タワーが)買える値段に収まっている」というのは起こりえないでしょ。確か2本あるうち最後のやつは住友主幹事って言ってたような…。

あー住友…坪400やりそう。

2本とも契約の主幹がすみふさんと聞いたような…

「今回、値段で見送ってタワーに期待」ってのは、がっかりするだけだからヤメたほうがよさそうですね。コンパクトなので総額は変わらないかもしれませんが。発売されていないSUNに期待かな。

あ…そうなんですか。なぜ後からできるタワー2本で1つの街区にしないのかとかいろいろと意味深ではあります。

住友には管理任せたくなかったんでしょうw



SEAとPARKどっちがいい?

ところでみなさん、SEAとPARKどっちが好きですか? 「SEA派」「PARKレインボー派」「PARK中側派」と3派になりそうですが。

板マンとしては例外的によくできてましたよね。「お値段は気にしない」という条件ではSEAに魅力を感じました

「PARK or SUN」の方が多いと思いますが、我が家が買うとしたら、SEAです。

予算抜きにすれば、私もSEAが高評価でした。

値段しか見てなかったのでPARK内側ですね。

どのみちそこそこの利便性なら、広さと価格のバランスでSEAですかね。

あら、意外!SEAの人いないかと思った!

サッシ高さえ同じなら迷わずSEAなのですが、「サッシ高にこだわる派」なのでPARKです。でもSEAは同時給排だったり設備仕様は上なんですよね…

SEAだけが最低85で100も普通。予備知識なしで行ったこともあり、営業さんに「駅利便性の差ですか?」と聞いたら、そんなことないと否定的な見解でした。

価格面にめりはりが大きいんだけど、これは中古になったら減る方向だと思うのですよ。永住志向でない殆どのスムログブロガーさんは、下手すると同じ間取りにつっこんできそうな…。眺望プレミアムが大きいですから。

ですね…。かなりの戸数を捌くことが前提のお値段設定とは言え、坪単価240~500ぐらいですか?タワマン除くと最高でも18階建なので単価差大きいかと。

SEAはほとんど眺望に差がないから、棟間でもあまり差がありませんね。PARKは「眺望に対するプレミアム」が過去例がないほどガッツリ載ってます。その割に階数プレミアムが板状マンションとは思えないほど無い。珍しいです。晴海フラッグの立地で眺望を取ってしまったら後は何が残るんだ、と言われたらそれまでですが。

家での眺望あんま気にしないのでw。眺望見せたいのは女の子に見せたいだけだから、それならベイコートでええかなと…

あかいさんらしい回答(苦笑)

いやーでも真面目にSEAとの価格差考えたら、東京ベイコート12泊買ってもお釣りがくる。

あの微妙な仕様の差は、主幹の違いからきているんですか?

SEAはどこだっけ?

SEAは「野村&長谷工」、PARKは「三井&三井住友建設」の組み合わせです。 あとSUNは「三菱&前田建設」。 SEAは随所に長谷工らしさ(笑)を感じました。

PARKは三井ですね。全体管理組合のお世話も三井のはずです。全部で750台とかまとめているの監視ステーションはPARKの中だったと思う。3社管理会社が入るのは初かも。2社まではSKYZ/BAYZの例がある。

防犯カメラ750台あれば脱獄犯が来てもすぐ捕まるねw

建物の仕様自体は、若干ですがPARKの方に軍配があがりますね。しかし、どの棟もどうせ駅から遠いんだし、南向きの永久眺望で、PARK中向きとの坪単価差を考えると、SEAかなって思います。7000万円スタートですけどね。

でも、「長谷工マンションミュージアム」見学したおかげか、長谷工で板状にしては頑張ってるとか思ったり(笑)。

長谷工でもかなり上のランクで作ってる板状マンションではないかと。しかし、晴海フラッグでも二重壁やってますんで、もうこれは長谷工のこだわりなのかもしれない。

モモレジさん的には、SEAとPARKどっち?

答え出てないです。いまどちらも面白いと思う部屋があって悩んでます。

何を持って「派」というかにもよるかもしれません!私もお金持ちだったらレインボーブリッジ見たい!

