晴海フラッグと同じくらいの価格で買える新築マンションは? 晴海フラッグの価格妥当性は?【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

晴海フラッグ】のモデルルーム見学、予約は取れましたでしょうか?!!

新規組みは予約を取るのすら難しい状況のようですね…(私含めて落選組やすでに見学済みであった方のほうが予約取りやすいようです)


立地や入居時期など含めて検討候補に入る方はなんとか土俵入りしてチャレンジしていただきたいところです。

パークタワー勝どきみたく駅直結(サウスは駅前)ではないですし、なんなら立派な駅遠マンションですから資産性は枝葉の部分と考える方も多いかとは思いますが今回は同じ単価帯での他エリア新築マンションとの比較と晴海フラッグの周辺相場から見た価格の妥当性などを共有できればと思います!

まずは晴海フラッグと同じくらいの価格でどのような新築マンションが購入できるのか見てみましょう!

・販売中
・ファミリータイプ中心
・記事化済み
・平均坪単価270万円~330万円

上記を基本として検索してみました!

晴海フラッグの次期販売に関しては高価格帯の部屋を含めると坪単価300万円弱くらいかな?と思いますがよほど眺望などにこだわらない限りは坪単価280万円出すと平均くらいの部屋が買えてしまいます。

参考記事 → HARUMI FLAG(晴海フラッグ) SUN VILLAGE 第一工区 第1期 予定価格と間取り

※物件名をクリックするとメインブログの物件個別記事に飛びます

パークホームズ船堀 東京都江戸川区 船堀駅徒歩9分 坪単価約270万円

プラウド志木本町 埼玉県志木市 志木駅徒歩4分 坪単価約270万円

パークホームズ登戸スクエア 神奈川県川崎市多摩区 登戸駅徒歩5分 坪単価約270万円 ※70年の定期借地権

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス 東京都多摩市 聖蹟桜ヶ丘駅徒歩4分 坪単価約270万円

ウィルローズ行徳パークフロント 千葉県市川市 行徳駅徒歩7分 坪単価約275万円

リビオ練馬北町 東京都練馬区 東武練馬駅徒歩8分 坪単価約275万円

パークホームズ津田沼 千葉県習志野 津田沼駅徒歩7分 坪単価約280万円

グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラ 神奈川県川崎市宮前区 鷺沼駅徒歩12分 坪単価約280万円

バウス西大島 東京都江東区 西大島駅徒歩7分 坪単価約280万円

ブリリア大島パークサイド 東京都江東区 大島駅徒歩9分 坪単価約285万円

ブリリア志木ガーデン 埼玉県新座市 志木駅徒歩4分 坪単価約285万円

エクセレントシティ新浦安ブレッサン 千葉県浦安市 新浦安駅徒歩14分 坪単価約285万円

サンクレイドル平井Ⅲ 東京都江戸川区 平井駅徒歩6分 坪単価約285万円

クラッシィハウス亀有 東京都葛飾区 亀有駅徒歩4分 坪単価約295万円

イニシア青砥レジデンス 東京都葛飾区 青砥駅徒歩2分 坪単価約295万円

ライオンズ横浜瀬谷ステーションスクエア 神奈川県横浜市瀬谷区 瀬谷駅徒歩1分 坪単価約300万円

ブランズシティ調布 東京都調布市 調布駅徒歩7分 坪単価約300万円

プラウドシティ日吉レジデンスⅢ 神奈川県横浜市港北区 日吉駅徒歩9分 坪単価約300万円

クレストラフィーネ板橋本町 東京都板橋区 板橋本町駅徒歩3分 坪単価約305万円

シティハウス浦和岸町 埼玉県さいたま市浦和区 浦和駅徒歩9分 坪単価約305万円

ジオ南砂町 東京都江東区 南砂町駅徒歩12分 坪単価約305万円

リビオ練馬豊島園 東京都練馬区 豊島園駅徒歩12分 坪単価約310万円

プラウド瑞江 東京都江戸川区 瑞江駅徒歩1分 坪単価約310万円

ガーデンクロス東京王子 東京都北区 王子駅徒歩9分 坪単価約315万円

クレヴィア小杉御殿町 神奈川県川崎市中原区 武蔵中原駅徒歩16分 坪単価約320万円

プライム大田矢口 東京都大田区 矢口渡駅徒歩6分 坪単価約325万円

ブリリアシティ西早稲田 東京都豊島区 高田馬場駅徒歩12分 坪単価約325万円 ※70年の定期借地権

ジオ調布 東京都調布市 調布駅徒歩10分 坪単価約325万円

バウス武蔵境 東京都武蔵野市 武蔵境駅徒歩9分 坪単価約325万円

グローリオレジデンス新丸子 神奈川県川崎市中原区 新丸子駅徒歩6分 坪単価約330万円

プラウド平和台ガーデン 東京都練馬区 平和台駅徒歩5分 坪単価約330万円

広域検討の皆様はどれがお好みでしょうか。

エリア絞りに迷った際には

・自分たちにとって便利な鉄道路線か(車での中長距離移動なら高速道路)

・自分たちにとって便利な商業施設はあるか

・自分たちにとって教育環境は魅力あるか(公園など含めて)

