居住地域と中学受験:サピックス考(8) 北区編:ザ・タワー十条は湾岸タワマンの夢を見るか?

サピックスシリーズ、一年以上あいたまま師走になり今年初です。

前回(二月の勝者ドラマ版放映中)の冒頭はこちら：

間違ってリクエストボタンを押してしまったのがきっかけでスペースに参加させていただいたりしましたが、当初2001年ネタなどオープニングは迷走気味だったもののドラマ版は中受クラスタ内では盛り上がりましたね。

二月の勝者ドラマ版を視聴後にスペースに偶然参加させていただき、2001: A Space Odysseyをひさびさに見ようかと思ってしまった。
Amazon Prime Videoで見られます!https://t.co/VMB5NfXeTb
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もう難解なんて言わせない！？『2001年宇宙の旅』 | BANGER!!! https://t.co/wLM7rtG5ph #BANGER
— タビー (@tubby_TW) October 23, 2021

2001年と双璧をなすSF映画が「ブレードランナー」ですね。今年、「炎のランナー」「ブレードランナー」などの音楽を手掛けたヴァンゲリス氏が亡くなったニュースが流れていました。私もLD(若い方向けに説明しとくと「絵の出るレコード」ことレーザーディスク)、Blu-rayともども持っています。が、二月の勝者のオープニングもそうでしたがオッサン世代でないと知らない方多いですよね。というわけで、タイトルはブレードランナーの原作、フィリップ・K・ディック「アンドロイドは電気羊の夢を見るか?(原題:Do Androids Dream of Electric Sheep?)」のパクリです。

Wikipediaより引用:

題名は、一見すると奇妙な問いかけの形式がとられている。主人公は人造人間を処理していく中であまりに人間らしい人造人間と出会ったため、両者の区別を次第に付けられなくなってゆく。「人間とは何か?」「人間と人工知能（アンドロイド）との違いは?」、作品の根源的な思想を素朴な問いかけに集約した、主人公のこの一言が、そのまま本作品の題名となっている。
また特徴のある邦題は、「アンドロイドは電気◯◯の夢を見るか？」や「◯◯は△△の夢を見るか？」といった体裁の数多くのパロディを生んだ。

1 ザ・タワー十条物件概要(第1期3次)
2 ザ・タワー十条販売状況と湾岸物件との関係性
3 東十条からの物件アプローチ
4 北区中受事情
5 サピックス王子校
6 周辺マンション事情
7 周辺学校事情
8 「みんなが”知ってるー!”って言ってくれない学校じゃ困りますよね?」
9 あわせて読みたい

ザ・タワー十条物件概要(第1期3次)

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分
予定販売価額：9,600万円台(1戸)～10,000万円台(2戸)
予定最多価額帯：9,700万円台・9,800万円台・9,900万円台(各6戸)
今回販売戸数(予定)：21戸
総戸数：578戸(事業協力者住戸184戸含む)
間取り：3LDK(予定)
構造および階数：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階地下2階・塔屋2階建
用途地域：商業地域・高度利用地区・防火地域
建物竣工：2024年9月末日予定
お引渡し：2025年1月下旬予定

ザ・タワー十条販売状況と湾岸物件との関係性

いまさらですが実は私もザ・タワー十条のMR見学していました。かくいうこの記事自体、見学後に途中まで書き放置していました(記事番号が古いのにご注目:最新は5万台)。

当時、一緒に見学して湾岸エリアとの比較も述べていたふじふじ太さんの記事で若干盛り上がって()いましたね。

ザ・タワー十条モデルルーム訪問！担当者に色々質問してみた！湾岸エリアとの比較も。

見学したのは6月のMR一般公開直前でしたが、10月に1期1次105戸販売済み。半年経った本日(12/11)時点で1期3次が21戸予定されているのと、先着順が15戸とのこと。

1期3次で出ているお部屋は1次で希望がつかなかったのか、30階前後の70平米前半3LDKがメインのようですね。

S-70D(2915) 3LDK+WIC 71.87m²価格：9600万円台※100万円単位

S-70D (suumoより)

S-70E(3014) 3LDK 71.96m²価格：9700万円台※100万円単位

S-70E (suumoより)

現在出ているお部屋の坪単価は440万円台～460万円台で、1期1次以前に聞いていた価格から大きくは変わっていないようですね。グロス1億を切っていると少し安心してしまうのはもはや異常?

