豊洲がすごいことになっている！湾岸エリア2022年8月迄の最新状況アップデート！

2022.09.06

こんにちは！
ふじふじ太です！

本日のテーマは「豊洲がすごいことになっている！湾岸エリア2022年8月迄の最新状況アップデート！」ということで、定点観測的に東湾岸エリアの不動産市況をお伝えいたします。

※「湾岸マンション価格ナビ登録物件（中央区・江東区）」のみの推移となります。

直近の成約価格、募集数、成約数の推移をデータで出しておりますので、今後の予測と意思決定の判断材料にお役立て下さい！

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

では早速いつものように、成約価格（坪単価）の推移を公開いたします。

下記グラフをご確認下さい。

ご覧の通り結論ですが、「価格下落傾向は継続しておらず高止まり」の様相です。

今年の2月に過去最高成約単価を記録した後、少々価格が下がり始めたと思ったのですが、直近3ヵ月では再度価格は上昇に転じ、坪単価390万円付近で現在も推移しております。

今年の5月時点では、ロシア・ウクライナ問題や日経平均株価の乱高下、スタグフレーション、金利上昇懸念などもあり景気後退感が否めず、先行き不安から不動産購買意欲低下に繋がっていたと想定されますが、6月には日銀が「金融緩和継続」を決定したことと、インフレによる原材料・エネルギー等の物価上昇によりマンション価格の更なる上昇懸念も高まり、再度需要が加速した結果、価格も持ち直してきたのだと考えます。

続けて、次のグラフをご覧ください。

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移

こちらはエリア別の成約単価推移となります。

価格の推移を見ると、豊洲エリアだけは今年に入ってからも継続して上昇傾向にあることが読み取れます。

その他のエリアは価格の上がり下がりがあるものの、今年に入ってからはほぼ横ばいに近い水準と言えます。

豊洲の成約単価上昇の要因は何かというと、やはり「ブランズタワー豊洲」の影響が大きいと考えております。

今年の6月以降でブランズタワー豊洲の転売住戸が成約し始めており、豊洲エリアの成約単価を押し上げております。
ブランズタワー豊洲の転売住戸の成約単価は平均で500万円前後くらいですので、凄まじい成約単価です。

それでも買い手がつくということは、豊洲エリアが今までの天井を破って上振れした結果であり、豊洲の街のブランドがより確立されてきたということなのかもしれません。

どんどんいきましょう。
続けて次のグラフをご覧ください。

東湾岸エリア合計在庫数推移

こちらは、在庫数（募集数）の推移となります。

今年2022年1月から在庫数の上昇が著しかったですが、今年の5月が節目となり再度在庫数は減少しております。

前述の価格推移と合わせてみると、「在庫が増えれば価格が下がる、在庫が減れば価格が上がる」という、市場の価格決定メカニズムの原則通りの結果となっております。

在庫数に動きがあった後、2ヵ月遅れで価格に反映される結果となっておりますので、この在庫数推移は今後の価格を予想する上で、非常に重要な指標かもしれません。
※あくまで傾向ですので、原則と異なる価格の動きをすることもあると思います。

では特にどのエリアの在庫数が増えたかというと、次のグラフをご覧ください。

東湾岸エリア別在庫数推移

今年の1月から急激に募集数が増えているのは、「豊洲エリア」です！

これもブランズタワー豊洲の影響が大きいと思われます。

ブランズタワー豊洲の引渡しは2022年4月からでしたので、その3ヵ月前から豊洲の在庫数が急激に増えてきたということがわかります。

もちろんブランズタワー豊洲自体の転売住戸の新規募集も増えたということもありますが、それだけでは説明がつかないほど豊洲エリアの募集が増えております。
元々90戸くらいであった募集数が、160戸くらいまで増えてきたので約1.8倍になりました。

普通に考えれば、これだけ豊洲の在庫が増えれば価格が下がっていくのは必然かなと思いますが、前述のエリア別価格推移の通り、豊洲エリアの価格が下がっている様子は見られませんでした。

