【上昇トレンド継続】湾岸エリア2023年10月迄の最新市況アップデートと最近の現場の雑感

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こんにちは!
ふじふじ太です!

 

本日のテーマは「【上昇トレンド継続】湾岸エリア2023年10月迄の最新市況アップデート!最近の現場の雑感についてということで、定点観測的に湾岸エリアの市況をお伝えいたします。

分析範囲は湾岸マンションアナリティクス対象物件で、東京東湾岸エリア(豊洲・東雲・有明・月島・晴海)の全46棟の大規模マンションとなります。

 

余談ですが、湾岸マンションアナリティクスはよりわかりやすく、見やすく、マニアックな情報をお届けできるように予算をかけて本格的なウェブサイトとして再開発を進めております。

もはや湾岸タワーマンションは平均値では語れなくなってきたため、マンション毎の方角別、階数別の成約単価もビジュアル化していきます。
遊び心で湾岸エリアで私のお気に入りのお店などの機能も追加していきたいと思っております。

こういう機能欲しい!などあれば可能な範囲で取り入れますので是非コメントお待ちしております。

リリースは来春予定ですのでご期待ください!

 

 

湾岸エリア全体市況グラフ

 



湾岸マンションアナリティクス【湾岸エリア全体ページ】

 

 

上記グラフは、2021年4月からの①平均成約坪単価【3ヶ月移動平均】、②成約件数、③在庫数をすべてひとつのページにまとめ、相場・市況の見える化したグラフです。


 

懸念をしていた2024年問題ですが、今のところ在庫は全く増えてきておらず、湾岸マンションは爆売れ(特に晴海エリア)です。

 

確実に売り出し件数は増えているのですが、それ以上に売れております。
そこには海外投資家や不動産買取業者もエンド価格(マンションによってはそれ以上)で参入しリスクの高い買い方をしてきており、まさに札束の殴り合いの様相です。

 

臨海地下鉄新線を筆頭に今後の再開発が見込める湾岸エリアに投資需要が集中してきているのだと思います。
晴海フラッグスカイデュオの倍率も恐ろしいことになってました。

 

最近は市場に出る前に決まるというステルス成約も多いと聞きます。
データ以上に成約数は多いと見て良いでしょう。

都内でも二極化が進む不動産市場ですが、湾岸エリアは引き続き好景気が継続しております。

今の市況が継続するなら、湾岸マンション価格はまだ上がっていく可能性が高いです。

実需層としてはなかなか厳しい時期ですが、判断の早い投資家や不動産買取業者に遅れを取らないようにしっかり準備をして購入に備えてほしいと思います。

 

 

平均成約坪単価(湾岸全体):451万円【3ヶ月前比1.8%増】

 

湾岸エリア全体では、3ヶ月前の2023年7月時点の成約単価と比較として、1.8%増と微増という結果となっております。

価格推移をみてもジワジワと上昇を継続しており、過去最高単価を7ヶ月連続で更新中となります。

 

現場の肌感としては、正直もっと価格が上昇している感覚でした。

 

当然エリアやマンションにもよるのですが、8月以降特定の人気マンションや人気の方角は、驚くような価格で成約されているものが目立ったからかもしれません。

 

人気の高いお部屋はより高く、そうでもないお部屋はやや停滞気味という、マンション内でも二極化が進んでいるように感じます。

 

三井健太先生がよくおっしゃっていたことを思い出します。
「不動産はワニの口である」と。

良い物件はより上がり、悪い物件はより下がっていくという不動産のセオリーの例えです。

 

一方で不況になると郊外から売れなくなって価格が下がっていくというセオリーも聞いたことがあります。

ということは、都心・近郊の良い物件は価格が上がりやすく下がりにくいということになります。
資産性を重視するならそういう物件を買っておくのが最適解かもしれません。

 

