第13回スムログ座談会「パークタワー勝どき(後編)」

パークタワー勝どきの緊急座談会。後編では各メンバーから「いいと思った間取り」について図面を見ながら詳しく解説していただきます。

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 最後に

この座談会 に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。
湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。
いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
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マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は9件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! マンションマニアの住まいカウンター

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マンションが大好きな子育てママです。女性目線でマンションの選び方や住まいの情報を発信していきます! (モデルルーム、街づくり、子育て、ワンオペ、保育園、教育)

和田 浩明
和田 浩明さん

不動産デベで経営企画のお仕事、その昔はマンションつくってました
大阪22年→東京7年目/愛犬は豆柴の麻呂

ふじふじ太
ふじふじ太さん

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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座談会


各ブロガーおすすめの間取りと価格

では、本題の「気に入った(購入するならこの)間取り」に移りますね。
正直、「視点によって選ぶ間取りがかなり変わる」ある意味バランスの良いマンションかと思います。「どういう視点で選んだか」も含めて、良いと思った間取りを教えてください!
…じゃあ、ふじふじ太さんから!

・M-55Bw 32階 7680万円

投資目線ですが、私ならM-55Bwの32階7680万円を選びます。単価は決して安くないのですが、7000万円台中盤と、このマンションの中ではグロスが安い。

投資で迷ったら、湾岸エリアであれば「やや狭いくらいの2LDKがお勧め」です。賃貸でも貸しやすいですし、売却もしやすい。例えば55m2の2LDKと60m2の2LDKなら、実は価格差ほど賃料の差は出ませんので。

最近の新築の価格付けのトレンドなのか、「階数による価格差が少ない」ので、それであれば高層階を選んだ方がいいです!M-55Bwは間取りもいいです。行灯部屋がなく、全居室採光が取れて、かつ眺望も抜けますね!


M-55Bw(パークタワー勝どき)スムログ座談会

投資で迷ったら、湾岸エリアであれば「やや狭いくらいの2LDKがお勧め」


ミッド棟30階西向きの眺望シミュレーション のらえもんブログより


行灯部屋をどう考えるか、我が家は夫婦で意見が分かれてます!笑

中古でよくご案内してますが、やはり行灯部屋は嫌われやすいところがあります。全居室採光に越したことはありません!

行灯部屋ですが、まさに使いようといったところで、パソコンとゲーム機と本とマンションパンフレットがとっ散らかっている私のオタク部屋仕様だと窓が有っても無くてもさほど変わらないんです。

仰る通り、行灯部屋は使い方次第!ただそうじゃない方が万人受けするのは同感です!

行灯部屋についてはやっぱり意見が分かれるんだ!面白い!

ふじ太くんが上げたM-55Bwはブログでわざと触れずに、この座談会のためにとっておいた間取りでしたw

このマンションは西が一番眺望が優れている。西と北西の坪単価はわずか15万円くらいなのですが、「自分で住みながらリセールも考える」となると、「55Bwの方が良いのかな~」とは思ってました。

・M-56Bnw 27階 7,360万円

個人的に買うなら、27階、M-56Bnw 7,360万円です。
僕は「リセール時のアップサイドの可能性重視」、かつ「マーケットニーズは坪単価ではなくグロス志向」という考え方が根底にあり、「よっぽど変な間取りでないなら一番安い部屋を買っておく」という嗜好性です。


M-56Bnw(パークタワー勝どき)スムログ座談会

リセール時のアップサイドの可能性重視かつグロス志向でセレクトしたプラン


あ、和田君としてはそっちなんだ。(ブログでも取り上げました)

本件の2LDKのボリュームは7,000万円台後半~8,000万円台前半にあります。第1期で一番近しい住戸の55Bwと比べても200万円程有利。
竣工後の相場は賃料・売却ともに「物件」と「間取り(2LDKとか3LDKとか)」における「グロス」が一番見られる要素ですから、他住戸と比べ当初分譲価格でボラが有るのは重要です。たとえ10万円でもボラはボラ。

56Bnwのプラン自体はどうですか?

