なぜ広い専有面積のマンションほど坪単価が高くなったのか？謎に迫る

スムログをご覧の方、ご無沙汰しております。のらえもん、スムログへ久しぶりの投稿となります。まずは本日も迷える子羊からのお便りを読ませていただきます！

のらえもんはいつでもお手紙をお待ちしております

差出人: 転売ヤーから買った人

誰に答えて欲しいですか？
全員

メッセージ本文:
昨年、晴海フラッグ4LDK100㎡超を転売ヤーから買いました。
家族構成(5人)上の判断だったのですが、ブロガー様の皆様の分析にもあるように、今のところ広い面積の部屋ほど坪単価も高く推移しているように思われます。
そこで質問です。
・数年前まではグロスが張らないよう広い区画ほど坪単価が安かったのに、このような変化が起きたのはなぜでしょうか？
・デベロッパーの利益を考えると、流行りの60㎡台の3LDKよりも80㎡、90㎡超の3LDKを多くした方が良いように思います。今後デベロッパーの商品企画にも変化が起きるでしょうか？それによって需給バランスが変化し、また広い区画の坪単価が安くなることもあるでしょうか？

（※編集部追記：[掲示板] HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？）

はい、いい質問ですね。1点づつ考えていきましょう。

Ｑ：数年前まではグロスが張らないよう広い区画ほど坪単価が安かったのに、このような変化が起きたのはなぜでしょうか？

Ａ：ご質問は都会のマンションのことを前提にされていますね？郊外の大規模板状マンションでは、広い区画は最上階や角部屋ルーフバルコニー付きなど一部でしか作られません。
さて、ご質問の回答としては、都心部の新築マンションそのものが「嗜好性の高いプレミアム商品」へ変化しつつあるからです。
実は、新築マンションは消費者が購入できる住宅の選択肢の中では規格化が進んでおり、一番工業製品に近いものであります。”贅を尽くした設え”、”凛として静寂”とか新築マンションポエムは、このマンションがいかにも特別なものであると錯覚するように語っていますが、そうはいっても、土地を仕入れ、最大公約数を満たした売りやすい部屋をなるべくたくさん作り、スケジュール通りに販売消化していく。そういった商品なのです。

画像出典：ザ・ポエティックマンションより

しかし、マンションが超高級品になると、最大公約数の「田の字・70平米・3LDK」よりもより希少性の高い「100平米」を好む方が現れます。そもそもいま、湾岸エリアの高額帯を購入する中華の人たちにとって、本国では120平米にダブルボウルな部屋が当たり前なんです！

わざわざ異国の地の首都に来て、庶民のために作られた設計のものに高いお金を払いたくない。ですので、新築や築年数の浅い都会の100平米以上マンションは高値で取引されることになります。

Ｑ：デベロッパーの利益を考えると、流行りの60㎡台の3LDKよりも80㎡、90㎡超の3LDKを多くした方が良いように思います。今後デベロッパーの商品企画にも変化が起きるでしょうか？それによって需給バランスが変化し、また広い区画の坪単価が安くなることもあるでしょうか？

Ａ：これは土地や規模によると思うのです。上記のような「工業製品ではない、特別なものを求めるお客さんが揃うような土地に立つ新築マンション」であれば、全部屋100平米以上などの企画が成り立つでしょうね。

DIANA GARDEN 恵比寿 The Houseのような一等地であれば、「83.82㎡～114.44㎡で100平米のお部屋が中心です」という商品設計となります。細かく刻んで買える人を増やすよりも、真のお金持ちだけが住むマンションなのです！と売ったほうが、結果的に高く売れることになります。

晴海フラッグは、特別な人たち・真のお金持ちだけの人のためのマンション企画ではありませんでしたが、100平米超えの部屋が数多く設定され、平均専有面積が80平米を超える珍しい大規模マンション分譲となりました。これは、広くしたほうが高く売れる、というのではなく設計当時は「ここは、勝どき駅から遠い陸の孤島に近い立地なのだから、居住性を求める人たちに買ってもらえる企画にして、平均平米数を広めに取る」という考えなのかと思います。

繰り返しますが、お答えとしては「立地・規模・企画によります」ということになります。これから新築マンションの供給は減っていくのが見えていますから「供給過剰により広い部屋の坪単価が安くなる」ということはあまり考えられないかと思います。これからの日本を考えると広すぎる部屋に住む独居老人が増えて（以下略）

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