最近の新築マンション管理費がどこも高いのはなぜ？逆に中古マンション管理費が安いのはどうして？

本件、のらえもんブログでやろうとおもったのですが、今回はあえてスムログで。

先日、プラウドタワー芝浦に行ってきたのですが、ぱっと管理費のリストを見て「相当高いな」という印象だったんですよ、肝心の物件価格よりもそっちが気になってしまいました。

維持費
管理費は平米あたり479円、修繕積立金は平米あたり151円でした。
例えば、72EH（72.58平米）は管理費34,770円、修繕積立金10,960円。合計45,730円でした。管理費がびっくりするほど高い…坪単価500万円の世界だとこんなものなのでしょうか？いや白金ザ・スカイはここよりも坪単価が高いけど管理費は安いです。更に、ネット使用料＋スマートシステム利用料で広さに関わらず2,500円がかかります。
プラウドタワー芝浦モデルルーム訪問レポート概要・立地・価格表・総評など
マンション購入を真剣に考えるブログより

プラウドタワー芝浦がなぜここまで管理費がかかったのかは、先方も気にしていて「災害に備えて防災センターを2Fに上げたため、エントランスと防災センターが離れてしまった。このため、常時1Fに警備員を貼り付ける必要が出たため、24時間常時3人体制を維持することになった」という説明が付いてきました。

警備員が24時間3人配置の理由は私もMRで聞いても良く分かりませんでしたが、通常より2名多いとしても
2人*支払単価2千円/時*24*365=年間3500万円の人件費で、421戸で割るとそれだけで100円/㎡/月程度になります（要はスケールメリットが効かない）
なので確かに他より100円/㎡以上高くはなります https://t.co/S4wWvEAj54

— がりべん (@garibenZ) May 30, 2021

まぁそれにしても高いんですよね。
近隣キャピタルマークタワーの2倍くらいするので、どうしてこんなに差が出るんだ、とお考えの方も多いと思います。プラウドタワー芝浦に限らず、新築マンションの管理費は近年大幅に上昇しています。

結局、現在の新築マンション管理費が高騰する大きな原因は２つ

人件費の高騰で特に警備員の新規採用が困難。人の採用と賃金にお金がかかるようになった。
駐車場付帯率が下がり、管理組合第二の収入源を直撃している。

１番は特に深刻です。こちらのグラフをご覧ください。「保安の職業」は求人倍率が特にひっ迫していて、求人を出しても全然人が来ないという状況になっています。業界的に極端な人手不足なわけです。

保安の職業有効求人倍率のグラフ　画像出典：https://www.jnsa.org/result/soshiki/09_ajssa.html

しかも、物件の立地は「東京都港区」。そこで警備をする・清掃をする・管理をする方たちはどこからやってくるのでしょうか？

そう考えると、再委託先の警備会社も採用にひっ迫しているいま、慎重になって見積もり単価がアップしている状況となります。採用が困難な状況下の中で無理を通そうとすると、「広告で補うしかない」and「時給を上げるしかない」となり、広告費は毎月の人件費に乗っかってくるのですから、いまからの新規案件は相当高いのです。これは警備費用だけでなく、その他もそうでしょう。コストプッシュインフレなのです。

警備員が極端に不足している今、新規案件で都心部に24時間常時3人のシフトを組めるように雇用するとなると…かなり無理をしないと集まらないのです。

それでは、既に契約しているマンションなら安心なの？

いやそうとも言えません。警備・清掃・管理といった業務を担う方々が転職される時、全く同じ問題にぶつかるからです。人の手がかかるマンションの管理費はこれから常に経費アップの脅威にさらされることになります。

そして2番目も大きなウェイトを占めています。更に最近のマンションは修繕積立金適正化のために、駐車場の収入の一部は最初から修繕積立へ移行するといった計算になっていることがおおいのです。プラウドタワー芝浦も駐車場収入の一部は修繕積立に回されると営業さんが言っていました。しかし、中古マンションの多くは、駐車場収入はすべて管理費に組み入れられています、ですのでマンション管理費は潤沢になります。しかも新築のマンションの駐車場付帯率は減少傾向にあるのです。駐車場数（戸数 x 付帯率ともいう） x 駐車場料金 x 契約率が駐車場収入となりますから、肝心の駐車場付帯率が下がれば、収入は下がります。

400戸 x 付帯率40% x 料金30,000円 x 契約率80% = 384万円/月が管理組合の収入になります。

もし駐車場付帯率が80%なら、単純計算で収入が倍になります。少し前のマンションは付帯率が高めでした。

しかし、「車を持たない人」が都内で増えている今、中古マンションも胡坐をかくわけにいきません。むしろ駐車場付帯率が高い、例えば100%のマンションは、車を持たない住民がマンション棟内で増えると、駐車場収入に依存したマンションの財政状況はたちまち悪化します。

400戸 x 付帯率40% x 料金30,000円 x 契約率40% = 192万円/月となると、戸あたり4,800円の収入が減るのでどこからか補填が必要です。

大局的に見れば、時が経つにつれ中古マンションの管理費も値上げ方向に行くのは必然、ということになるでしょう。駐車場の契約率の下がっていくと、あなたのマンションでも管理費の値上げが議論されることになります。値上げなんて許せない、業者の再見積もりを取る？先ほど申し上げた通り新規案件は各社むしろ超強気で出すはずです。値上げ要請を飲むしかない状況に各マンションとも追い込まれるでしょう。

維持費の優劣で言えば、戸建てが有利になっていく状況になっていきます。もちろんマンションは利便性をお金で買っているわけで、セキュリティ・ゴミ出し・家の周りの清掃などをすべてアウトソーシングしています。アウトソーシングにかかる費用が今までは安く済んでいたけどこれからは違う。自分でやれば維持費が安く済む（戸建て）ということですね。

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