56Bnwと55Bwの比較で言えば、さきほどのふじ太さんの理論にも近いです。新築時、「横に並べて見ると2面採光や収納で55Bwの方が良くも見える」かもしれませんが、一旦市場に出てしまえば「横に並べられることは滅多にない上、60m2と比べ賃料単価も取れる」ので、やはり「安いに越したことはない」、という整理です。

和田君の言う通り、市場に同時に出さなければ、たぶん差は付かないと思います。私は56Bnwと55Bwの間取りを比べて、これが200万円差くらいなら、「5年間住むことを考えると3室すべてバルコニーに面した方がいいのかな」と思いました。快適代としては悪くないです。

一応、眺望も抜け感はありますよね。この住戸、北向きですし!(タワマンの北向きは悪くないと思ってます)


ミッド棟30階北西向きの眺望シミュレーション のらえもんブログより


タワマンの北向き全然悪くないです!むしろ眺望がきれいに見えるには順光の北向きですから!

あ、私も北側住んでますけど、何も問題はないですね。太陽は南側から登るので、景色は順光になって「北向きの方がキレイに見える」んですよね。

階が気になりました。27階ですか?(29階じゃないんだ…)

56bnwなら私は予算が許す限り上、階数差の20万円は、中古になってもそれくらいの価格差は保てるとおもいました。

55Bwと56Bnwどちらにするとしても29階以上はマスト!!今回「高層用エレベーターのほうが設定恵まれている」と感じました。

そう!高層階エレベーターが29階から?「どうせなら高層階エレベーター以上がいいかな」って。

和田パイセン!!27階じゃ低層用エレベーターやないですかい!!高層用エレベーターいきまひょー!29階!

うーん、EVは「横並びで比較されない竣工後」にはそこまで評価に影響しないのでは?

今タワマン住んで唯一デメリット感じているのがエレベーターだからな…個人的には気になるかも。

俺は「コンシェルジュさんの前を通って高層用エレベーターホールに乗り込みたい」んです!!(そこ?!笑)

確かに自分で住む目線だと55Bwかつ29階以上なのかもですね・・・
僕は「実需で住みながら5年住むイメージ」は常に無い人なので、「ダウンサイドに強くアップサイドボラの大きい、グロス安住戸が最優先」のスタイルは、しばらく変わりませんね(子供できるまでなのかな?)。「区分での不動産購入(投資)とはキャピタルを狙うもの」と思ってますw

5年住まないんだwそれなら一番安い部屋がいいかもな…でも5年あったら人は全く変わるからね。結婚したら子どもなんてあっという間にできてすぐ喋り始める(笑)

・M-86Bw 42階 12500万円 43階 13,500万円

現実的には55Bwと56Bnw推しですが3年半もあればどうにかなるだろう(?!)と夢を見てエグゼクティブフロアのM-86Bw推しです。
86.52m2 42階 12500万円 坪単価477万円 43階 13500万円 坪単価515万円 ※1000万円単位のため間で計算


M-86Bw(パークタワー勝どき)スムログ座談会

天高やサッシ高が高くなる42階・43階のエグゼクティブフロア。さらに44階・45階のプレミアムフロアは仕様がハイグレードになります


うおおおおおお!!!マンマニ!マンマニ!ついに億ションプレミアムへ!(プロ化した先生のご活躍が眩しすぎます。しにます。)

億ション!!

おそらく東京タワーが見えるであろう位置。間取りも綺麗で使いやすい!
エグゼクティブフロアは基本天井高2850mm、サッシ高も2470mmと夢のような空間。

正直、億超えると私には全くリアルじゃないですが…でも、角部屋買える予算があるなら、エグゼクティブフロアの中住戸の方がいいかも。と思いました。エグゼクティブ仕様もいいし、駐車場の優先権もつきますよね?

