2023年の分譲マンションマーケット予想＆おすすめの探し方～君が望む永遠～【マンションマニア】

2022.12.03

どうも！マンションマニアです！

今回は2023年の関東圏分譲マンションマーケット予想となります！！

こういった記事を書く時期ということで年末を感じますね。

今年も残り1ヵ月を切りましたが住宅購入検討中の方は年末こそチャンスです！！アクセル全開で年内に好条件の出物を掴みとりましょう！

中古マンション探しは年末こそ動くべき！！ライバルが少ない時期にサクッと購入へ！

私のマーケット予想は毎度お馴染み「データも根拠もなし！」の直感！！肌感です！！

評論家を名乗っているのにデータも根拠もなしって…とご不安になられた読者様！ご安心ください！！

今のところですが20年間ほどのマンションマニア歴(購入検討者歴約20年・ブログ歴約10年)で直感＆肌感で大コケしたことはございません！！

しかしながら何が起こるかはわかりません。

「万が一の市況悪化で自宅が値下がったとしても後悔しない買い物をする」

ここは必ず守って購入すべきです。これはいつの時代でも同じことが言えます。

実需である以上は自宅として使うわけですから値上がろうと値下がろうと住み続けることができます。

そのために

「無理のない資金計画と専有面積」

も大事になってきます。

2LDKからスタート？最初から3LDK？～マンションマニア流の考え方～

市況が悪化するとなれば不景気になる可能性も高いですよね。そうなれば現状の給与水準を保てるかも怪しくなってきます。ある程度はゆとりをもった資金計画としておきたいところです。

変動金利に関しては金利上昇リスクは低いと考えますが資金計画上は固定金利にしてその額でも支払っていけるか確認。問題なければ変動金利で走らせて固定金利で支払っているつもり貯金(投資)でもしておけば安心でしょう。

とはいえ転勤や家族構成の変化など売りたい時期をコントロールすることは難しく、市況悪化と売却時期が被る可能性もあります。

それに対しては

「できるだけ資産性が高い(流動性が高い)物件を買う」

も大事になってきます。

実需でしたら最優先でなくてもOKです。資産性に尖りすぎるのもよくないと思います。それでも住宅ローンを組んで買うとなればある程度は資産性も気にしておきたいところです。

もちろん預貯金がたんまりあるとかで超ゆとりのある資金計画というのであれば話は別ですがそうでなければ資産性を無視するということはおすすめできません。

2023年も

・「万が一の市況悪化で自宅が値下がったとしても後悔しない買い物をする」
・「無理のない資金計画と専有面積」
・「できるだけ資産性が高い物件を買う」

上記3点セットで住まい探しされることをおすすめいたします！

さて、2023年の関東圏分譲マンションマーケット予想となります！

当たらなかったらごめんなさいm(__)m

①富裕層、パワーカップルでも欲しくなるような街、マンションは5％up

②富裕層、パワーカップルが好まないような街、マンションは2022年が天井

③1Rや1LDKなど狭い部屋は2022年が天井

予想はこんな感じです！！

富裕層やパワーカップルが「いいな！」と思うような街、マンションはもうひと伸びあると思うのですよね。2020年から2022年にかけてのような急上昇はないにしても5％くらいは伸びるのではないかな？と。

高馬力の検討者ほど街や物件に対する目が厳しくなって当然です。「いい物件ならもう少し予算伸ばしますよ」はまだ続くと考えます。

あくまで一例ですが具体的な物件名、街としてはパークタワー勝どきなどが供給中の東京湾岸エリア、竣工したばかりのSHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ) などです。

白金ザ・スカイは現在坪単価770万円前後(部屋によって大きく異なるため平均・新築時の平均坪単価は約680万円)ですが入居が開始された後のほうが評価が高まることでしょう。

パークタワー勝どき(ミッド)　第一期の価格と間取り　おすすめです！！

晴海ふ頭公園＆晴海緑道公園へ行ってみた！　ザ・晴海レジデンス＆晴海テラス　2022年10月時点の相場

 白金ザ・スカイ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

東京以外であれば横浜・みなとみらい・北仲などの伸びしろにも期待できそうです。

ザ・タワー横浜北仲は新築時の坪単価が約395万円、現在は坪単価570万円前後。ブランズタワーみなとみらいは新築時の坪単価約420万円、現在は坪単価540万円前後。どちらも新築時から比べるとグッと値上がっていますが今後の街の開発であったりザ・ヨコハマフロントタワーの竣工後の予想相場からすればもうひと伸びあってもおかしくないでしょう。

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 THE YOKOHAMA FRONT TOWER（ザ・ヨコハマフロントタワー）　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