MRでお話を聞いていても感じたのは、物件自体と価格に関する自信でした。東急不動産はこれまであまり経験のなかった湾岸再開発系タワー、具体的にはブランズタワー豊洲(東電豊洲変電所跡地)、ブランズタワー芝浦(OCS(ANAグループ)物流センター跡地)の経験から多くを学んだんだなと。十条は、内陸でもあり一見湾岸とは大きく様相が異なるものの、利便性を求める層の方には駅徒歩1分(40秒?)、池袋2駅7分が刺さると判断したということですね。

実際、価格的に(今から考えると)少し弱気だったブランズタワー豊洲は速攻完売してしまいましたが、ブランズタワー芝浦は竣工1年を過ぎてもまだまだ普通に売っています。

【PT芝浦&BT芝浦】
まだまだ販売中のプラウド&ブランズタワー芝浦。BTは引き渡し後、PTも竣工前地味に値上げしソコソコの部屋はいまや坪600〜。
コロナ禍の販売開始時に「坪500万!正気か?」「誰が買うのw」とか言ってた子、先生怒らないから目をつぶって手を挙げなさい。#クソ物件オブザイヤー2022 pic.twitter.com/l1CzwJG3X1
— タビー (@tubby_TW) November 15, 2022

具体的には、次の流れです。マンションマニアさんが芝浦2物件をおすすめ：

今おすすめしたい新築マンション　ブランズタワー芝浦＆プラウドタワー芝浦

そんな中で狙い目としては旧価格であること、そして引き渡しが早いこと、そしてそして将来性ある立地ということ。これを叶えてくれる一例がブランズタワー芝浦とプラウドタワー芝浦だと考えます。

2か月後に十条MRを訪問して訂正：

ザ・タワー十条　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

まずは読者様にお詫びしなければならないことがあります。

4月～5月あたりのSNSや記事、マンコミュ寸評等で

「今時点では私の読者様で広域検討されている方へのおすすめは難しい。もっと他に良い選択もある。ただし半年～一年ほどすれば広域検討者へもおすすめしやすくなる。」

と発信していたのですが半年～一年どころか1ヵ月～2ヵ月で広域検討者の読者様へもおすすめしやすくなりました…

当時おすすめしていた港区のプラウドタワー芝浦やブランズタワー芝浦は販売が加速しておりザ・タワー十条と同単価帯のお部屋はかなり売れてしまいました。ブリリアタワー有明ミッドクロスもとんでもない加速力で販売が進んでおります。

まるで、東急不動産内でマンションマニアさんの発言をチェックしていて、ブランズタワー芝浦とザ・タワー十条の価格を両方調整したかのような流れ。

東十条からの物件アプローチ

スムログ、スムラボでも複数取り上げられており物件についてはすでにあらためて語ることがあまりないですが、MR訪問前にあえて京浜東北線東十条から現地見学してきたのでその様子を。

ちなみに私は十条、東十条とも電車で降り立ったことはこれまでの人生でなく、自転車で東京三大どら焼きをめあてに東十条の「黒松本舗草月」に行ったのが唯一でした。

黒松本舗草月

そのときの印象は、「駅前が線路で分断されていて高低差あり」でした。十条駅方面に向かうには、北口を降りて高低差のある西側に向かう必要があります。

東十条駅構内

分断の様子

高低差

北口西側

十条駅に向かう途中は普通の住宅地で、駅に近づくと今度は埼京線で東西が分断されています。

埼京線踏切

コロッケ30円など噂の十条銀座へ。南北へ長く伸びています。

十条銀座に入る

十条銀座(北方面)

十条銀座(南方面)

南端出口が見えてきました。

2層構造の十条銀座

十条銀座南端

十条銀座を抜けると、駅が見えますが駅前はザ・タワー十条現地含め全面的に再開発中。

十条駅

ザ・タワー十条現地

周囲の様子をうかがうため、現在の駅前でもっとも高い(笑)3階建ての駅前駐輪場に昇ってみました。(あとからMRで見たところ、この駐輪場も再開発対象)

各方向を見ても高い既存建物はほとんどなく、ザ・タワー十条が中層以上であればじゅうぶんに視界が抜けることがイメージできました。(いろいろご意見ありますが、タワー最大のメリットはやはり眺望だと個人的には考えています)

駅前駐輪場からの現地

駅前駐輪場から東側

池袋方面

東十条駅、十条駅ともに線路による分断の影響もイメージできましたが、物件検討された方はご存じの通り、十条駅付近は連続立体交差化が計画決定されています。

JR埼京線（十条駅付近）連続立体交差化計画および関連する道路計画について

本記事の裏テーマは繰り返し書いている「分断」で、ザ・タワー十条に住むと思われる住民層の方は、従来の十条駅前とは明らかに雰囲気が異なるので分断が懸念されます。

北区も、再開発後の交流を促す目的もあってか物件の3階と4階の一部に北区の公益施設＋業務施設を入れる予定です。

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業より:

区では従前地区内にあった区有地等を再開発ビル内の公益施設に権利変換し、低層棟の３階・４階に、「図書の力を最大限活用した」施設として、図書機能と多世代交流スペース等を整備する予定です。新たな駅前のシンボルにふさわしい賑わいを創出する公益施設とするために、現在検討を進めています。