はなちゃんは「湾岸線ドライブデート派」やったんやな…

モモレジさん、具体的に、どこが気に入ってるとかあるんですか?あと、間取りの帝王から見た「PARKとSEAの悩ましい仕様差」についても教えてください。

さっきマンマニさん言ってた通りで、SEAのサッシ高は「たかが10cmされど10cm(PARKに比べ10cm低い)」でちょっと残念。開口部が超ワイドなだけに余計にサッシ高が低いのが際立ってしまっているというか…。ただ、内廊下や3戸1エレベーターの棟があったりSEAには色々と特長があるので、本当に甲乙つけ難いと思っています。その絶妙なバランスもこの物件の凄いところかなと。

確かに「何か足りないところ」と「何かいいところ」がそれぞれありますよね。

わかる~、ちょっとした仕様差なんですが、個性というかちょっと足りない同士なんですよね。

あと、うちは間取りで、SEAです。

すっきりした間取りで、広さもそろっているからSEAは住民が均一な感じになるでしょうね。

SEAのビューバスたまらんです〜。

ビューバスはSEAならではですよね。

ビューバスでオーバーヘッドシャワーが夢でしたがオプション対応なしでした〜。

モデルルームにいくと欲しくなるマンションの代表かな?

今日はもはやSEAオンリーの日?

「PARKのレインボーブリッジがっつり」、ってA棟はなんでビューバスなかったんだろう?ビューバス入れ込むほどのスパン幅が足らなかったのかな?

目の前の晴海ふ頭公園から見えちゃうから?

笑う。

晴海ふ頭公園も、昔の「広い空間のイメージ」しかなかったので、ガッツリ整備される予定で驚きました。

ビューバスみんな憧れあるんですね。窓開けると気持ちいいもんね。

みんな結局エッチやんけ、みたいなw

(4年後ですし、ここ買う人はみんないい大人なので、「ビューバス=エッチ」と思うの、あかいさんだけだと思いますね)昨日見に行った方にお聞きしたいのですが、集中的に薔薇付いていたところありました?

人気の棟があるというより、列ごと(プランごと)に薔薇がついていました。PARKのA棟は上の方から薔薇が付いて行ってましたが…まぁ億だから…

なるなる…

SEAのビューバスは全部。その周りも薔薇付いていました。

ビューバス人気なんだ…

あと、PARKのくの字の棟、なに棟でしたっけ? 一番薔薇が付いていたかな。「眺望抜けずに安いけど、ちょっとだけ海が見える辺り」が薔薇びっしり。

PARKのA棟は「あの値段を出せるなら絶対に上の方」ですよね。んで、人気の「PARKのくの字棟(PARKのC棟)」ってのは一番坪単価が載ってないところか…

PARKのくの字のC棟、そこばっかきになってた…

あ、今回坪単価最安値のところは、ちょっとだけ海が抜けるってこと?

いや見えないでしょ。F棟とか邪魔だもん。

あれ?薔薇付きまくっているので眺望見せてもらったら、SUN側の海が少しだけ見えて…安いから人気があると聞きました。

ですね。C87Bはその中でも「比較的海が見えやすくて単価も下限」なので凄い人気…

お得価格のとこは、「坪単価入りで表をつくって公開するようなブロガー」がいたりするから(笑)

PARKのC棟は投資勢もいそうですね。4Lで坪240台〜はお安い。

PARKのC棟は雨の日でも傘をささずにコンシェルジュに会いにいけるよ。確かA棟B棟にはカウンターはなかったはず。

自分で住みはしないけど、C66A/Bは気になるプライスでした。

面積が第1期(PARKとSEA)の中では一番小さいので単価はそれほどではないですけど、そこも「海が部分的に見えてグロスがこなれている」という魅力がありますよね。

c棟4LDK6000万台だからどこの埼玉かと思う。

でも、C棟のVILLAGE側に見えるのは人の家の外廊下だからまだいいとして、SUN側はバルコニーどうしが見えちゃって少しつらそうでした。

C棟の安い部屋は冬至の時自己日影で真っ暗だから…

今回、SEAはともかく、街区が同じでも棟毎にかなり条件も坪単価も違うじゃないですか。だから、本気で全部が検討対象の人は選ぼうとするとものすごい大変だと思う。

どんな住まいでも一緒ですけど、何を大事にするかで絞っていくしかないですよね。

絞る場合のパラメータが多くて、微妙な依存関係あるのが悩ましそうでした。

前室あるとはいえ「ラウンジ横に喫煙所ある棟」は個人的に無しです。パチンコ屋さんだって二重扉でもタバコの臭い外に来るのに…
「ラウンジ横に作るのは無いないなぁ〜」と思いました。タバコの臭い苦手な人は喫煙所ない棟を選ぶ気がしますが、喫煙所ある棟のほうがバルコニー喫煙が減る?!(笑)

