管理会社の『満足度』ランキングって?

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管理会社の満足度ランキングを、毎年住まいサーフィンが発表しているのが話題になっていたから、tweet したら管理ネタにしては珍しくアクセスが多く、のらえもんにブログにしろと言われた。


リプレース検討のコンペで価格勝負なら圧倒的な勝率で知られる合人社が、三井(レジデンシャルサービス)より売上高利益率は2倍というのが違和感があったせい?

※重要※
営利企業だから黒字でなきゃ存在価値はない。リプレース(註:管理会社を替えること)でもその先末永くおつきあいするつもりの相手の会社が赤字企業じゃいつ潰れるか怖くて任せることはできない。別に私は黒字だからいかんとは言ってません。

管理会社満足度ランキング

今回話題になっていたのはこちらです:

『マンション管理会社「満足度」ランキング、住民に選ばれる意外な条件』



<上のリンク先に貼られているランキング図表から引用借用:住まいサーフィンより>

元になるデータ発表はこちら (サンプル数~2000)
住まいサーフィンの管理会社ランキング2019

この手のランキングは他には、オリコンもやっていてこんな感じ (サンプル数~6000)
 オリコンの管理会社ランキング2019

両方”野村”がトップなのは同じですが、その先の順位はまるでバラバラ。気にしても仕方ないのかもしれませんが、メジャー7とか呼ばれる大手漢字財閥系デベの子会社になる管理会社が上位を占めやすい傾向はあります。

期待が高い分、裏切られなければ”さすが野村は違う!”で上位にいくのか、はたまた、”三井なのにこれ?”とかで減点をくらいやすいかはわからない。マンション探訪系オタク御用達のポータルサイトである、住まいサーフィンのは、20万戸の”三井”の評価数が、45万戸の日本ハウズイングの3倍のデータ数であるなど、そもそも回答している人がとても”財閥系”に偏っている傾向がとても強い。

 『誰の』満足度?

調査は入居者が対象。マンションに住む殆どの人は、せいぜい窓口業務の人にあうだけですし、大規模マンションだと窓口業務もコンシェルジュとか外注になりがちで、そもそも住民が殆ど管理会社の人には会わないマンションも結構多い。

自主管理のマンションは少ないから、必須のもののように思われがちですが、管理の主体は管理組合で、管理会社はそこが選んでいる仕事を依頼する会社の1つに過ぎません。その証拠に、総会で過半数の賛成で気軽に?替えることもできます。

案外、管理組合のすること(攻め:何かを変えていくこと)と、管理会社のすること(守り:管理組合に決められたことを忠実に実施すること)の区別のできている・・・例えば文句があるならどっちに言えばいいのぁ・・・のわかっていないオーナーって多いものです。ルールを変更しろみたいな要求を、管理会社に文句いっても変わるわけはないのですが。

理事をやらないと会えない管理会社の担当者の力量や、さらに理事長くらいのコアな役職に就かないと差を感じることのできない、バックに控える管理会社のサポート部門の実力の評価は困難に思えます。

無論最終的には住んでいる人全体の満足度が大事でしょうが、管理会社は”理事会”とくに”理事長”を楽にしないと使う意味がないですから、理事長に嫌われているのだとあんまり意味がない気もするわけです。

では理事長が満足する管理会社は?

理事会の理事、特に殆ど理事長中心の理事長の勉強会RJC48。中には無数に小項目での掲示板があって会員同士での情報のやりとりがあります。

ではそこに、いろんな管理会社の品定め?をするようなスレッドがあるかというと実は存在しません。理事長さんの殆どが、みんな自分の世話になっている管理会社は”会社指定で任せて”安心とは思っていないわけで、管理会社への書き込みの殆どが不満を述べるものです。フロントとか、管理員さんとか替えてもらったら、ようやくちょっとまともになったなんてのが典型的な書き込み。
・・・『国内に会社名で任せて安心という管理会社は存在しない』が、理事長の会の会員の総意かな。とても属人的なので、『優秀な担当者の管理組合による奪い合い』の図式が見えてきます。

管理会社の理事会担当がお仕事の人もここは同意見みたい:


例えばうちがリプレースするとして、うちは結構大規模なので一定数以上の受託戸数を抱えている管理会社しか選ばないと思います:
① 保険専用の担当部署など、プロのサポート役を会社内に常設できる受託戸数がある
② マンションの会計システムが、スケールメリットでお金かけていてIT化も進んでいるなどまともである
③ 日常修繕、長期修繕計画、大規模修繕工事などで設備系にわたる広範なサポートが得られる
などは重視します。

これらはダメだと個別マンションレベルでは直しようがないので。フロントや、管理員レベルでの不満なら、替えてもらう手もありますから。(この辺りは大規模マンションのほうが明らかに有利です;RJC48には理由があって、明確に大規模に偏っているので会員のマンションの平均戸数は400戸近い)

私自身は今お世話になっている管理会社にこの部分での不満はありません。
だから替える気もない。

なお、管理会社を替える動機は大きくいって2つ、1つはコストカットのためでもう一つは管理会社のお世話に不満がある場合です。実はどの管理会社にも優秀な担当者もいれば、いけてない担当者もいます。なぜいけてないのが来てしまうのか? 私が考える理由はこれです。他罰的な人には理事会(特に理事長)は向いていません。


比較で表にするなら??