そうそう!!エグゼクティブまでは確実に駐車場getできます!!(新築時の抽選)
そしてメニュープランで2LDKに変更がおすすめ!!天カセと床暖房範囲が増えるのに無料!!


M-86Bw_menu1(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

床暖房拡張、部屋の形も使いやすい形になるなど、メニュープランにはメリットがあります


「今ならメニュープラン選ぶと天カセ1つプレゼント!」ってテレビショッピング的ですね〜スーペリアとエグゼクティブにはそこまで価格差がないのに、エグゼクティブから更に上がるとエグい価格差になる。それならエグゼクティブを選んじゃおうというの、よくわかります。

確かに億以上出せる方であれば、仕様や駐車場条件等から総合的に判断して「同グロス住戸より10m2小さくてもエグゼクティブフロア」という選択は「プロフェッショナル感あるな」と思います。将来的に市場に出てもプレミアム感ありますしね。

将来的に売却という選択肢を考えても、エグゼクティブフロアやプレミアムフロアというだけで優位性がありますね。広告をうつときにも映えますので!
マンマニさん億ションいっちゃってください!!

・M-89Asw 41階 11520万円

このコーナーでは2LDKの検討結果を公表しようと思っていたのですが、どうせライバル多いかなと思い、1億円以上で考えることにしました。13倍界王拳の私ですが、手持ち資産全部売り払えばなんとか1億円ちょいあっても検討できるとわかりました。「湾岸の空中族」とか「2012~2014の安かった時期に湾岸タワーの高層階買ってた人」なら同じ感じじゃないでしょうか?

ということで、一度頭のネジを飛ばして考えたのですが、まず目につくのはM-89Aswですね。西南角部屋で「西方向は浜離宮ビュー」だからとても気持ち良い。間取りが非整形で、2m幅がないベッドルーム(1)をどう使うのか問題がありますが、テレワーク部屋と割り切れば使いきれないこともない。


M-89Asw(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

比較的、グロス金額が目に優しい角部屋があるのもパークタワー勝どきの特徴の一つ


立派な作業部屋?DEN?を作れそう!

メニュープランで2LDKにしてもよい。そしたら相当良いプランになる。
弱点は二つです。
1:南方向40m先はミッド棟
2:リビングにギロチン下がり天井(2300mm)がある
これを承知できれば、中央区駅直結タワー角部屋中層階で坪410万円未満からあるんですよ。

89Asw良いですよね!ここもお買い得感ある!

単価的に魅力です!

(買えるとは言ってない)

(この単価なら売れそう)

89Aswと92Anwは大激戦住戸!!!!!(買えるとは言ってない。ふじふじ太さんは買える。)

全然無理です!!笑

すごいな、空中族って1.2億までグロス伸びるんやw

「永久眺望確定!」というわけではないのですが、それなりの期間、気持ちの良い眺望が角部屋のダイレクトFIX窓で楽しめる。(サウス側を向く半分はミラーカーテンを引くのはお約束路線)

・同じく M-86Bw 42階 12500万円 43階 13,500万円

もう一つは、価格表を眺めるうちに脳内麻薬が出てきまして、「もうこれの高層階買うなら、界王拳を限界まで高めればエグゼクティブフロア(42F・43F)の中住戸でも検討できるんじゃないか??」と思ってきました。あたまおかしくなってきた。

具体的にはマンマニと同じくM-86Bwです。12000万円って書いてますけど、この価格で合っているんでしょうか(12500万円台ですか)? 天井高が高くなり、メニュープランにすると「天カセがどん!もう一つついてくる。床暖房も広くなる!」ここまで考えるとなんだかお得に思えてきた(白目)

湾岸タワーマンションのストックがどんどん積みあがってコモディティ化すると、やはり最終的な差別化ポイントは眺望だと感じるんです。そして、眺望は折り紙付きです。


M-86Bw_menu1(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

のらえもんさんとマンマニさんがピックアップしたプラン…人気が出そうです!