一方で富裕層やパワーカップルが好まないような街、マンションはすでに天井かと考えます。

パワーカップルが価格の上昇に伴い都心から少しづつズレている感はあるもののマンション価格高値時代だからこそ物件を見る目はより厳しくなっていますし、都心で買えないからマイナー駅のマイナー物件を買うかというとそうではなく少し頑張ってでも都心もしくは先に述べた東京湾岸などで落ち着いてしまうことが多いはずです。

世帯年収600万円～800万円などの一般的な収入層の方が買える価格帯はこれ以上価格が上がるととてもじゃないですがついてこれません。これ以上価格が上がると頑張って買う～ではなく買うのを諦めるという選択をするしかなくなってしまうと思うのです。

「もうきついなぁ…」という街も多いですよね。これは住み心地としてきついのではなくマンション価格としてきついだけなのですが具体的な街や物件名を挙げるとあらぬ誤解を生んでしまいかねないためこちらの記事での言及は避けさせていただきます。

買わないほうが良い新築マンションとは

1Rや1LDKなど狭い部屋もそろそろ天井ではないかと考えます。

そもそもの供給自体が多いですし、一般的な年収の一馬力となれば4000万円、しっかりと稼いでいる方でも8000万円くらいが限界という方が多いはずです。一馬力となれば二馬力と異なり伸びしろに期待がしにくい中でその限界値くらいまで高騰しているため一部の人気エリアや街を除くと1Rや1LDKの伸びしろは厳しいものがあるかなぁ～と。ただ、資産性さえ維持してくれれば良いわけでシングル層の購入自体は引き続きおすすめできます。

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上記を元にした戦略的な物件選びについてです。

伸びしろに期待できる街のマンションで気に入ったところがあるならばそちらでGOしておくのが手堅いでしょう。

これは高価格帯でなくとも探せばありますね。あくまで一例ですがリビオタワー羽沢横浜国大(平均坪単価約340万円)や幕張ベイパークミッドスクエアタワー(平均坪単価約220万円)などは沿線や街の成長に期待ができます。それは資産性としてもプラス材料となりますし、沿線や街が便利になっていくということは当然ながら住んでいる自分たちの利便性も高くなるわけで長く住み続けたいと思えるポイントの一つ、すなわち値下がろうが後悔ない(成長という楽しみと満足度で回収できる)買い物となりやすいことでしょう。

お便り返しその450「都心は下がらない。郊外は厳しい。それ本当ですか？」

リビオタワー羽沢横浜国大　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

 幕張ベイパークミッドスクエアタワー　予定価格と間取り②　条件良い部屋から販売のため第一期は狙い目です！

駅から遠いんだけども住環境が良くて建て替えプロジェクトだからこその価格となっているBrillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLAS(平均坪単価約270万円)なども狙い目ですね。そもそもの購入価格が抑えられると駅遠ながらもリセールバリューにも期待できますし、こういった大規模マンションは竣工前よりも竣工した後のほうが評価されやすい傾向にあります。

ブリリアシティ石神井公園アトラス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今後供給される新築マンションに負けないもしくは勝る立地の周辺中古マンションを今時点の相場で買っておくという買い方もおすすめです。

例えばtweet等でご紹介したばかりの綾瀬や平井など東京の東側で検討されているとしましょう。

下記辺りは狙い目感あります。

■千住ザ・タワー
価格：8999万円　坪単価415万円
間取り：3LDK
専有面積：71.54㎡
所在階：20階
竣工：2021年1月

画像出典：スーモ

■千住ザ・タワー
価格：7380万円　坪単価400万円
間取り：2LDK
専有面積：60.85㎡
所在階：9階
竣工：2021年1月

画像出典：スーモ

シティタワー綾瀬は予定価格すら出ていないですがお安くはないでしょうしプラウドタワー平井は坪単価400万円前半にはなりそうな中でビッグターミナル駅北千住近くのタワマンが坪単価400万円ほどとなればこれは買いの出物でしょう。維持費は重たいですが最近の新築マンションの多くも維持費重たいですからね…

千住ザ・タワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

月島～勝どきエリアでは住友不動産のタワマンなどいくつものタワマンが供給されますからその周りの中古を狙うのもありでしょう。

街の成長は資産性と利便性どちらにとってもプラス材料なのですから。

■MID TOWER GRAND（ミッドタワーグランド）
価格：6980万円　坪単価548万円
間取り：1LDK
専有面積：42.05㎡
所在階：18階
竣工：2020年10月

画像出典：スーモ

「自分たちの予算だとマイナー駅もしくは大きな駅の駅遠しか無理なんですけど…」という方はどうすれば良いのか。答えは簡単で中古にシフトすれば良いのです。新築！新築！で探しているから厳しいのです。

