残債割れリスクが限りなく低いマンションを買うことはそこまで難しいことではない【マンションマニア】

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マンションマニア

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※YouTube動画の文字起こしver(読みやすく修正してはおりますがご理解いただけますと幸いでございます)

どうも！マンションマニアです！

本日は2024年11月18日、早くも年末ですよね～！！

先ほどまで大泉中央公園でマンションカウンター野球部の練習試合をしておりました！

本日は6回10失点の大炎上でした…心折れずに練習を重ねたいと思います。いつか視聴者様を集めて野球の試合をしたいと思いますがいかがでしょうか。

話ズレまして申し訳ございません。マンションについて話を戻します。

視聴者様の中には『もう年末だから住まい探しは来年へ持ち越し～』と考えていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。

いつもお伝えしているところではありますが年末こそチャンスです！！

とくに中古マンションに関しては売り手側からすると『年内に決めたい』と考える方も少なくありません。

そんな中で探す人の数が減るとなれば通常期よりも買い手市場になりがちです。

これは個別相談会を通じて毎年実感していますし、実際に私自身も年末に中古マンションを購入したことがありますが良い条件で購入することができました。

契約が来年であったとしても年内に気に入ったマンションを見つけて買い付けを出すことを目指してみてはいかがでしょうか！

今回は動画タイトルの通りで『残債割れリスクが限りなく低いマンションを買うことはそこまで難しいことではない』というお話です！

同じことを何度も何度も発信しているため『またか…』と思われるかもしれませんが過去の発信は埋もれがちですのでご理解いただければこれ幸いでございます。

まず、マイホームを選ぶ際に絶対に外せないポイントを3つ。

①無理のない支払額か

②好きな街かどうか

③残債割れしないかどうか、残債割れしそうならそれに対応できるのかどうか

です。

個別相談会経由でマンションを購入いただく際、基本的にこれらは外しません。

『マンションマニアって口うるさい奴だなぁ…』と思われたとしても上記を守っていただくべくアドバイスしています。

どんな素敵なマンションであろうと毎月の支払額がパツパツすぎて『もう一人子供ほしいけど諦めようか…』『子どもが成長して車が欲しくなったけど住宅費きつすぎて無理だね…』となっては幸せなマイホームとは呼べないでしょう。

そしてどんな素敵なマンションであろうと好きな街でなければ住み心地悪いことでしょう。もちろん住めば都ではあるもののマンションだけを見て選んでしまうと街とのミスマッチが起きてしまいがちです。

でも、人の好みや価値観なんてすぐに変わるものです。

とくに家族が増えれば尚更です。単身者だって数年おきに価値観変わるなんてのはあるあるの中でパートナーがいて～子供がいて～となれば大きく価値観が変わっていくことに違和感はないでしょう。

そんなときに大事なのが『マイホームが売れる状態なのかどうか』、つまりは『残債割れしていないかどうか』『残債割れしていたとしてもそれに対応できる貯蓄があるのかどうか』です。

先ほどのように『もう一人子供ほしいけど諦めようか…』『子どもが成長して車が欲しくなったけど住宅費きつすぎて無理だね…』となった際も極端な話損なく売れればどうにでもなりますよね。

都心の駅近ではなく近郊・郊外の広々した部屋、駐車場事情が良いマンションに住み替えれば子供を諦める必要もないですし車だって買えることでしょう。

残債割れに関してですが、例えば6000万円のマンションをフルローン35年変動金利で借り入れした場合、3年後のローン残債がざっくり5500万円、5年後のローン残債がざっくり5200万円、10年後のローン残債がざっくり4400万円くらいです。先ほど出発前に手にメモしたので間違いないです(笑)

売却の際には仲介手数料など諸費用もかかりますから5年後の物件価値が5400万円～5500万円ほど維持してくれていれば貯蓄からお金を出さずに売却できます。

6000万円で購入した物件が3年～5年後に一割くらいの値下がりにおさまってくれていれば良いということになります。

もちろん短期での買い替えをおすすめするような発信ではありません。長く住めるならそれに越したことはないのですが『いつでも住み替える状態にしておくほうが安心』という意味での発信です。そこは誤解なきようお願いいたします。けして買い替え前提の購入をおすすめしているわけではないのです。売りたいときに売れないというのは本当に最悪の事態ですからそれは避けましょうというお話です。

