のらえもんxすまいよみ対談その1「上がり框がないマンションってどう?分譲マンションは地下駐車場を作らないの?駅前No1マンションをゲットする方法とは?晴海フラッグ北西向き住戸のリセールや住み心地は?」

いつもスムログのご購読ありがとうございます。このたび、スムログにたくさんお寄せいただく読者様からの質問のうち、未回答のものを編集部にてピックアップいたしました。
今回は、3回にわたってのらえもんさんすまいよみさんの対談形式で回答していただきます!

目次

  1. この対談に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもんさん

マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします!
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すまいよみさん

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
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対談


今日はありがとうございます。
スムログにいっぱい質問が来てまして、実は相当貯まってます。
せっかくですから、二人で喋ってブログに起こせればなと思いまして。今回は、運営側から様々な質問を用意していただきました。

上がり框がないマンション

まず、こちらの質問からいきましょうか。

ペンネーム:ふくちさん

いつもスムログの記事を楽しみに拝見しています。
現在マンション買い替えを検討していまして、晴海フラッグが気になっています(近々MR訪問予定)。
HPにてスペック表を見ていたところ、玄関・廊下がフルフラット仕様と書かれていました。他の項目に関しては気に入っているのですが、フルフラットに関してはどうしても衛生面(埃など)が気になってしまいます。
私自身がかなり変わっていると認識はしているのですが、こちらに関してリフォーム等何か対策などありますでしょうか?一応営業さんにも聞いて見ようとは思うのですが、何か対策があれば教えて頂きたいなと思います。

HARUMI FLAG レファレンスルーム88Typeの玄関部分。靴を脱いで上がる「框」が無いマンションです。
画像出典:HARUMI FLAG 公式Webページ


この質問は「上がり框がない、それが衛生的に心配」ってことですよね?
晴海フラッグは元々選手村の仕様です。外人は玄関で靴を脱がないから、日本人向けのように小上がりがないんですよ。THE YOKOHAMA FRONT TOWERもありませんでしたね。あそこに限らず外人の需要をあてにしているところは、そうしてますね。

じゃぁ「リフォームで上がり框を作れるか?」といったら、作れるかもしれないけど止めたほうがいい。「玄関の枠の高さと専有部の床の高さがほぼフラットになっているところに、段差(框)を作りたい」となるじゃないですか。

1:すべてのフロアの床を上げるか
2:玄関の部分を下げるか
3:上がり框の部分だけ何らかの上がるバーみたいなものを置くか
その三択ですよね。

1は現実的でないし、2は玄関を開けたらいきなり段差で下がるので危険、3も段差をつけるから危険です。ということで、現実的ではないですね。

二重床ですよね?二重床だから掘るところはあるってことなんですかね。

構造的に言うと玄関部分を下げるというのはできるかもしれませんね。

まあでも、基本はできないですよね。

できないし、やるべきじゃないと思いますね。多分入居したらつまずいて、面倒くさいことになりますよね。

そうですね。
実はほとんど框がないマンションに住んだことがあるんですけど、不便だったのは「座って靴を履いたりできない」とか、あと「両親が座れなかったり」とかですね。リフォームよりも、晴海フラッグだったら玄関が広い間取りとかあるので、広い玄関に「ちょっとした靴を履くための椅子やスツール」を置くなどして対処したいですね。40cm四方くらいの。

玄関ってやっぱりホコリが溜まりやすいのはあると思いますよ。泥とか土ぼこりとかね。「そのまま床の方に来るんじゃないか?」っていうご心配はあると思う。「土足の領域は分けておきたい」、これって日本人独特の感覚かもしれないですけど、フルフラットで、その部分までルンバが掃除するのは嫌、そこだけは別の清掃用具で分けたいとか。

私は3年住んでたんですけど、ホコリとか、ほとんど気にならなかったですね。

本当ですか?ウチも段差は少ないほうですが…

そうですね。 2〜3cmほど ですね。

なるほど。こちらのお便りのお返事としては「まぁリフォームで上がり框を付けるのは難しいのでやめましょう」になりますかね。

晴海フラッグは、玄関が比較的広いと思うので、ちょっとした小物、スツールを置いたりしたいですね。玄関側が学校の校庭などに隣接しているような環境であれば砂埃が気になるかもしれませんが、晴海フラッグなら大丈夫なのではないでしょうか。





マンションは地下駐車場を作らない?

じゃあ次の質問に行きましょうか。

ペンネーム:カメ太郎さん

マンションに関する多種多様な視点が楽しみで、いつも勉強させていただいております。

広い敷地があるにも関わらず機械式駐車場となっているマンションがあるのは何故でしょうか?