まさに眺望で価格が決まりますね。

エグゼクティブフロアになると浴室が日ポリになったりと中身も億ションになるのがいい!!

あとは、中住戸エグゼクティブ86Bwに行くのか、角部屋89Aswにするのかは好み次第かなぁ。眺望がいいだけにギロチンがちょっと惜しすぎますね。

私はこのマンションだったら、やっぱりエグゼクティブ中住戸かな…。角住戸の通気性も魅力ですが…。う〜贅沢な悩み!1億欲しい!結果的に、マンマニさんものらえもんさんも億超えの住戸を選んだんですね。さすがです!

・M-71Bnwのメニュープラン1 29階(9,040万円)以上

私は「我が家が購入するなら視点」で、1期でいうとM-71Bnwのメニュープラン1、高層階エレベータになる29階以上かな。

前提は、
・今の住まいより極端に狭くならない。特に収納は同量。
・洋室は狭くてもリビングは広めがいい
・タワマンは北向きがいい
・東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジ、海などは最悪共用スペースから見えればいいけれど、全体的に囲まれ感あるから少しでも眺望の抜け感はほしい。

その点、この方角はこのマンションの中では抜け感がある眺望。メニュープランにすると、オープンキッチン、リビング広め、床暖拡張。洋室リビングインのプランは家具の配置が難しいこともあるけど、これは家具の配置しやすそう。シューズイン、ウォークイン以外にストレージもあって、部屋の形も細長くない。


M-71Bnw_menu1(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

行灯部屋があり、洋室リビングインの賛否のある間取り。部屋の形は使いやすそうです


おおおー、そこ行きますか!「住むなら南向き」のセオリーは、タワマンに関して言うと北向きでも全然構わない(笑)

タワマンは向きじゃなく「何が見えるか」で価値が決まりますからね!リビングインという間取りがやや気になりますが、廊下が狭い間取りなので実際の使用面積は表示の専有面積よりも広く感じるのではないかと思います!

・M-68Bn 3LDKはどうですか?

はなさん、1期住戸ではないですけど、M-68Bnはどう思います?ほとんど71Bnwと変わらなくて60m2台、無しですか?


M-68Bn(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

「60m2台の綺麗な3LDK」プラン


どの洋室も細長すぎず、専有面積の割りに収納もあって、効率の良さそうなプランですよね。我が家は、メニュープランならありです!

行灯部屋覚悟でメニュープラン1の2LDKは良いと思いました!オープンキッチンになる。

メニューで2L化かあ。グロス抑えて3部屋あるのが良いのに!

うん、わかる(笑)。でも、我が家は「オープンキッチン、リビング広め」がマストなんです。。。「うちは」ですよ。一般的とは言ってない。

オープンキッチンは魅力的ですね!

メニューで2LDKにしちゃうなら63Asとかでも良い気が(どんどん1期じゃなくなっててスミマセン)

リビング・ダイニング・キッチンで最低20畳くらい欲しいの。笑

贅沢!!笑

やっぱり、マンションブロガーとしては「住んだ後の生活充実」も気になりますからね笑

僕は今回、68Bnはちょっと衝撃でした。三井さんが「60m2台の綺麗な3LDK」をタワマンでラインナップ入れてくるなんて、あんまりイメージなかった。

三井は60平米台の3LDK苦手なの?「主寝室にウォークインを必ず設ける」というコードに引っかかるから?