そんな中で残債割れしにくい物件をどう選ぶのかということですがこれはそんなに難しくないのです。

もちろん絶対ということはないです。全体の相場が大きく下がる可能性もあります。でも、そんな中でも強い物件を買っておけばリスクヘッジにはなります。

残債割れしにくい物件を買うコツはシンプルに購入時に割高感がないかどうか、そして出口を見ることです。

購入時に相場から見て高すぎる物件、とくに最近ではそういった新築マンションが近郊・郊外に多くなっています。

相場から見て明らかに高い物件を買ってよいのは貯蓄がたんまりある方です。『資産性が厳しそうな物件を買ってよいのはお金にゆとりある方だけ』ということです。

残債割れしようが貯蓄でカバーできれば良いわけですからね。

先日の個別相談会でも数百万円残債割れしている状態で買い替え検討をされている方がお越しになりましたが残債割れ分は元々貯蓄でカバーする想定で購入しているので心配しないでくださいとのことでした。

そういった考えであれば残債割れはあまり気にしなくて大丈夫です。

そして出口の部分ですがこれはシンプルです。

数年後に売却することになった際に強い物件を買えば良いのです。

マンションが売れる街、購入時点で古すぎない築年数、古いならスペシャルすぎる立地、大規模マンション、非大規模マンションなら大規模マンションに勝てるポイントがあるのか、心躍る部屋位置なのかなどなど。

次の検討者から見た際に明らかに強い物件を購入しておけば良いのです。

都市再生緊急整備地域(東京駅周辺や東京湾岸エリア、池袋・新宿・渋谷等)の中で好きな街があるならそこで買えば手堅いでしょう。あくまで一例ですが築地市場跡地の開発なんてのはかなりインパクトがありますよね。あそこの周りはとんでもなく化けると思います。近郊・郊外であろうと買いの街はあります。当然ながら今の街力も大事ですが将来の街力も大事です。

もちろんそのような物件や街を選定、ご提案するのが私の役目の一つですからご予算関係なくご遠慮なくご相談いただければ幸いでございます。

正直なところ残債割れしないであろう物件や街の選定には自信があります。

ただ、ご注意いただきたいのは先に述べたようにマンションで選びすぎるのは良くないということです。

昨年末の動画、そちら概要欄にリンクを貼り付けておきますがマンションマニアの過去動画で一番多くご覧いただいております。

好きな街の評価が高いマンションを購入して満足度と資産性のバランスを確保！

そちらをご覧いただければ幸いでございます。

別に値上がらなくても良いのです。残債割れしなければオーライですし、あわよくば購入価格を維持してくれているだけでもハッピーでしょう。

もちろん値上がるなら最高ですし、そういった値上がる街やマンションが好みであるならそれを選べば良いのですが、そういった街やマンションが好きでもないのにそれを選ぶのはマイホーム選びとしては間違っていると私は考えています。

私自身も明らかに値上がるAマンションを蹴ってそんなに値上がらなそうなB物件を購入して住んでから5年半ほど経過しますが結果オーライです。もちろんAマンションは今ではとんでもない値上がりをしておりお金の面だけで言えばAマンションを買うべきだったのですが満足度でいけばAマンションほどは値上がりしていないBマンションを選んで正解だったと思えるくらい満足しています。

マイホーム購入を検討中の視聴者様もぜひ好きな街の好きなマンションに住んで将来の選択肢を豊かにしていただければと思います！

マンションマニアに直接相談できる個別相談会もぜひご利用ください！！

もし予約取りにくい場合は『YouTube動画を見ました』と店舗へお電話ください。枠外対応、先行予約など視聴者様を優先して予約枠を設けさせていただきます。

また、囲い込み一切なしの売却相談サービスも絶好調です！お預かりさせていただく物件の売れ行きスピードが早く在庫不足という内々の事情もあるのですがご売却ご検討中の方はぜひぜひご検討くださいませ！

今回もご視聴いただきましてありがとうございました！！

それでは失礼をいたします！！ありがとうございました！！

残債割れリスクが限りなく低いマンションを買うことはそこまで難しいことではない