あくまで一例ですが下記のような物件を狙うと面白いでしょう。

■サウスゲートタワー川口
価格：5680万円　坪単価255万円
間取り：3LDK
専有面積：73.51㎡
所在階：4階
竣工：2014年3月

画像出典：スーモ

■イトーピアエフィールさいたま新都心
価格：5980万円　坪単価232万円
間取り：3LDK
専有面積：85.16㎡
所在階：6階
竣工：2008年1月

画像出典：スーモ

■イニシア新座セントラルフォート
価格：3480万円　坪単価168万円
間取り：2LDK+S
専有面積：68.1㎡
所在階：10階
竣工：2007年8月

画像出典：スーモ

中古へシフトすることで大きな駅から徒歩圏内のグレード高いマンションや専有面積にゆとりがある部屋、マイナー駅だけども(新座の方ごめんなさい)便利な駅前立地のマンションがとっつきやすい価格で買えるなど選択肢がグッと広がります。

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あとは価格が高かろうがエリア№1マンションを掴んでしまうこともおすすめです。

■クオン流山おおたかの森
価格：9180万円　坪単価359万円
間取り：3LDK
専有面積：84.5㎡
所在階：11階
竣工：2020年2月

画像出典：スーモ

新築時約5500万円からの大幅値上がりではあるものの新築時がお安かっただけです。

とはいえこの価格は高いと思います…高いです。でもこういったマンションを買った方の満足度としてはかなりのかなり高いものとなるでしょう。揺らぐことのないエリア№1マンションであれば「マジで？」と思う価格でも気に入ったならばGOしておくべきです。満足度で裏切られることはまずないのですから買ってよかったとなりやすい買い方です。

新築時に大きく評価されるマンションは中古になるともっと評価されるのですよね。

クオン流山おおたかの森　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　鉄板中の鉄板！！

また、ぽっと出の優良物件をしれっと購入しちゃうこともおすすめです。

2021年だとザ・パークハウス板橋大山(平均坪単価約325万円)、2020年だとプロミライズ横浜井土ケ谷(平均坪単価約220万円)のように戸数も少なく大規模マンションほどは話題にはならないのだけどもサクサクっと売れていく隠れたる優良物件もちょこちょことあります。

今供給中の新築マンションではBrillia(ブリリア) 三鷹下連雀(記事公開前)が上記に当てはまってくると感じました。三鷹駅から徒歩10分と駅近ではないですが歩きやすくて楽しい道のり、ブリリアブランドで外観デザインや共用部も小規模マンションらしい重厚感とプライベート性強いものとなっています。平均坪単価は約360万円、更新のできる借地権なりの現実的な価格設定ですし竣工済みのためしれっと買ってしれっと入居することができます。

ザ・パークハウス板橋大山　価格と間取り　販売開始です！！

プロミライズ横浜井土ケ谷　価格と間取り　強く！強く！強く！おすすめできる新築マンションです！

マンション価格がとんでもなく高い時代です。不安も大きいですし気持ちとしても「数年前ならもっとお安かったのに…」とモヤモヤしてしまうかもしれません。

でも、いつもお伝えしているところですがいつの時代に買った人だって不安はあったのです。

マンション大量供給×安値時代は金利が今よりだいぶ高かったです。(変動金利そのものではなく優遇金利が今ほど手厚くなった)

リーマンショック(サブプライムローン)直後に購入した人は多くの不動産デベロッパーが倒産していく中で決断したのです。3.11直後の安値時代に購入した人は連日悲しいニュースが流れる中メンタル的に厳しい時代に決断したのです。

昔話をされても…と思うかもしれませんが2年前を思い出してください。

まだまだ油断はできないとはいえ感染症に対する不安が今とはレベルが大きく異なるものでした。緊急事態宣言という経験もしたことがない不安の中、解除後の販売再開直後に購入した人たちってすごいですよ。あんな状況でよく家が買えたと思いませんか？

安く買えた人はその時代なりの不安があったのです。

今は価格が高いという不安はあれどその他の不安は上記の安値時代に比べれば少ないですよね。

実需は買いたいと思った時が買い時です。つまりは…2023年も買い時となるわけですが時代に合わせた買い方をする必要はあるためこの記事がその参考になるならば幸いでございます。

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4 件のコメント

匿名より:

2022年12月5日 05:49

いつも参考にさせていただいてます！
富裕層、パワカに好まれる街だと5%と仰られていて、なるほどと思ったのですが…ブランズ牛込柳町のあたりは該当すると思われますか？
マンマニさんがお薦めされていた3LDKプランがいいなと思い資料請求したところです。共働きで共に丸の内勤務、世帯で2000ちょっとあるので割と魅力に感じているのですが、唯一の懸念が将来的に納得できる価格で売れそう(or貸せそうか)と言う部分です。