のらえもんxすまいよみ対談その2「家族構成の様子を見ながら物件検討でよい?投資目的で首都圏マンション購入は無謀?水場のコーティングオプションはどう?」

前回に引き続き、スムログにたくさんお寄せいただく読者様からの質問のうち、未回答のものを編集部にてピックアップしております。今回ものらえもんさんすまいよみさんの対談形式で回答していただきます!

目次

  1. この対談に参加したメンバーは?
  2. 対談

この対談 に参加したメンバーは?

のらえもんさん

マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします!
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すまいよみさん

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
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対談


家族構成の様子を見ながら物件検討でよい?

かぜをひいたゴリラさんから。

ペンネーム:かぜをひいたゴリラさん

はじめまして!

ぜひ相談させて下さい。
家族構成は夫婦2人(妻妊娠中)です。
現在主要駅の8分圏内にお得感のある中古2LDKマンションがあり購入を検討しております。
物件自体は気に入っているのですが、将来的に子をもう一人考えており4人家族になると手狭になるのではとの思いから踏み切れずにおります。
また4-5年後、主要駅直結のマンションができる予定があるため家族構成の様子を見ながらそちらを待つのも良いのではとも考えてしまいます。

4人家族の予定がある場合、初めから3LDKで検討した方が良いでしょうか?

はい。良くある、とても良い質問だと思いますが、のらえもんさんはどう思います?

え。人生の先輩から言わせてもらうと「すぐに 2人目ができると思うなよ」と。大変な思いする人も多いからね。さて、日本の賃貸マンションというのは、高級物件や分譲賃貸じゃないかぎり、安普請ではあるので、まずは買えるんだったらだらだらと待たずに買ったらいいんじゃないのと思ってますね。

特にこの方は「お買い得感のある中古2LDKマンション」を既に見つけているんでしょう?なんで迷うの?そんなので迷ってたら4年後から5年後に出てくるマンションに飛びつける勇気なんて出ないんじゃないの?って思うわけですよ。

ですね!

それに、今の駅直結案件ってほぼほぼ再開発でしょ。そうなると売出しが高いんですよ。もちろん、駅ナンバーワン物件だったら、高くても買ってもその後の資産価値は安心かもしれないけどね。でも、その時お子さん何歳になりますかって話ですよ。

家ってのは家族が暮らす場所なわけで、快適な住処に暮らす時間ってのはプライスレスなんです。すでにお子さんを妊娠してる、4年後5年後まで待ってそこで環境を変える方が良いのかってことになると、そりゃ乳児のときのほうが楽ですよ。

私は、 2LDKでリセールとか買いやすさより、どうしても最初から「広い住まい」を選びたいんですよね。最初夫婦でゆったり楽しく暮らして、家族が増えてきたら、手狭になるかジャストフィットするくらいで。「住まいを持つ!」夢がキラキラしていたころは「夫婦で広い家」に憧れていてインテリアも工夫して住みたかった。

子どもが産まれて生活感が出てくれば生活を維持する現実感と経済性で理想的なものを求められなくなってきますし、夫婦の恋愛気分も薄らいできますので、、、もう『素敵なインテリアにしたいね!』とか、だんだん無くなってくる・・・。

買い替えを考えないのであれば、子供2人想定で、なんだかんだ70㎡3LDKを最初に購入するのが最大公約数でベターかなとずっと思っています。もし子供ができないにしても、広めの住まいに住み続けられますからね。自宅で過ごすのが好きな人なら尚更です。

まあ、確かにリセールとか皆さん考えますけど、「中古を買う、そして売る。次に買うのがまた中古」だとすると、すべて仲介手数料がかかります。
それだけでざっくり 9% になっちゃいますよね。それ以外の諸費用を合わせると15%くらいかな。

今の見えている情報だけで言うと。もう4年後まで待って、「希望した直結マンションに手が届かなかった時のダメージ」を考えると、今「お買い得な中古マンション」を買ったほうが4年間の快適さまで含めて後悔は少ないんじゃないかと私は考えます。

そうですね。僕もその2LDK、今買った方がいいと思いますね。「とにかく早く!今!」です。買おうかなと思っている気持ちがあるなら、待つことは何の得も無いと考えています。来年いきなり10年前の相場に暴落すれば話は別ですが。

中古でも新築でも、新居での生活はいいものですよ。





投資目的で首都圏マンション購入は無謀?

