初の本を出版しました！
こんにちは！
ふじふじ太です！
本日は「最新2026年7月！適切な買い替え戦略は？買い替え時の注意ポイントについて」というテーマでブログにしていきます。
今までも買い替えに関するブログは多数書いてきました。
ただ、今年2026年に入ってからは相場の潮目を迎えているという背景もあり、今までの買い替えノウハウとは異なった視点が必要になってきております。
少し脱線いたしますが、極論、二次取得以降の「買い替え組」の方は相場の上げ下げにそれほど一喜一憂する必要はありません。
なぜなら、売りも買いもほぼ同時期に行うという前提であれば、もし相場全体が下がっていたとしても「売値が安くなる分、買値も安くなる」ということですので、プラスマイナスゼロという理屈です。
もちろん逆も然りです。
ということは、リスクを抑えて買い替えをするなら、「なるべく同時期に売りも買いも行うこと」が重要になります。
最近多い例が、「自宅の含み益をあてにして新築を購入し、来年以降の引き渡し待ち」というケースです。
相場が上向きであれば何の問題もないのですが、逆回転すると「思ったより予算が苦しい」という事態に陥ってしまいます。
新居の購入価格は高いままで自宅の売値が下がってしまうため、ここで相場の値下がり分のロスが生まれるということです。
これは「買い」と「売り」の時期が開いてしまうからこそ生まれるデメリットです。
引き渡しが数年先で、購入価格が早めに固定されてしまう新築や注文住宅のリスクのひとつとも言えます。
さらに金利上昇局面となると、そもそも引渡し時にローンが通るかという別軸の問題もあります。
さて、本題です。
買い替えは大きく分けると「購入先行型」と「売却先行型」の2タイプあります。
今までは圧倒的に「購入先行型」をおすすめしておりました。
なぜなら理由はシンプルで価格上昇局面であれば「売る難易度よりも買う難易度の方が高かったから」です。
去年までは、相場付近で募集をすれば1ヶ月以内には買い手がみつかるという「需要＞＞供給」という構図でした。
売るのが比較的簡単ということでしたから、「まずは難しい買いを先に見つけましょう」というロジックです。
ただ、今はそれが逆転してきております。
もちろんどのエリアのどのようなお部屋かによってもグラデーションはありますが、総じて今の湾岸エリアは供給過剰で「需要＜＜供給」という状況です。
よって、過去の成約相場付近で募集をしてもなかなか決まらず、場合によっては相場から価格を下げないと決まらないというケースも出てきました。
一方で購入検討の際には、過去の成約相場に近い選択肢が豊富にあり、現金一括買いに番手を取られるということも最近はほとんどなく、割安感のあるお部屋も狙いやすいという点で、買う難易度は決心さえ付けばさほど難しくありません。
※昨年までは、決心をつけて買おうとしてもなかなか買えませんでした。
つまり、今は売却の難易度が高まっているということですから、先に難しい方から片付けていくという原則に従うと、「売却先行型」の買い替えが手堅いという点でおすすめしやすいです。
売却先行型買い替えのメリット
「売却先行型」の何が手堅いのかというとメリットは主に2つあります。
・売却の金額が分かってから購入予算を確定できる
・売却の期限がないため投げ売りのような状態にはならない
上記の2点です。
購入先行型で買い替える場合は、当然ながら自宅が売れる前に、買い替え先の予算を決めなければなりません。
予算を決める際には「自宅は◯◯万円くらいで売れるだろう」という見込み金額を設定しているはずですが、相場の潮目が変わると想定より高く売れないということも十分考えられます。
自宅の売却価格を誤って高額で見積もってしまっていると、いざ売ろうとすると全然売れないし、購入時の住宅ローンの条件で「売却条件が半年以内」と設定される場合が多いため、売却の期限が設定されます。
売却期限が近づいて売れていないと、想像以上に焦ります。
精神衛生上かなりつらくなってしまいます。
結果、狼狽売りに繋がり、大幅に想定売却価格より下がってしまい「こんなことなら購入先の予算をもっと低く見積もっておけばよかった。。」と後悔するかもしれません。
そうならないために確実に手堅く進める方法が「売却先行型」の買い替え方法となります。
もしも思ったより高く自宅が売れたとすれば、次に買うお部屋の予算も上げらるでしょう。
予算設定の失敗がないという点は非常に安心感があります。
もちろん「売却先行型」のデメリットもあります。
それは「借住まいを覚悟する必要がある」ということです。
先に売却をしてから、すぐに気に入る物件が見つかるとも限らないからです。
ただ、今は割と募集が多い状況ですから、ある程度目星をつけておけば、割とスムーズに購入先の物件は見つかりやすいとは思います。
今おすすめの買い替え手順
そこで、今一番手堅く進める上で理想的な買い替えプランは以下の通りです。
①自宅の売却契約をする
※なるべく引渡しのタイミングは先送りにする。最低3ヶ月以上先。
②売却後なるはやで新居の購入契約をする
※但し、自宅の売却益がなくても買える（ダブルローンOK）ということが条件
③新居の決済&引越し
④自宅の売却決済
いくつか細かい注意点があるものの、上記の流れなら仮住まいの必要もなく、今なら一番理想的で安全な買い替え方法であると考えます。
まとめると、購入先行か売却先行かどちらが良いのかは、「難易度次第」ということになります。
今の市況でも次に買いたい物件の条件が厳しく絞られていて、なかなか募集すら出なそうなお部屋であれば「購入先行型」のプランがおすすめです。
その際、自宅の売却価格はなるべく手堅めに設定しておきましょう。
買い替えプランは資産背景や、購入難易度、売却難易度によって適切な戦略が変わってきますので、必ずプロに相談しながら決めていきましょう！
お買い替えに悩まれておりましたら、いつでも個別相談もお待ちしております！
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。
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