管理会社を比較で表にするなら、よく重みつけの根拠のわからない人気投票ではなく、こんな感じのほうが、少なくともその会社の『特徴』が分っていいんではないでしょうか


<管理会社の比較表>

例えば、長谷工と、合人社はとても設定が対照的なのが、数字だけでも見てとれます。”戸数あたりいくら”とか、人の配置数を”1人でカバーする戸数”で比較することで、見えてきます。

また、いろいろな管理会社が、どの程度自社での修繕工事の受託に熱心かは、1人の一級建築士のカバーする戸数に特徴がでます。長谷工は親会社がマンション立ててるわけで、そこが大きな修繕を全部受ける構図が見えますね。 一方で、合人社の1000戸(~20マンション)に1人の一級建築士という張り付け割合は圧倒的です。他の2-4倍多い。

例え日常管理では、あんまり利幅がとれなくても、工事には強いんだろうな・・・といった図式が想像できることになります。私がツイートした通り、合人社は、三井(レジデンシャルサービス)より売上あたりの営業利益率は2倍以上上です。こう書くとなんかめちゃくちゃ儲かっている感じになりますが、1戸あたりの会社の営業利益は年に2万円にも達していません。月1戸1500円がいいところ。管理会社って割とシュアーに黒字にはできる(赤字になる管理組合は1年契約だから更新なしで捨てればOK)けどそんなに儲からないってことも数字から明らか。

社員1人あたりの戸数に大きな差があるのは、管理員など住民に対面で業務を行う人の外注化や(警備員・コンシェルジュは通常は管理会社の人ではありません)、パートなど非正規雇用への移行などが進んでいることを意味します。

管理員が全員正社員であればその定着はしやすくなります。その一方でそのマンションでの管理員の労働時間は、7.5時間×5日の整数倍にしないと固定しにくいなど、細かい融通は利かなくなります。こういった『会社ごとの特徴』は理事会側で知っていないといけない。

 管理会社を比較して意味があるのは・・・??

管理会社の評判とか比較の結果を知っていても、リプレースの検討の時くらいしか実際には役にはたたない。

財閥系などメジャー7全社は今は、リプレースをされない防御のほうに熱心で、あんまり他をとりにはいきません。管理会社を替えるなんて組合は、お値段への要求が厳しくて利幅はとれない一方で、足元ではどんどん人件費が上がっていて、人が確保できなくて既存のマンションのキープすら難しいのが本音です。

なのでメジャー7のタワーのリプレースとか公募がでても、応募するのは、独立系大手2社と、あとはちょっとわけあり?な大和くらい。かつ、合人社は、日本ハウジングの株を沢山もっていますから、その2社に両方こえがけすると、競合防止で片方が辞退するケースがとても多い。無数に声掛けしたのに残った会社数が・・・

特にタワーの場合、設備が非常に特殊で、その設備系のメンテのノウハウを十分もっている会社はやはり三井・三菱・住友など、もともと沢山タワーを立てている財閥系に限られるのが現状です。ちょっと独立系には荷が重くないかな・・・と思う私。

最近、湾岸で野村・三菱から合人社へのリプレースを、コストカット+リプレース大好き系のコンサル会社が仕切って2箇所ほどで話題になっていました。片方成功、片方失敗とかで、このあとどうなっていくかなとか生暖かい目で私は見守っています。

なお、以下に書いた理由で、”削減額に比例する”コミッションをチャージするコンサルは私個人は強く非推奨としていて、自分のマンションでは決して私からは紹介しません

マンション管理組合の『1円も払いたくない病』

各社データ

表に使ったデータは大手管理会社のほぼ全てが加入している管理業協会の会員紹介のページから引用したものです。
以下から自分のお世話になっている会社の概要をみてみましょう→ 管理業協会会員会社探し

例)
三井  http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912096.html
合人社 http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

はるぶー近況

明日11/9 RJC48の防災テーマの勉強会第37回。勝どきで60席満席。NHKのカメラが取材に入るとかなので、12月上旬の特集番組にちらっと勉強会の様子が紹介されているかもしれません。

11/12の晩に同じく豊洲方面で、湾岸タワーを中心としたオーナーの方向けの管理のお話(理事向けではありません)で63名同じく満席。湾岸タワリーマンさん(twitetr: @123_wangan) 主催。 さっさと準備しないとやばいんだけど、明日は自分の会の勉強会です、日曜1日で・・・

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。 今回実名で会社がでてきますが、はるぶー本人の狭い経験や、知り合いの理事長さんからの情報によっていて、誤解のある場合がありえます。

 

 

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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