じゃあ次行きましょうか?なやみどきさんから

ペンネーム:なやみどきさん

いつも記事を拝読しております。

地方在住の20代後半DINKSが首都圏のマンション1R、1LDKを投資目的で購入するのは、無謀でしょうか?

世帯年収1300万円、現金500万(少ないです)
社宅が充実しており、海外転勤の可能性もあるため、一次取得の見込みはありません。
(地方で一次取得することに抵抗もあります。)
また、夫婦とも首都圏在住・在勤の予定もありません。

ヨコハマフロントタワーは2期MR予約済み、
パークタワー勝どきサウスは1期3次エントリーをしたところです。

はるぶー様
管理の観点からの深く鋭い記事、いつもありがたく思っています。
その観点から、ヨコハマフロントタワー(1Rが多く、第三者管理の予定。商業施設他の負担可能性もあり?)とパークタワー勝どきサウス(スケールは大きいが、事業者協力住戸が多い)とでは、どちらがより複雑な課題を抱えると考えられますでしょうか?

個人的にはパークタワー勝どきの方が状況は難しくないのでは、と想像しています。

投資は自己責任ですが、その参考としてお伺いできればとてもありがたく幸いです。

どうぞよろしくお願いします。

(※編集部追記:[掲示板] パークタワー勝どきミッド/サウスザ・ヨコハマフロントタワー

社会活動、経済活動、全ての視点がマンション贔屓な私からすれば、なんか素晴らしい人ですね!www

えーと 1Lを夫婦もしくは旦那さまが投資ローンを組んで買うってことかしら。

そうですね。

それで「どっちのがいいですか?」というご質問

横浜ですよね。

私も同意見。買えるならTHE YOKOHAMA FRONT TOWERを買えばいいじゃん


THE YOKOHAMA FRONT TOWER

THE YOKOHAMA FRONT TOWER 建物外観完成予想図


両方駅直結ですけど、勝どきと横浜なら、駅力、街のスケール、グローバル観など、横浜が一歩上かなと。

居住関係ないならブリリアタワー堂島じゃだめですか?


ブリリアタワー堂島

Brillia Tower 堂島 建物外観完成予想図


※編集部追記:[掲示板] ブリリアタワー堂島ってどうでしょうか

すみません。
ちょっと大阪のマンション事情全然わからないのですが、名前だけはよく聞きます。すごいマンションなんですよね?
購入できるのであれば「横浜か大阪!のNo1!」。勝どき周辺には、区内、港区も千代田区も、他に東京No1を語れそうなマンションがたくさんありますからね。
企画や居住性、周辺環境などを含めれば、個人的には圧倒的に勝どきが好みですが。

あとは現金500万円で買えるかどうかってとこですね。
ここは有識者のお話を聞きたいかな…

パークタワー勝どきの1LDKなら、5000万円以内でしょうか?


パークタワー勝どきサウス

パークタワー勝どきサウス 建物外観完成予想図


そうですね、ブリリアタワー堂島は5700からだっけな。

5700 からですか?!はぁ、、、。

その予算で買えるのは37m2 ですけどね…はい、買えるならという前提で、THE YOKOHAMA FRONT TOWERです。

『購入するのは無謀でしょうか?』っていうよりも全然良いと思います!この方、『自分で家を買う必要がありません。であれば投資しよう』と。夢があります!

そもそもこの予算で、区分所有の分譲マンションにエントリーしたほうがいいんですかね?キャピタルゲイン狙うならともかく、インカム狙うとしたら効率悪すぎませんか?米ドルに換金して、他の投資商品を買う方が良くないかな。投資の初手でTHE YOKOHAMA FRONT TOWERの1LDKかぁ…既にいろんなアセットをお持ちで、そのうちの 1 つとしてこれを買うっていうのはありだと思いますけど。

5,000万で買って。 10年後も価値が変わらず 5,000万とすると、その間、適当ですが、賃貸に出せば毎年100万だか200万だか入ってくるわけですよね?