「ちょっと抜けてる」とか「日照」とか「お見合い無し」とかいい条件の部屋にいこうとするととたんに凄く高くなる。面積広いからファミリーマンション的でしょう。案外日照とか気にする奥さんは多いよ。うちがそうだもの。

嫁が専業でなければいいよね。



お気に入りの間取り

さて、そろそろ次行っていいですか?次は「各自お気に入りの間取り1つ」。

えー、早めに言おう。4D90A。SEAのビューバス。(さっきからずっとビューバスって言い続けてる…)

4D90Aは7,880〜8,260万円坪単価290〜300万円のプランですね。ワイドスパンで素敵。
SEAは波打つバルコニーが互い違いになっているので、選ぶ階によって微妙に有利不利がありますかね?ビューバス側が広いのよりもリビング側が広い方が私は好きかな。

MRタイプだったと思うけどSEAの95㎡のやつ。長谷工らしからず、北側に柱がめりこんでなくて花台ついてた。

モデルルームにもなっているSEA…はるぶーさんのこれですね。
SEA-MRタイプ

それです。

私の言ってる4D90Aは、はるぶーさんが言っているSEAの4A95Bを狭くしたプラン。購入することを考えると少しでもグロス下げたくて「4LDKの必要ないな」って。3LDKになって同じビューバス。ビューバスから、洗面所、ユーティリティコーナーの動線、主婦としては惹かれます。ビューバスは景色ももちろんですが、換気(掃除面)でも魅力的。リビング横長で料理しながら家族を見守れそう。SEA全体の特徴である「眺望の抜け感」と「格子のある花台」と「キッチンの仕様」もいい。サッシ高は気になるけど窓がセンターオープンサッシだから、まぁ、なんとか妥協できそう。

はなさん、完全に住む目線になってるうえ、リアルすぎる(笑)。

SEAは「ゆったりした面積ならではの魅力」が豊富。めっちゃ高い部屋だけどA152のルーバル付のLD三面採光プラン半端ない。
A152のルーバル付のLD三面採光プラン

もうめちゃ王様住戸ですよね。王様過ぎて、ここで触れるのも恐れ多い感じだった。

これはすごいね、いくらなんだっけ

2.3億円です。

すごい!

SEAはかなり広めの部屋しか存在しないけどこれは凄いな…

御殿山あたりの低層マンションの最上階にありそうな間取り…

でも二つ目のトイレの位置がおかしい。主寝室につけるでしょ普通。

これだけの王様部屋なんだから、4LDKとか刻まないで欲しい感も。あと、ビューバスだから仕方ないけど水回りが中央に寄っちゃって奥の部屋がぶち抜こうにも…(ぶち抜かんでえー)。

SEAの方は「内廊下でEV1つに3戸」とかぶっとんだ設定が多くて、全体的に随所に高級感というか余裕ある作りと感じます。PARKの方がスタンダード。

PARKのC棟、6C87A。値段しか見てないけど両面バルでええやん的な(LDK狭いけど)。
PARKのC棟、6C87A

あ、出た最安番長(笑)

はなちゃんが「ちょっぴり海見える」っていうして… 安いんだからあまり文句は言わない。

坪240だけど、間取りは悪くない、というか今出ている他のマンションに比べると格段にいい。そして中央区なのに埼玉価格。周辺マンションをなぎ倒しかねないくらいのコスパ。

あかいさんの選んだ部屋はもし私が参入しても買えません。抽選には必ず外れるから…

6C87A、同じですね。こちらの最上階だと東京タワーぎり見えそうでめちゃ良きです。

あーそういうのもあるのね。

ほら被ってる(笑)

あ、そうなんですか。まぁぶっちゃけ私も、6C87Aか87Bチャレンジしようかなって。それくらいコスパ抜けてる。
6C87A

そう、こことC87Bは倍率えらいことになってる…。

薔薇付きすぎw

海がちょっぴり見えるのは6C87Bですね。その見える眺望がいい!海がちょっぴり見えるのは6C87B

くねってるため自己日影あるのとバルコニー横がコンクリだったりくねってる側の側面に窓が無いのでプライバシー性もあります。このメンバーだけで3倍説ならとんでもない倍率になりそう(笑)

ブチ抜きがいがありそうなのでSEAなら4B96かな。
4B96_4B96H

ぶち抜く前提なの、さすが。

タワマンの壁など飾りです、ブチ抜くのです(タワーじゃないけど)。

さすがです!笑!