つまり一時的に在庫が増えたものの、価格が下がる圧力より豊洲エリアでマンションを買いたいという需要のパワーが上回った結果だと言えます。

その裏付けとして、次のグラフをご覧ください。

東湾岸エリア別成約数推移

ご覧の通り、豊洲エリアの成約数がすごいことになっております！
増えたきた豊洲エリアの在庫を一瞬にして飲み込んだということがわかります。

豊洲エリアの底堅さがよくわかります。

ブランズタワー豊洲の引渡しによって在庫が増えて、豊洲エリアの価格が下がるのではないかと少々懸念しておりましたが、全くいらぬ心配でした。

私の想像よりも、マンション購入の需要は多いということなのでしょう。

東湾岸エリア合計成約数推移

こちらはエリア合計成約数の推移となります。

今年の繁忙期ではいまいち成約数が伸びなかったのですが、その鬱憤を晴らすかのように、5月・6月で凄まじい勢いで成約をしていることがわかります。
過去2年間の中で、月間最高成約数を記録しております。

その多くは前述の通り、著しく募集が増えた豊洲エリアの取引が過熱した結果です。

しかも5月・6月は比較的相場通りで購入をできるお部屋が増えていたので、一気に成約数が加速したのでしょう。

その結果、また在庫は減少してきており、価格も上昇してきたという構造です。

晴海エリアの動きについて

晴海エリアの在庫数が大幅に減少してきたという点も気になります。

色々な要因が考えられるとは思いますが、そのひとつの要因として、「晴海フラッグ倍率高すぎ問題」が考えられます。

今年の4月にはちょうど晴海フラッグの抽選がございました。

晴海フラッグは相変わらずの人気ぶりであり、抽選倍率もどんどん高くなる一方です。
当たればもはや奇跡くらいの感覚になっています。

その抽選倍率の高さに絶望し、もう半ば諦めた方もだんだん増えてきた印象です。
いつまでも抽選で粘って時間を浪費するなら、今早めに購入できる近隣の中古物件を買おうと路線変更をされた方が増えた結果かもしれません。

まとめ

湾岸エリアの在庫数が減少傾向にあることから、直近数カ月で湾岸中古マンション価格が下がっていく可能性は低そうです。
今後、高止まりの踊り場の状況が継続する可能性が高いと考えます。

また今回のブログの気づきとして、豊洲エリアを一例に、大規模な新築マンションの引き渡しがあるとどのような需給バランスになり、価格がどのようになったかがよくわかる内容となりました。

今後類似ケースが起きた際、再現性があるものかはわかりませんが、ひとつの例として念頭に置かれるとよろしいかもしれません。

直近の懸念としてはやはり「湾岸2024年問題」があります。

晴海・勝どきエリアで6,000戸を超える新築の引渡しが控えており、ブランズタワー豊洲の約6倍のインパクトです。

湾岸エリアにおいてはかつてない衝撃です。

近隣エリアからの住み替えがどのくらいあるかは未知数ではありますが、湾岸エリアの在庫数のデータを追っていれば、今後価格が上がりそうか下がりそうか予想することができると思いますので、引き続き市場の動きに注目していきます！

本日は以上となります！
ご講読頂き有難う御座いました！

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ふじふじ太

不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり（NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等）。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命！マンション購入は怖くないと発信していきたい！皆さんのマンションライフを応援しています！YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい！

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6 件のコメント

湾ナビ毎週金曜日のメールが楽しみより:

2022年9月6日 18:48

実データの蓄積とその公表、検証、大変なお時間と労力のかかる内容を公表していただき、いつも楽しみに熟読させていただいております。湾ナビさんのおかげで、湾岸の取引の透明性が確保されているといっても過言ではないと思うくらい、湾岸エリアの縁の下の力持ちのような存在のようで感謝の気持ちです。多くの方の住居取得の指針になって、多くの方を幸せにされる素晴らしいお仕事だと尊敬しています。