まあそうですね。(あくまでもサラリーマンであるご夫婦が投資用ローンで区分分譲タワマン買ってそもそも手残りが発生するくらい利益でるんやろか)

すごくないですか?10年で 2000万ぐらい入ってきて、さらに 5,000万円の資産価値もそのままなら、十分元が取れるかと。

勝どきも横浜もあまり「インカムを考えて買う物件でもない」とは思いますけどね。それなら他の選択肢のほうが良いような。レバレッジがかけられるのは魅力ではありますが、その分保有コストも取引コストも高いので。1棟の方がいいと思うけど、手金500万円だとなぁ。

横浜も、直結ですよね?

うん、ペデストリアンデッキで横浜駅直結です。

まあ、確かにそうですね、冷静になれば、業者でも何でも無いですから、『投資でマンションどうですか?』は、一般的にはよくわからないかもしれません。マンション好きな私からすれば、大好きなマンションをコレクションのように所有できるのは「夢があって素晴らしい!」と思ってしまいました。それで横浜ならもう鉄板だと思いますし。何度も言いますが、私は勝どきが好きなので、1戸でも投資できるなら勝どき購入して、手のひらでコレクションしてほくそ笑んでいます。

すいません、私の方はすこし私が冷たい回答だったかもですね。





水場のコーティングオプションはどう?

マンション初心者さんからです。

ペンネーム:マンション初心者さん

こんにちは!
子供の進学に伴い、郊外一軒家から都心のマンションに急遽引っ越しが決まりました。
買ってからこちらのサイトを知り、全部読んでしまうほど勉強させていただいています!ありがとうございます!
今回ご相談したいのは、オプションについてです。オプション相談で、水場のコーティングを勧められました。玄関、廊下、洗面所各所の床がタイルなのでそちらとキッチン周りで20万円ほど。
オプションは基本高いと思っているのですが、タイルの目地の汚れなどを考えたらやってもらった方がいいのかな〜と思いつつ、本当に効果があるのかなと疑問もあります。
皆さまはどうされていますか?

おめでとうございます。私、水場のコーティングはテカテカするコーティングやったことありますよ。1年も持たなかったな。そのコーティングの上から水垢が溜まった気がします。今はもう気にしてない。

そうなんですね。

最初の方はテカテカになってテンション上がりましたけどね。

やっぱり廊下と洗面室の床はタイルなわけですよね。

床タイルでコーティング必要ありますか?

必要ない気もします。

私、水回りの床コーティングしていないので、経験無しで言いますけど、ぶっちゃけ私もいらないとおもうなぁ。こまめに掃除したほうがいいですよ、ルンバとクイックルワイパーで。

そうですね。僕も 床タイル洗面室の住戸に住んでいたことがありましたが、ずっと綺麗でしたよ。

気分だと思います!目地の汚れはこすれば落ちますし。
やった方が良かったなと思うのは、西向きの部屋での紫外線防止フィルムですね。
遮熱フィルムについては私あんまり信じていないのですが、紫外線防止は貼りました。本当に家具が日焼けしなかった。
昔賃貸で西向き住んでいたことがありまして、その時は家具が日焼けしたんですよ。紫外線防止フィルムを貼ったら日焼けしなかったので感動しました。

確かにそうですね。僕も「Low-Eガラス」は、最初は室内が暗くなりそうだから、やめてほしいと思っていましたが、何のフィルムも貼っていない西向き住戸なんかと比べてしまうと、明らかに快適でしたね。

ということで、水回りコーティングより紫外線防止フィルムを勧めます。

あとはエコカラットが良いですね。

あー、エコカラットする人多いっすね。うちやってないです。

気の持ちようかもしれませんが、玄関とかあのこもった匂いが軽減されていると思います。

「エコカラット施工して後悔した」って話は聞いたこと無いので、費用対効果はいいほうなんじゃないでしょうか。僕もやってみようかな。zoomの背景にしよう。

見た目も重厚感があって良いです。

次回の対談 は・・・

いかがでしたでしょうか?次回の第3回目も収録終了しまして、公開に向けて鋭意準備中です。どうぞお楽しみに!!

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1 個のコメント

  • Fedウォッチャー より:

    現金500万しかないのにレバレッジかけてマンション投資とか、かなり金融リテラシーないように見えるんだけど…。まずは手持ちのお金で米株とかやった方がよくない??

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