GTO…。

タビーさん戸境壁もぶち抜きそうw

細かい構造理解してないけど、選手村からの改装時に戸境壁じゃないとことかありそう。

私のお気に入りはこれです。4A115。1億円出せるならこれが一番いいと思う。
4A115_4A115H

SEAのA棟は一番奥なんですが、ここの上層階からならレインボーブリッジが見えるはず。そして、なぜかレインボーブリッジの眺望プレミアムがほぼ反映されていません。正面向いたPARK-A棟は角部屋が坪400なのにここはそこまで高くない。SEAで唯一の南向きではないんですけどね。この間取りだけSEAの他の部屋とノリが違うw

価格との兼ね合いからしてもここは良いですよね。

横向いてる部屋なのね。

そうです。4A115の17Fは「10,330万円 / 115.14平米」で坪単価300万円切ってます(あれ、坪単価に眺望価値が載ってなさすぎて本当にレインボーブリッジ見えるのかな、心配になってきた…)
18F最上階は10,560万円で、最上階のほうがバリューある。PARKと一部の部屋がお見合いでかつ115平米だからこの値段なんだけど、割安感ありますね。

晴海客船ターミナルが移転して公園になれば、SEAのA棟はかなり開放感ありますよ。

SEAのA棟からみた西方向はPARKの14階建とかなのでそれより上の階は特にいいですよねー。

隣の角部屋、4A127もおすすめです。127平米で坪338万円で、南向き&レインボー眺望がどーん。
いま、晴海フラッグを見学に行くと、まだ営業中の晴海客船ターミナルに行くことになると思うんですが、そこから最前列で見えているのがSEAのA棟なのでわかりやすくポジショニング確認できるはずです。

4A角、長谷工は「角部屋は大梁の室内横断が出やすい」けどどうなのかな…下り天井高は私ならチェックするかな。

重要ですよね。さて、価格はさておき私の挙げたい間取りは6A92。中住戸でもアイランドキッチン、2WAY洗面と言う変わり種。
重要ですよね。さて、価格はさておき私の挙げたい間取りは6A92。中住戸でもアイランドキッチン、2WAY洗面と言う変わり種。

この間取り、DENが2WAYで面白いですよね!

PARK-A 6A92 10,800万円(@385.5)-11,140万円(@397.6)

そう、DENも2WAYなので回遊動線だらけ。

おもしろいね。

こんなプランなかなか無い。

DENの2WAYはなぜ?洋室2の収納を増やしたいと普通に考えたらそう思うけど、それ以上のメリットがあるのでしょうか?

主寝室にDENが繋がっていて「お父さん抜け出してパソコン」ってパターンは見るけどね。

普通に書斎なんかに使う人もいるのかと。キッチンが近いから奥様使用も想定かな?

「子供の部屋のプラスアルファ」にするか書斎にするかってことでは?

「子どもの部屋の」にしては贅沢すぎるような。はるぶーさんのように書斎にこだわる人にはいいのかな。

書斎パターンだと入口が沢山あって壁が少ないときついっすよ。本棚おけない。

DENを収納にしたい人は収納にすればいいし、寝室独立し始めたばかりの「ちゃんとした子ども部屋を持つ前の子ども部屋」にしたい時は洋室2を主寝室にする。隣にいればすぐ行けるし気配も感じることができる。子が幼い間は窓ない方がむしろ安心感もある。もう少し大きくなったら、勉強部屋にします。キッチンから見守れる。で、ゆくゆく子が独立したらユーティティルームですね。

なるほど、ママ視点。キッチンからの引き戸の位置関係はそれ狙ってそうですね。

流行っていますからね。キッチンから勉強見守るの。

流行りとはいえ、リビング学習はどうしてもダイニング周りが雑然としちゃうので、サッと閉められる場所はいいですね。

ですね、目の前じゃない方がいいと思うんです。雰囲気で見守れる。

なるほど、どうも僕の考え方がケチくさいんだな。92平米あるんだし、もっと空間の余裕があっていい。まあDENは3畳だから寝るには狭すぎるし、勉強部屋か作業部屋ですね。

柱もしっかりアウトフレーム。そして玄関もメーターモジュール以上の広がりを見せ、住宅としての「顔」もばっちり。奥行のあるウェイブバルコニーもいいなぁと。

あーゆったりカーブしてますね。この部屋。
PARK-Aはこの間取りに限らず、最上階にさほどプレミアムがついていなくて、上ほどお得そう。2F・3Fは目の前に公園あるから視線も気になるし。

カーブつながりで言うと6C92のこのバルコニーも凄く素敵だと思ってます。
6C92のバルコニー

すごいバルコニー!