機械式だと修繕維持のコストがかかってしまうので、例えば地下1階、2階を自走式の駐車場とすることで
修繕維持のコストが低減でき、機械式のような待ち時間も無くなり、また雨風に晒されることも無いのでメリットが多いと考えています。

簡単に言うと、イニシャルコスト(建設時にかかる費用)とランニングコスト(維持していくのにかかる費用)をちょっと混同されてる気がするんですよね。
つまり、機械式駐車場の方がイニシャルコストが安いんですよ。確かに、地下を2階分掘って駐車場を入れる。そちらの方が将来にかかる維持コストは安く済みますね。でも建設費は高くつく。
まず土を掘って、それをどこかに捨てないといけない。それだけでコストが嵩みます。機械式のほうが圧倒的に安上がりなんです。マンションは建物を売っているので、駐車場を売っているわけではない。地下駐車場コストまでお値段に乗せられるかって、もう商品企画次第だとしかいいようがないです。
もちろん、維持を考えると30年〜50年で見たら掘ったほうが安いのかもしれません(データは見たことないです)でも、駐車場を地下に入れたからその分、「お部屋が割高でも買ってくれますよね!」というとそうじゃないですものね。


地下駐車場+機械式の例


自走式の地下駐車場が分譲マンションの中に入っている先例、私はあまり知りません(地下駐車場+機械式の先例はいくつかある)。一方で、高級賃貸マンションだと都心エリアにいくつか存在します。
ご質問者様は東京ソラマチみたいな「地下に大駐車場があるところ」を想定しているのでしょうけど、あれは限られた敷地の中で駐車場を確保するのにビルの上に作ってしまうとかっこ悪くて(スカイツリーがあるからね)、最大限儲かることとランドマーク性を大切にするから、地下駐車場を作っています。商業施設と住宅、もっといえば分譲住宅と高級賃貸住宅は別の論理で作られています。
晴海フラッグも地下の中に駐車場入れ込んでますが、あそこも特別なマンションだからですね。その代わり、水素のインフラを引かれちゃってるから、維持コストが別にかかりますけどね。





駅前No1マンションをゲットする方法

では次に行きましょうか。引越しマニアさんからです。

ペンネーム:引越しマニアさん

【属性】
会社員、30代前半、年収1400万程度

【住まいの状況】
賃貸

【質問内容】
中古マンションを指名買いしたい場合のやり方について

いつも楽しく記事等拝見しております。
当方現在は賃貸暮らしですが、現在の居住地の近くで中古マンションを購入したいと考えております。
過去2回ほど駅No. 1物件を購入して高値で売却できた経験から、今回も候補を数件に絞ってます。
ただそのような物件は無くなるのも早くスピード勝負になると考えております。
このような場合、
・仲介会社に先に相談しておき物件が出たら教えてもらう
・自分でスーモ等を毎日チェックし、物件が出た際に売主仲介に自分で連絡する
のどちらが購入できる可能性が高まるでしょうか?
ご回答頂けますと幸いです。

これはもう、仲介業者にお願いしておくしかないですね。

仲介マンの思考を読んでみましょうか。
不動産仲介店は、「不動産の売主からも買主からも仲介手数料をもらうのが最大のビジネス効率」となります。ですので、物件を預かった際には「確度が高そうなお客さん」に連絡したり、仲介店ネットワークに情報掲載する前にポータルサイトに情報を載せたりしますね。
だから、買いたい物件が決まっているなら、そこの駅で競争力が高そうな仲介店を訪問して条件を伝えて「これなら買う、住宅ローンも問題ない」と伝えておくということが必要です。
またポータルサイトをチェックしてすぐに連絡する、これも必要です。ですのでお答えとしては「どちらもやっておく」が正解となります。

ですね。私も毎日毎日、売出し価格、成約相場をエクセルでまとめているわけですが、そのおかげで、たまに掘り出し物件に会います。実際、2回ほど中古物件購入間際まで行きました。自分が毎日見ているエリアなら、良い条件の物件を見つけられる自負があります。「明らかに割安な物件」それと、「高値でもよいから買いたい希少物件」もありますね。

そうですね、ナンバーワン物件なんだから「安く買いたい」というよりも「誰よりも早く買いたい」という気持ちを伝えておく方がゲットできる確率が高まります。
住宅ローンも審査を通しておくのが良いですね。できればネット系ではなくてメガバンとか信託銀行の事前審査の方が評価してくれます。でも、こういう人は買う確率が高いので、自社で預かった物件でないと即レスポンスしてくれないかも。ですので、ポータルサイトのチェックも欠かさず行い、希望物件が出たらすぐにこちらから連絡もしましょう。基本、不動産取引は1回なのですから、訪問して条件を伝えた仲介店に義理立てする必要はありません。

昔私が書いたこちらのエントリをご紹介しておきます。今読んでも名著だと思う(自画自賛)

どこにも載ってない中古マンションのお得な買い方:その1

どこにも載ってない中古マンションのお得な買い方:その2

晴海フラッグ北西向き住戸のリセールや住み心地は?

