残債割れリスクを左右するのは何か？──保有年数・頭金・ローン年数を検証
「残債割れしないマンションを教えてください」 スムログ読者から、この種の相談を受けることは少なくない。 ところが検証すると、残債割れリスクは『物件』だけでは決まらなかった。 保有年数・頭...
「マン点」の書いた記事一覧
「返済負担率35%以内なら安全」は本当か──銀行が通す基準と、生活が回る基準は別の話だ
「返済負担率35%以内なら安全」。マンション購入を検討する人なら、一度はこの数字を目にしているはずだ。 しかしこの35%、銀行が設定している基準として正確なのか。そして審査を通過したとい...
図表で一気読み！マン点Pickup 2026年5月｜価格高騰の裏で進む市場の分化
新築は高価格化が続く。一方で中古は在庫が増え始めた。 同じマンション市場なのに、見えている景色はまったく違う。 マンション市場の温度差が鮮明になった1か月を図表で振り返る。 不動産ブログ...
「南向き＝高い」は本当か──江東区中古市場で見えた“方位以外”の価格差
「南向き＝高い」は本当なのか。江東区の中古マンション583件を集計すると、意外にも北系住戸が最高単価だった。そこから見えてきたのは、“方位以外”が価格を左右する市場構造だった。 「とりあ...
“同じ駅”なのに価格が違う──中古マンション市場で見えた「駅周辺格差」
「錦糸町徒歩7分」と聞けば、多くの人は似たような住環境を想像する。 だが実際の中古マンション市場を見ると、どうもそう単純ではない。 同じ駅でも、 北側なのか 南側なのか 駅近なの...
“新築価格”は中古にどう影響するのか──23区データで見えた「価格差」と「在庫」の変化
新築価格の上昇は、中古市場にどのように影響しているのか。 「新築が上がれば中古も上がる」と言われることは多い。しかし実際の市場を見ると、両者は単純に連動しているわけではない。価格の動き方...
図表で一気読み！マン点Pickup 2026年4月｜構造変化が一気に可視化された1か月
不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」から、2026年4月の注目トピックを凝縮して届ける。 今月のデータを並べると、単純な上昇・下落では説明しにくい動きが目立つ。 価格、供給、在庫...
同じ広さでも「2LDKの方が高い」──立地で分けても残る“間取りの断層”
2LDK＞3LDKの価格逆転は都心・外周でも維持される。一方で準都心70㎡台だけは総額で拮抗する。 読者からの指摘：「それ、立地の差では？」 前回の記事「同じ広さでも「2LDKの方が高い...
同じ広さでも「2LDKの方が高い」──23区マンション市場に潜む“間取りの断層”
同じ70㎡前後、同じ東京23区。 それでも、2LDKの方が3LDKより最大2,700万円高い。 部屋数が多いほど高い──そう思って見ていると、この差は説明しづらい。 2024年〜2025...
【回答】7割が無報酬。それでも引っかかるマンション理事報酬の話
7割が無報酬、出ても月数千円。それでも理事報酬をめぐる違和感は消えない。金額では説明できないズレを読み解く。 読者からの相談内容 マンション管理組合理事会の理事に、報酬を支給しているマ...
「白地なのに浸水」なぜ起きる？ハザードマップが教えない現実
ハザードマップで「白い場所」を見て安心していないだろうか。 だが実際には、その白地でも水は出ている。 なぜか。見ているのが「洪水」だけだからだ。 浸水実績を重ねると、街の見え方は一変する...
図表で一気読み！マン点Pickup 2026年3月｜価格は上がるのに売れない？滞留日数が示す市場の違和感
価格は上がっているのに、売れない。滞留日数の悪化が示すマンション市場の違和感を、不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」で3月に取り上げたデータから読み解く。 新築 首都圏新築分譲マ...
湾岸・港区タワー「4か月の記録」―1,185戸のデータが語る売主の価格行動
江東区・港区の主要20物件、その動きを4か月間（2025年12月～2026年3月15日）追った。「SUUMO」の公開情報を元に、物件の重複を独自の条件で整理し、個別の売り出し事例を追いか...
「1.3億円」の正体。23区新築マンションは、もはや「住まい」ではなく「コストの精算書」だ
「1億3613万円」 この数字を、まだ「頑張れば届くかもしれない新築価格」と捉えているなら、その認識は捨てたほうがいい。 不動産経済研究所（2025年1月発表）のデータによれば、23区の...
【後編】可処分精神を守る「130％基準」（通勤混雑率）
前編では、最新の混雑率データから「鉄道利用の回復」の実態と、ワースト路線に潜む遅延リスクを整理した。平均139％という数字の裏で、特定の路線は依然として「個人の尊厳」を脅かす水準にある。...
図表で一気読み！マン点Pickup 2026年2月｜価格ではなく「構造」を読む月
不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」から、2026年2月の注目トピックを凝縮して届ける。 価格は動く。だが市場を決めるのは価格ではない。 今月の図表から見えるのは、需給・コスト・...
【前編】最新統計が示す「鉄道回帰」と構造的混雑の正体
昨年夏（2025年7月）に公表された2024年度の混雑率データ。鉄道利用の回復傾向が鮮明になった今、改めて数字を読み解くと、単なる「不快」以上のリスクが見えてくる。 この記事では、自分の...
「AIで間取り図を3D化」はどこまで実用的か。期待の先にあった『0.1メートルの解像度不足』
最近、YouTubeやSNSである「魔法」が紹介され、静かな話題を呼んでいる。平面の間取り図をAIに読み込ませるだけで、一瞬にしてその中を歩き回れる3D空間が出来上がるというのだ。 「も...
【回答】都心マンションの暴落リスクはバブル崩壊時より高いのか
バブル崩壊の凄惨な記憶。それを知る世代ほど、今の高騰に「同じ匂い」を感じるのは当然の危機管理だ。 ご指名をいただいたので、「みんみ」さんからのご質問にお答えします。 質問：都心マンション...
図表で一気読み！マン点Pickup｜2026年1月 高騰の果てに「変調」の兆し。最新データから読み解くマンション市場の現在地。
不動産ブログ「マンション・チラシの定点観測」から、2026年1月の注目トピックを凝縮して届ける。 マンション市場 首都圏新築分譲マンション市場動向（25年12月） 23区の「億ション比率...
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