三井さんは哲学なのかな?推測ですけど「3LDKたるもの、最低でも70m2は超えるべき」というか、そんな考え方がこれまではあった気がします。

・南向き、3LDK、ワイドスパンの間取り

「どうせなら近隣タワマンと水」か「少しでもひらけている」かという眺望の好みは置いておいて、南側の方が基本ワイドスパンで、いい間取りが多いんですよね。モデルルームになっていたM -74Csのメニュープラン1(もっと細かいこと言うと梁的にM -74Ds)は、「キッチンと洗面室が並ぶ家事導線」が良くて好きだな。モデルルームみたいなアイランドじゃなくて普通にオープンキッチンでいいんですが。


M-74Ds(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

廊下からとキッチンから脱衣所に入ることができる2WAY。家事がしやすそうです


ミッド棟30階南西向きの眺望シミュレーション のらえもんブログより


南側3LDKの並びですが、スパン幅9600mmの3LDK、この幅に4室並べると間取りが相当苦しくなってしまう印象です。お金ちょい張るんだけど、スパン幅は10m以上あった方がよいですね。ベットルームが全部壁芯で2000mmがとれる。しかし、今回の間取りは他デベロッパーで見るような「リビングの隣を引き戸で一体化できる」というプランがありませんね。なんでだろう?

細長い部屋はあんまり好きじゃないこともあって、3LDKを2LDKにしちゃうメニュープランしか見てないです(苦笑)。このマンションに限らず、三井さんの都心・内廊下のタワーはリビング引き戸プランは多くないイメージがあります。少し郊外のファミリー向けの田の字プランであればリビング横洋室引き戸が採用されていますが。今回はプランによっては、オプションで引き戸にできるというのを見たような気がします。

3室リビングインの3LDKだと、オープンキッチンは80平米越えないと苦しいですね。

中古市場で営業していると、リビングインの3LDKは好みがはっきりと分かれるので、売却にやや苦戦しがちです。

オープンキッチン嫌い族なんで、引っ込んどきますw

なんでオープンキッチン嫌い?臭い?

キッチンなんて使い始めたらどうせ散らかる。オープンで見せれる綺麗な見た目を維持するのは大変。臭いものには蓋をするのが一番!w
あと、「真のゆとりとはキッチンは別であるべき」という個人的信条もあります。オープンキッチンは「限られた空間を広く見せるテクニック」というか・・・キッチン、ダイニング、リビング、全部別!これが至高!w

笑。「限られた空間を広く見せるテクニック」はそうかもしれませんね。だからリビング・ダイニング・キッチンで最低20畳くらい欲しいの。(デジャヴかな?)表記上20畳くらいないと狭い!

真の料理好きは「キッチンはクローズド」だと聞きました。

母が料理上手なんですが、実家は完全クローズドですね。ドア閉められる。でも料理しながら子どもを見守れないです。

まあでも晴海フラッグとか見てると、最近のキッチンのトレンド変わりつつあるんでしょうね・・・「120m2とかでもオープンキッチン」はちょっと衝撃だった

でも、私はオープンの方が良いかな、私もたまに簡単な料理とあと皿洗いは私のお仕事なんですが、「家事をやりながら会話が生まれるかな」程度には思ってます。

自分は冷暖房の流れがくるならオープンでも独立でもOKです!!

お子様いるいないで結構かわる気もします!

「子どもを見ながら料理」というのはよくわかります。

以前お客様で「オープンキッチンだと畳数の割にリビングが狭く見える」という方もいましたね。

今回リビング表記もキッチン込みですね(笑)←最近増えた?

キッチン込みは気をつけないと!笑

意外と選ぶプラン分かれましたね。何目線かによって選ぶ住戸って変わってくるし、キッチンの好みもこんなに分かれるから面白いですよね。もちろん、倍率が高くなるのはお得感がある住戸なんでしょうけど、パークタワー勝どきはメリデメと価格設定が絶妙。「バランスよく売れていきそう」って営業さんも言ってました。

南向きか北向きか。これだけ分かれそうなマンションも珍しい。基本南向きの方が安い。

1期じゃないので選ばなかったですが、子育て目線なら「M-71Cseのメニュープラン面白いな」って思いました。ホールが2つあって正直、賛否の「否」が多そうなプラン。でも、L字キッチンは子育てファミリーにはおすすめだし、部屋の形も細長くない。「洋室リビングインは嫌いだけど、子どもが自然とリビングを通るようにしたい(いわゆる「グレない間取り」)」という希望がかなう!笑


M-71Cse_menu1(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

Hallが2つあり、必ずリビングダイニングキッチンを通って洋室に入るユニークなプラン


ちなみに3LDKで投資目線で選ぶなら、M-71Dseもいいかと!間取りいいですよ!