・自分たちにとって実家への距離はほどよいか

などなど挙げればきりはないですが鉄道路線や円で描いた際の日常利便性って大切ですよね。

相談業務において広域検討の方には鉄道路線のメリデリの説明に加えて検討マンションもしくはお互いの職場や実家から距離を円で出してみたりもします。

もちろんあくまで直線距離ですが自分たちが求める生活ができるのかのチェックの参考にはなります。

例えば晴海フラッグ、プラウド平和台ガーデン、プラウドシティ日吉の3物件で5キロ圏内を円で見てみると

※画像出典:グーグルマップに著者加筆

晴海フラッグ


プラウド平和台ガーデン


プラウドシティ日吉


こんな感じです。

交通利便性という面でそれぞれどのような方が合うかというと

晴海フラッグ=新橋駅や東京駅に行き来しやすいことを求める

プラウド平和台ガーデン=池袋駅へ行き来しやすいことを求める

プラウドシティ日吉=新横浜駅や横浜駅、川崎駅へ行き来しやすいことを求める

という感じになります。

新橋駅や東京駅よりも池袋駅に寄り添いたいならプラウド平和台ガーデンのほうが合ってきますし、新横浜駅や横浜駅、川崎駅に寄り添いたいならプラウドシティ日吉のほうが合ってきます。

実際には5キロではなく10キロくらいでお見せすることが多いですが5キロになると物件ごとに重なりが少なくなるため自分たちが求めているものを叶えてくれるのかがわかりやすいでしょう。

では新橋駅や東京駅付近に寄り添いたい方がどれくらいいるかと言えば…そりゃ就業人口からして一目瞭然でしょう。駅から距離があってもバス、BRT、タクシー、自転車等々を主な交通手段にされるのであれば駅から近くて電車に乗る時間が長くなる物件よりも晴海フラッグのほうが魅力に感じやすいでしょう。好みの問題とはいえ東京駅までのこの距離感、そして中央区で坪単価約300万円ときたら…破壊力抜群です…

管理費に関しても安くはないですが管理体制、共用施設からすればけして割高というほどではないでしょう。周りも高くなっていますからね…

※もちろん円で描いた距離だけでなく駅距離や実際の動線のほうを最重点に見るべきではあります

続いて価格の妥当性を確認してみましょう!

まずは賃料相場。

~賃貸相場~

ザ・晴海レジデンス 2009年築 1LDK 57.51㎡ 月額190000円 ㎡単価月額約3300円

ザ・晴海レジデンス 2009年築 2LDK 75.95㎡ 月額270000円 ㎡単価月額約3550円

ザ・晴海レジデンス 2009年築 3LDK 94.37㎡ 月額325000円 ㎡単価月額約3440円

晴海フラッグのほうが高く付きそうではありますが駅距離などを考慮してザ・晴海レジデンスと同じとするならば㎡単価月額約3400円ほどです。

これを晴海フラッグの販売予定住戸に当てはめると

・5B61Bタイプ 2LDK 61.18㎡ 9階 5100万円台 月額賃料約208000円 利回り約4.9%

・5B72Eタイプ 3LDK 72.88㎡ 9階 5900万円台 月額賃料約248000円 利回り約5%

・5B89タイプ 4LDK 89.91㎡ 5階 7300万円台 月額賃料約306000円 利回り約5%

もちろん維持費などを引けば利回りは低下しますが新築マンションにおいて利回り5%は十分でしょう。

続いて売買相場。

~売買相場~

■ザ・晴海レジデンス 2009年築 晴海5 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約295万円

■晴海テラス 2009年築 晴海5 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約315万円

上記相場からすると晴海フラッグに新築で入居して10年後に売却する際も購入時と同じくらいの価格で売却できるということになります。

賃料も売買もあくまで今の相場でしかないわけですが購入時点で割高な買い物でないことは確実と言えます。

画像出典:晴海フラッグ公式HP
タワー棟も楽しみですねー!!


晴海フラッグに関してはマンションスペックも高いのが良いですね。

わかりやすい部分だと

・各階ごみ置き場

・廊下幅約1500mm(一般的には約1200mm)
・玄関前のゆとり(アルコーブ)
・エレベーターホール(住戸に食い込んでおらず窓面も豊か)

・地下駐車場(設置率は約45%のため足りないかも?!なのは気になります)

・ディスポーザー
・食器棚

などなど。

目が肥えている方だと特別豪華とは感じないかもですがしっかりとしています。

管理費はそこそこしますが最近出てくる新築マンションは高いところが多いので販売当初より割高感薄れてきましたよね。多彩な共用施設もありますから余計に。

交通面のインフラ整備は走り出してみないことには不安が残るものの都心への物理的距離の近さは魅力です。エリア内に商業施設、学校、公園もありますから日常生活も便利です。このような言い方をすると嫌がられるかもですが私は「今どきの団地」だと感じています。私が子供の頃に憧れた光が丘団地のように築年数経過しても評価されるのではないでしょうか。やはり都心に近いというのは強いかと。

団地と聞くと値下がりイメージあるかもですが便利な団地は築古になってもなかなかなお値段です。駅近ではありますが光が丘団地は築30年以上経過しますが坪単価200万円(1991年竣工の棟)ほどで動いているくらいです。

駅遠だから資産性大丈夫かな…という心配で購入を辞める必要はないと思います。ただ、駅距離あることは事実なので日常生活において駅が近くになくても問題ないかは家族で話し合いが必要でしょう。

同じくらいの価格で購入できる新築マンションと比べた際に自分たちの生活スタイルに合うのはどれなのか。

もちろん予算伸びるならパークタワー勝どきのほうが便利ですし、逆に予算を落として新浦安や海浜幕張の駅遠という選択肢だってありでしょう。入居時期が…ということであれば中古を狙うのも良いでしょう。

モデルルーム訪問して最新情報などわかりましたら再度記事化できればと思います!!

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