くの字棟の角部屋ですか~

そうです。C棟はこれともう1つ同じようなのがあって外観も素敵なんです。

PARKの中庭から見える場所なんで、外観に力入ってますよね。

このくらい面積があって居室3つだと無理がなくなるかな。

洋室2の形が個人的には気になるけど…収納充実していていいな。洋室1のクローゼットを夫と完全に分けたい。同じくらいの広さみたいだし。

洋室2の形は敷地延長部屋ですね。4LDKの横の部屋?

4LDKはL字の上の先端、カーブのここはL字の直角のところですね。

あ、なるほど南にガーデンを望む南西角ね。

あとモデルルームで見られるけどPARKのワ・ファサードって凄くないですか?

いいですよね~CGこれかな。PARKのワ・ファサード

この物件は間取りを選ぶ上でというか階数を選ぶ上でも、バルコニーは良く見た方がいいと思います。プラン・階数によって透明か不透明か、はたまた形状やデザインに違いがかなりあります。

全体的に、下の方だと不透明かコンクリが多い感じ。確かにバルコニー形状は気にした方がいいですね。デザインで犠牲になる箇所もありそう。変化つけてるから。

ますます選ぶの難しい…

本当に部屋を選ぶのが難しい物件。実需だと特に…。

モモレジ先輩、ここがC棟コーナーなんですが、ちょっと木が邪魔ですね。C棟コーナー

この角度からだとコーナーのきれいな曲線がちょうど隠れてますね。笑

CGあった。たとえばさっきのカーブの間取りだと、5階が全面ガラスなのに7階がほぼ隠れてる…。おっしゃる通りデザインで犠牲になるところがある。5階が全面ガラスなのに7階がほぼ隠れてる…

確かに部屋ごとに、上下でもガラッと変わる。

これは有益なアドバイスですね~

あ、壁になってる場所が各階違うんだ。

PARKじゃなくてSEAもですが、階によって違いますね。2階3階とそれ以外、また上層階はかなり違う。波打つ場所が欲しいのか、フラットな方が使いやすいとそっちを選ぶのか。CGに結構ヒントがある。5階が全面ガラスなのに7階がほぼ隠れてる…

タワーの「低層階のみ不透明」や「コンクリ一律」に慣れてると新鮮というか考えてなかった。バルコニーのウェーブも板状ならではですよね。

間取りも良さそうなのが多くて、「商業施設とターミナルも近いSUN」を残してきたのは「売り方うまいなぁ〜」と思いました。好調ならSUNは高単価勝負か。けっこう良い間取り多そうですよね。

SUNは「僕たちはいつか終わるから踊る今」単価になることでしょう SUNだけに。

SUNがまだな理由はちょっと聞いてみたけど、「倉庫街でしてごにょごにょ」って感じで言い訳っぽかったです。

確か「1つのモデルルームで3街区の同時売りはできないから」とかごにょごにょ言ってた。

「3街区一緒に売れない」は聞きました。2街区で始めるなら定石の条件のいいところから…とかごにょごにょ(笑)

あ、そうなんだ。じゃあSUNは違うモデルルームでやるのかな?

まぁそうなるね。

SUNは「都心側眺望!」ってモデルルームではゆうてるけど、対岸は倉庫街だしね、勝どき駅から近い場所からタワマンになっていくだろうし。そしてSUNとSEAだったら、SUNのほうが安いとは思います・・・が、保証は全くできません。

向かいは豊海町再開発のツインタワー予定でしょ。

そうです。再開発予定が決まってる。

SEAの角より。SEAの角より。

おおおー、正面にはないけど、やっぱり「PARK棟とかぶるからこその単価」かな。

正直、クルマでぐるっとまわってもちょっと遠かった(笑)。

SUNのD棟内廊下を待つ方もいそう。価格や維持費は高そうですが。

次回の座談会

今日はここまでです!いかがでしたか?第11回スムログ座談会 「晴海フラッグ(後編)」はこちら!

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三井健太 著 「選手村マンション 晴海フラッグは買いか?」

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