次の質問いきましょうか?山本山さんからです。

ペンネーム:山本山さん

ハルミフラッグの購入を検討しており、ご意見頂けますと幸いです。

ハルミフラッグの一押しは各棟のレインボービューやシービレッジである事は理解しているのですが、我が家の予算である7,000万円以内で考えると届きません。
そこで、眺望の抜け感もあり価格も抑えられるサンビレッジの北西向きの部屋を考えているのですが、ここについてご意見を頂きたいです。

一般的に北向きは不人気であり、実際の住み心地としても暗い、寒いといった話を聞きます。
購入から10年前後では売却も視野に入れており、その時のリセールバリューを考えると同じ価格帯でも抜け感はないが日当たりが期待できる中庭ビューにした方が良いのでは?と堂々巡りしております。
ハルミフラッグの北西向きの部屋について、リセールバリュー、住み心地、そこを買うくらいならこっちの方がオススメなど、良い点でも悪い点でもご意見頂けると幸いです(もちろん、最後に決めるのは自身であり責任転嫁などは絶対に致しませんので、忌憚ないご意見を頂戴出来ればと思っております)

【我が家の状況】
世帯年収:1,600万円 ※今も住宅ローンを組んでおり、ハルミフラッグは2軒目として購入予定(ハルミフラッグが購入出来た場合、現居を賃貸にする想定。投資用ローンに切替)
年齢:夫40才、妻35才、子0才

何卒よろしくお願い致します。

正直、晴海フラッグは「どこをとってもリセールは大体良い」と思うんですよね。

僕もブログで書いたんですが、晴海フラッグは「どの部屋がリセール良いか?」と考える物件じゃなくて「どこなら抽選倍率低く買えるか?」を考えるべき物件ですね。いいですか。リセールバリューは「どの物件のどの部屋を買うか」ではなく、「いつ・どの物件を買うか」で決まります。
晴海フラッグの価格、他と比べてください。維持費が高い。駅から遠い。でも「安さはすべてを癒す」と私は考えております。

SEA VILLAGEは東京湾向きですよね?今期では売り出していませんが、7,000万円では手が届かないかな。

SEA VILLAGEは豊洲市場向きです。

PARK VILLAGEなら、若干被り気味の住戸もありますが、同じように豊洲市場向きで、7,000万円で手が届く住戸もありますよね。

PARK VILLAGEの今回の売り出し、間取りがちょっと微妙なところも多いですね。SUN VILLAGEだと、抜けのある北西と日照の良い中庭向き南東でみんな悩む。

確かにそうですね。SUN VILLAGEは坪単価200万円台後半と安いのですが、リセールバリュー抜きにして、住み心地の部分だと北西向きは微妙・・・。

南東向きの方が住み心地いいに決まってます。どんな最新マンションでも自然には勝てませんからね。

ただ、日当たりはほとんどとれませんが、「南から太陽がバルコニー前面の北側に注いでいる」ので、日中は間接的な採光がとれて、住戸内の明るさは悪くないです。

昔のような北向きのイメージと違って離隔が取れているし、暗くはないと思いますね。寒いとは思いますけど。

そうですね。寒いです。特に寝室が北向きだと、冬は全身布団にくるまらないと眠れません。

SUNの北西向き、目の前は運河で、開けてるのは間違いないです。
だから北西と南東でどちらが正解というのはないです。「部屋の中で快適かどうか?」という一点では南東のほうがいいです。

初めて住宅を取得する人だったら、やっぱり「住まい」は日当たりだと思うんですよね。日が当たってボカボカして気持ち良いですから、健康面、気持ちの面でも南向きが間違いないです。それと、南向き以外は洗濯物は乾きにくいですから、室内で干すことが多くなります・・・。


晴海フラッグSUN VILLAGEの中庭側「TREE DEXK」の予想CG


北向きは洗濯物乾きにくいですよ、日照じゃなくて風で乾く感じです。

そういう意味で、一次取得者にとっては、北西向きはどうなのかなって僕は思います。2回目や3回目で、子どもも比較的大きくなっていたり、西向きや北向きに抵抗がない人であれば、あの抜け感で明らかに安いので、条件は良いと思います。2階と10階の販売価格差が200万円程度しかなく、上層階の方が抽選倍率高そうですから、上層階が当たればリセールは特に良さそうですよね。

はい、そんなところで、まずは「買える部屋」を探しましょう。

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