価格が大幅に上がったマンションを購入するは怖いというお気持ちもよくわかりますが、不動産のセオリーに照らし合わせるなら、マンション価格が上がっている物件こそ資産性の高さの裏付けであるとも言えそうです。

もちろん例外もあるのでしょうから、不動産は奥深いです。

 

 

 

 

直近3ヶ月成約件数(湾岸全体):236件【前年同3ヶ月比14%増】

 

前年同3ヶ月(2022年8,9,10月)の成約数が207件に対して、今年は236件で14%増と大幅増となっております。

成約件数の推移を見ても、安定して成約数が増えてきていることがわかります。
湾岸エリアの人気の底堅さが伺えます。


特に2023年9月の成約件数は凄まじかったです。

成約件数を牽引したエリアは「晴海エリア」でした。

 

晴海エリアは今最もアツいエリアと言っても過言ではございません。

 

新築・晴海フラッグスカイデュオは気味が悪いくらいの倍率の高さです。

ここまで倍率が上がると、ポジションのない一時取得者の皆様はあまり期待すべきではないと思います。
その間にもマンション価格は上昇してしまう可能性が高いですから。。

 

どうしても晴海フラッグを狙いたいのであれば、お部屋によっては倍率がそうでもないお部屋もあるようなので、あまり欲は出さずに条件内で倍率が低そうなお部屋を狙って申し込まれるのが良いでしょう。

 

晴海エリアが人気なのは新築による話題性もそうですが、今後の将来性もあります。

 

最近、「都心・臨海地下鉄新線」の決起会にもお邪魔させて頂きましたが、早期完成に向けて東京都も本気を出しているようでした。

 


 

<出典:都心・臨海地下鉄新線推進協議会

 

 

具体的にいつまでに完成させるという期日の言及はありませんでしたが、「2030年代中に早期実現」に向けて力を合わせるというニュアンスでした。

 

湾岸エリアの発展、延いては東京都の国際都市としての競争力向上に向けてなくてはならない沿線という共通認識ですので、是非期待をしたいと思います。

この沿線ができれば晴海エリアだけでなく、勝どき、有明、豊洲市場も化ける可能性があります。

 

 

 

 

在庫数(湾岸全体):364件【3ヶ月前比11.2%減】

 

在庫数に関しては2023年7月時点の405件から、364件と11.2%大幅減となっております。

ここまで需要を支えている要因は何なのか。

 

需要の下支えをしている大部分は日本人パワーカップルであることは変わりないですが、それだけでなく円安や将来の期待感の高さから国内/海外投資家・買取業者の購入の的になっております。

 

一棟物を主に扱う投資家さんは区分マンションには興味を示さないことが多いのですが、最近の物価高で一棟を建てるのも苦戦しているようで、割安感のある手堅い湾岸タワマン投資に興味を示しているという話しも聞きます。

 

他にも住宅ローン低金利競争の激化や、借入期間延長による借入額UPの兆しも出てきたことから、賃貸よりも購入に興味を示す方が増えてきたというのも事実でしょう。

 

日本社会の異常性(異常な金利安)に気付き始めた方も増えた結果、早めに購入をして低金利の変動金利で早く残債を減らしたものが勝つというマネーゲームと化しております。

 

今後の晴海フラッグスカイデュオパークタワー勝どき(ミッド/サウス)の引き渡しが来年から始まると、それに伴う売却も確実に増えてくると思いますが、かつてないほどの需要の波によりそれが一気に食い尽くされてしまいそうです。

 

何度も申している通り、湾岸2024年問題で不動産価格の下落を期待すべきではなく、ご希望に近い物件に出会えるチャンスと考えましょう。

割安物件を狙っているライバル達は強敵です。
より良い物件を買うには相場を見極める目を養い、素早く意思決定をできる胆力を持つことが重要です。

 

2024年は湾岸マンション取引が激化することが予想されますので、今からしっかり準備をして臨みましょう!
読者の皆様がご納得できる物件購入ができることを祈っております!

 

 

本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。

 

 





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不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

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