成約単価過去最高値更新!湾岸エリア2022年10月迄の最新状況アップデート!

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こんにちは!
ふじふじ太です!

本日のテーマは「成約単価過去最高値更新!湾岸エリア2022年10月迄の最新状況アップデート!」ということで、定点観測的に東湾岸エリアの不動産市況をお伝えいたします。

 

※「湾岸マンション価格ナビ登録物件(中央区・江東区)」のみの推移となります。

 

 

直近の成約価格、募集数、成約数の推移をデータで出しておりますので、今後の予測と意思決定の判断材料にお役立て下さい!

湾岸エリアは取引数も多く相場に敏感であるエリアと言われているため首都圏全体の不動産市況の動きとも近似しておりますので、首都圏で不動産を探されている方にとってもご参考になるデータだと思います。

 

 

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

 

では早速いつものように、成約価格(坪単価)の推移を公開いたします。

 

下記グラフをご確認下さい。



 

ご覧の通り結論ですが、「価格は再上昇し過去最高記録更新中」です。

 

今までは、坪単価390万円のラインを境界線として行ったり来たりしておりましたが、ついにそのラインを上抜けしてきた形です。

 

2022年10月時点の平均坪単価が401万円となり、初めて平均坪単価が400万円を超えてきました。

 

湾岸エリアの平均単価が400万円を超える日が来るとは。。
一体いつまで上昇するのか。

コロナ禍以前の坪単価300万円前半の時代が懐かしく感じます。

 

湾岸中古物件価格を押し上げている要因はやはり首都圏の新築物件価格の上昇と、首都圏全体の価格上昇だと考えます。

 

晴海フラッグという例外はあるものの、湾岸エリアに限らず他のエリアの新築マンションは驚くほど高いです。

 

さらに都心部(都心5区等)にいけば坪単価500~600万円の中古マンションがもはや普通の感覚になってきました。
円安の影響もあるのか首都圏は海外勢による購入の動きが活発になっていると聞きます。

 

そんなこんなで価格が上昇しているのは湾岸エリアだけではなく首都圏も値上がっており、相対的に見ると、都心に近く、マンションのグレードも高く、生活利便性の高いエリアである割には首都圏に比べると安いため、人気が高まるのもわかります。

 

また、湾岸エリアは今後も新築マンション・オフィスビル・観光施設と複数の開発を控えているので将来への期待感も高く、更なる価格上昇の余地があるものの、金利上昇リスク・湾岸2024年問題という懸念もあるので、非常に先が読みにくい市況と言えます。

 

 

 

続けて、次のグラフをご覧ください。

 

 

 

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移

 

 



 

こちらはエリア別の成約単価推移となります。

エリア別にみても、バランスよくどのエリアも綺麗に上昇してきているのがわかります。
最近特に上昇が著しいのが晴海エリアですね。

 

さらに深堀りをすると、晴海エリアの価格上昇を牽引しているのは、ドゥ・トゥールでした。

最近ドゥ・トゥールの成約単価の幅が大きく、坪単価400万円前半もあれば500万円超えの成約もチラホラ出てきました。

ドゥ・トゥールは新築・晴海フラッグパークタワー勝どきのちょうど真ん中に立地しており、両方の開発の恩恵を受けやすいマンションです。

特にパークタワー勝どきの商業施設が近いという点は期待大ですね。

 

来年の2023年8月に晴海と勝どきを繋ぐ橋ができる予定であり、さらなる生活利便性の向上も期待できるので、そのような期待感が価格を押し上げている可能性が高いと考えます。

 

 

 

 

 

 

東湾岸エリア合計成約数推移

 



 

 

続けて、成約数の推移です。

 

これほどまでに価格が上がってくると、成約数が減っていると思う方も多いと思いますが、グラフの通りぼちぼち売れております。

 

半年前のピーク時よりは落ち着いてきておりますが、昨年の同時期よりは高水準の成約数となっており、非常に底堅い需要を感じます。

 

それを裏付ける形で、以下、在庫推移です。

 

 

 

 

 

東湾岸エリア合計在庫数推移

 

 



 

在庫数は減少して低空飛行の横ばいを続けておりますので、今は売り手市場になっていると言えます。

相対的に「売り物不足」という訳です。

 

このグラフでいうところの、在庫が上昇してくると買い手市場となり、在庫が減少してくると売り手市場というイメージで考えて頂いて大丈夫です。

 

そういう意味では、まだ在庫は少ない状態で推移しているので、売主さんとしては強気の募集が継続しやすく、売却をするには良いタイミングと言えます。

 

一方で買主さんとしては現在は交渉が通りにくく、厳しい市場と言えます。

 

 

 

東湾岸エリア別在庫数推移

 



 

 

続いてエリア別の在庫数推移です。

 

全体を俯瞰してみると、動きがあるのは豊洲と晴海エリアですが、なぜこのような動きをしているかという点は前回のブログで考察をした通りです。

豊洲がすごいことになっている!湾岸エリア2022年8月迄の最新状況アップデート!

 

直近3カ月間は特に目立つ動きをしているエリアはなく、どのエリアも横ばい傾向です。

強いて言えば、有明エリアの在庫数が減少傾向にあることがわかります。

 

有明エリアは今後も複数の開発を控えているエリアのため、将来性も期待できますね!

一方で、有明北地区の開発等まだ未確定の開発エリアもあるため、少々前建リスクが気になるエリアとも言えます。

 

 

 

まとめ

 

需給バランスを見ると、湾岸エリアの在庫数が低空飛行を継続している以上、今後価格が大きく下がるという可能性は低く、少なくとも今後3か月間程度はこのまま高止まりするのではないかと考えます。


 

今後在庫が増えてこなければ、ジワジワと少しずつ価格が上昇していってもおかしくありません。

正直、世界の不動産市場やマクロ経済の動きをみているとそろそろ天井なのではないかと思う反面、まだ足元で価格が上昇しているという事実に私自身驚いております。

 

湾岸エリアは類似の成約件数が多いため、比較的成約相場が読みやすいエリアでしたが、最近は成約価格のボラティリティも高く、相場も読みにくくなってきている印象です。

 

経済学者でもない私が色々深く考え過ぎると迷宮にはまりそうなので、私は「事実」としてあくまで目の前の需給バランスのデータを根拠に湾岸不動産市況を考察していければと思います。

 

本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました。

 

 



 

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

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