模型(3F・4Fに注目)

さて、なぜわざわざ駅前1分の物件を東十条から歩いたかですが、もちろんサピックスねたにつなげるためですね(笑)。

北区中受事情

本物件の湾岸タワーとの相似性から、当然に居住者の方の多くが中学受験を目指すことになろうと想像されます。それ以前に、そもそも北区は中学受験激戦区になりつつあります。

直近の私立中学進学率は23区平均24.3%に対し北区は23.1%。北区の上は中野区が27.0%、湾岸ど真ん中の江東区が28.5%なので、ポテンシャルのある北区は早晩さらにあがりそうです。この平均前後で23区内でも分断が進みそうな雰囲気です。

【中学受験をする割合は？】東京都の私立中学・公立中高一貫校進学率まとめ

客観的根拠として、本日時点でサピックスの募集停止学年が3つ以上あるのは、新4年生以外すべて埋まっている白金高輪校(港区)以外では、王子校(北区)のみです。

SAPIX小学部 | 募集停止の校舎一覧

2年前は王子が停止なんてあり得ないという見方もありましたが、これは本物ですね。

https://twitter.com/shinonome_f/status/1339033843521576960

王子はマジで常識的に考えてあり得ない気がするけど南北線なんかで白金エリアから流れてるんですかね…

本物件は池袋まで2駅を最大の売りにしているものの、サピックスに池袋校はないので、通塾時間を考えると東十条から一駅の王子校(電車で17分程度、徒歩でも23分程度)に通うお子さんが多くなると思います。もちろんサピックス以外でもよいのですが、十条、東十条周辺に中受の4大塾はないようで、結局は王子か池袋に出ることになるのかと。個人的意見として通塾時間の短さは大事で、とくに6年生になると塾が終わるのが21時過ぎは普通なので、近さとなんなら歩いても帰れる距離感は重要です。

サピックス王子校

王子校の進学実績はこちら。在籍数は150名未満なので中規模校ですね。

【2022年】サピックスの校舎別の合格実績王子校 | くりあげくん

土地柄か、浦和明の星(2021年14→2022年10:以下同じ)は前受メインと思われるのでいったんおいて、女子は豊島岡[池袋](10→9)、男子は海城[新大久保](21→8)と近隣の2/1以外も複数受験機会がある難関校が多いのが納得ですね。御三家では男子が麻布(6→5)・開成(10→4)、女子は桜蔭(7→3)が善戦しているものの、全般に2021年に対し2022年は少し苦戦しているように見えますが、SAPIXERを見ると2021年がとくによかったようです。

周辺マンション事情

本物件が唯一無二性を売りにしているので比較が難しいですが、北区のタワーで駅徒歩5分以内の物件をチェックしてみました。従来の価値観による利便性の観点から赤羽、そして王子が強い印象で、この順列を本物件が超えるかですね。

王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス
パークタワー滝野川
プラウドシティ赤羽
シティタワー赤羽ステーションコート
ライオンズタワー赤羽

周辺学校事情

今回も公立事情は把握してないため、私立中のみ。北区には23区でも上位4位となる12校があります。
東京都北区の私立中学校

このなかで進学実績が比較的高いと思われる順天中学校は、まさに王子駅前です。

進学情報 | 順天中学校・高等学校 (junten.ed.jp)より:

国公立・難関私大(早慶上理・GMARCH)に49%が実進学!

地方公立出身からすればこのくらいの進学実績なら十分では?とも思えますが、手元の少し古いサピックス偏差値表で見ると2/1午前が34というおそろしい世界… 個人的経験上、学校説明会でサピックス偏差値35前後の学校は「GMARCH以上に約半分と思ってください」のような説明をされています。

もちろん、もともと本物件の特徴は交通利便性なので、北区にこだわらずとも都内の大概のところには通えると思います。

「みんなが”知ってるー!”って言ってくれない学校じゃ困りますよね?」

二月の勝者8巻季節は7巻後半に続き10月、志望校を絞り込んでいく面談が続きます。吉祥寺女子(準御三家の吉祥女子がモデル)を熱望する今川さんの母親が、佐倉と黒木校長を相手に「人に言えない学校じゃ困るじゃないですか!」と発し、佐倉が心の中で「どうしよう、話が通じる気がしない…!」(分断?)と思った矢先に「みんなが”知ってるー!”って言ってくれない学校じゃ困りますよね?」とたたみかけ佐倉には小宇宙が見えてしまいます。詳細は単行本を読んでいただくとして、上記の周辺学校事情で書いた話といい、現代の小学生のプレッシャー半端ないですね。。

そして「島津る」の流行語を生んだ島津父が警察騒ぎを起こしたあと、母親が桜花で相談中に一人で開成(なぜか御三家は実名)の過去問を解く順に黒木校長が声をかけると、あきらめていない順のセリフ。