M-71Dse(パークタワー勝どきの間取り)スムログ座談会

洋室すべてがバルコニー側になっているザ・ワイドスパンな間取り


71BnwはPSのもっこり感が気になり、それが71Dseになると解決するけど、眺望ははなさんと同じで北方向取りたいので71Bnw派かなぁ~。71Dseのほうが9000万円切ってくるので人気でそうですかね。


ミッド棟30階南東向きの眺望シミュレーション のらえもんブログより

次回はサウス棟のとき?それとも他のマンション?お楽しみに〜!

緊急座談会でさっくり…と言っていたのに、結構なボリュームになりました(笑)
何か言い残したことないですか?

言い残したこと・・・・第1期は供給されませんでしたが25m2、30m2の住戸は投資としてめっちゃ魅力的です!次期以降注目したいです。(営業さん曰く、坪単価そんなに傾斜付けないかもとのことでしたので)

次期以降も楽しみですよね!(我が家、本当にほしいプランは次期以降です!)

次期以降は値段上がる気がしてならないので、決断は早い方が良いかと!!

まだまだ、サウスもノースもありますしね!この物件は語れることがいっぱいある。

今回いろいろ言いましたけど、様々な制約の中で「さすが三井」と思える商品に仕上がっていました。第1期だけでなく2期以降の低層階、そしてサウス棟もどうなるか楽しみですね。

サウスの詳細がわかったら、また座談会やりましょうー!

サウス棟公開の暁には、三井不動産に「マンションブロガー見学会しませんか?」と突撃しましょう。三井様、やりませんか(チラチラッ

しましょう!しましょう!笑

買いのマンションですよね?!(特に本日話題に上がった部屋は?!ニヤリ)久しぶりにテンション上がる湾岸タワマン(あれ?)でした!!まずは見学してほしい!!

欠点もありますが「湾岸大規模タワーマンションらしいワクワクするマンション」でした!共用施設のイメージパースは意識高い系に感じたけれど、絶対子育てファミリーにも住みやすいマンションになるはず!

これだけの大規模となれば計画だけでも一苦労な筈。コロナも重なりましたが、そこにも上手くアジャストして仕上げた印象があります。何れにせよ面白い物件ですね!「都心と湾岸そして超大規模」、3つの顔を持ってる希少なタワマン。

欲しい!欲しい!欲しい!とりあえず欲しい!テンション上がるマンションでしたー!!皆様ありがとうございましたー!!

ありがとうございました!座談会楽しかったです!マンションマニアさんのYouTube登録お願いします!

我が家は手付け問題をこれから真剣に検討していきます!では、またサウスの座談会で! お疲れ様でした!

マンマニさん、やっぱり億ション買うの勇気いります、友達料2,000万円でいいのでください! ありがとうございました!

師匠、2000万円でいいんですか?エグゼクティブマンマニでした(笑)

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対談に出てきた物件の掲示板

最後に

第13回スムログ座談会「パークタワー勝どき(後編)」の対談、いかがでしたでしょうか?今後も面白いテーマを取り扱って参りますのでお楽しみに。

スムログでは、今後取り上げて欲しい座談会・対談のネタを随時募集していますので、「スムログメンバーへの質問やお便り」からお願いいたします。

過去の座談会/対談

ファーストインプレッションから地下エントランス、そしてちょっと残念なポイントも。最初から飛ばしてる前編はこちらです。第13回スムログ座談会「パークタワー勝どき(前編)」

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