こんにちは！
ふじふじ太です！
先日のらえもんさんが所属する新都市生活研究所さんのブロガー見学会に便乗させて頂き、話題の新築マンション「THE TOWER JUJO」のモデルルームに訪問してきました！
※本記事の内容は私の個人的な見解であり、ブロガー一同、売主との利害関係や広告費をもらっているということは一切ございません。
タワーのキャッチコピーは「東京をよくばるタワー。」とのこと！
雑談がてら担当者さんに、同じ東急さん売主の「ブランズタワー豊洲の【愛が、長続きするタワー。】とキャッチコピー似てますね」って話しかけたら「そうですね」と一言愛想笑いされて会話が広がることもなく終わり、つかみで失敗して恥ずかしかったということは置いておき、久しぶりのモデルルームは楽しかったです！
やはり新築のモデルルームってワクワクしますね！
さてさて、物件詳細はＨＰで確認できますし、物件のスペックや魅力、間取り、相場、周辺環境、街の魅力のお話は他のブロガーさんも書かれると思うので、このブログでは詳しくは触れません。
「ザ・タワー十条」公式ＨＰはこちら！
このブログでは同じ業界に属する私が「ザ・タワー十条」の担当者さんとの会話から感じ取った販売理念や物件への想いについて纏めてみました。
当マンションをご検討される際に役立つお話しもあると思いますので、是非ご参考にして頂ければと思います。
結論として、こちらの「ザ・タワー十条」のプロジェクトに対してすごく自信があるんだなと思ったことと、すごく居住者目線で企画されているマンションだなと感じました。
価格設定について聞いてみた
いきなり不躾で申し訳ないと思いつつ、「価格設定の根拠はなんですか？」と失礼にならないトーンで担当者さんに質問をしてみました。
私の期待していた回答としては、インフレで建築費も上がり、今までよりも原価が高くなり安く提供することが難しくなってきた等のコストの高騰が原因であるという回答がくるかなと思っていたのですが、そうではありませんでした。
もちろん、上記理由も少なからず影響しているとは思うものの、一番の根拠は「ＪＲ沿線の駅徒歩1分のタワーマンションの未来3年後（引渡時）の需要予測の結果」とのことでした。
担当者さんは、「市場が変わった」と断言されておりました。
3年後のマンション市場の状況の予測として、新築の供給戸数の減少、中古物件が取引の主流になっていく中で中古物件がだぶつく可能性があり、都内の新築マンションの希少性はより高まっていくだろうとのことです。
さらにその中で、人気のＪＲ沿線で徒歩1分の物件の希少性とＲＶ（リセールバリュー）は言わずもがなですよねということなのでしょう。
東京23区内で、過去10年間で売り出された新築マンションで、駅徒歩1分以内の物件はわずか4.9%だけのようです。
「ザ・タワー十条 プレゼンテーションブック引用」
今後さらに原価も上がる、希少価値も上がる新築マンションが安くなるはずがないということですね。
なるほどなるほど、確かに納得感があります。
私も今後は中古取引が主流になると予想しておりますが、やはり日本人の価値観として新築を好む傾向が強いため、希望に合う新築があれば周辺中古より高くても新築が選ばれやすい傾向があります。
新築と中古の差が今よりももっと広がるという可能性を示唆した見解でした。
ついつい近隣の取引事例比較法で物件の査定をしている私にとっては、未来の需要予測から価格を決めているという話しはすごく新鮮でした！
つまり今後数年の予測として、マンション価格は下がる見込みではないとも読み取れます。
今は周辺相場よりも高いかもしれませんが、3年後には適正価格になっているという強気な姿勢であり、さらに言うと適正価格になるようなマンション企画・街づくりをするんだ！という意気込みを感じ、ついつい応援したくなってしまった自分がいました。
開発の雰囲気的にはパークシティ武蔵小山ザ・タワーと似ているなというところで、同じように販売時は高いと言われたものの、引き渡し時には相場が追い付くという成功例もありますが、その成功例に追随する開発になるか楽しみですね！
個人的にはそうなるのかなと思っております。
どんな人に買ってほしいのかきいてみた
続いて、どんな人に買ってほしいですか？と質問してみました。
というのも、パンフレットを見ると単身・ご夫婦・ご家族であらゆるシーンに対応でき、幅広い世代が暮らせる住まいがあるいうことで、これがまさに「東京をよくばるタワー。」の由来となっております。
素晴らしいコンセプトだと思うものの、逆にいうとメインとなるペルソナがよくわからなかったので、どんな人に買ってほしいですか？と質問させて頂きました。
この質問でも、売主さんの確固たる信念を感じることができました。
担当者さんの回答はずばり、「長く住んでくれる人に買って欲しい」とのことです。
そのために、リスク覚悟であらゆる工夫をしているということです。
例えば代表的な例を挙げると、「平均専有面積74.32㎡」（事業協力者住戸を除く）にしている点がまさにそうです。
過去10年、2014年をピークに新築マンションの専有面積は低下傾向で、2021年の東京23区で供給された新築マンションの平均専有面積は64.05㎡とのことです。
※「ザ・タワー十条 プレゼンテーションブック参照」
なぜ低下傾向にあるか、それは「売主が売りやすいから」に他なりません。
担当者さんも「狭く売るのは、売る側のエゴですから」と言い切っておりました。
かっこいいー！
私も中古マンション仲介経験が長いのでよくわかるのですが、同じ3LDKであれば「70㎡・3LDK」と「75㎡・3LDK」では、遥かに「70㎡・3LDK」の方が売りやすいです。
仮に坪単価350万円で比較をすると、前者は7410万円で後者は7940万円となり、当然ながら広さがある分グロス価格は高くなりますので、検討者は減ります。
5㎡の差ですが、結構価格の印象変わりますよね。
単価は適正でもグロス価格が高くなるとなかなか手が出にくいものですので、マンション価格高騰の今、なるべく広さを抑えて、グロス価格を低く見せて、たくさんの戸数を高単価で売るという方が効率的であることは間違いないでしょう。
まさにそのセオリーに真っ向から立ち向かった販売コンセプトとは驚愕です。
かなり思い切ったなと思います。
「今の都内の築浅マンションは狭すぎる」という問題意識がある中で、「より室内の快適さを提供したい」という売主さんの想いが詰まったマンションということです。
コロナ禍という点を考慮した結果かもしれません。
このチャレンジ精神！尊敬です！私もがんばります！
また、「長く住んでくれる人に買って欲しい」からこそ、今の強気な価格設定にしているとのことでした。
湾岸の新築：晴海フラッグやパークタワー勝どきが悪いとは言わないものの、本当に住みたくて欲しい人が買えず、モデルルームの予約もできず、投資家がたくさん集まって纏めて申込をするような価格設定は果たしてどうなのか？と一石を投じている様子でした。
なるほど、一概に安くする方が買主さんにとって幸せという訳ではないのですね。
なんとなくわかる気がします。
人気が集中すると、当選された方はもちろん良いのですが、はずれてしまうことの方が圧倒的に多いです。
安くし過ぎると、そのずれに敏感な投資家さん達が買いに集中して、本当にほしい人が変えず結局転売でより高く買うことになるという、なんとも皮肉な結果になってしまいます。。
影響力のある新築タワーマンションの販売価格の設定って本当に難しい。。
SDGsも意識した環境への配慮であったり、北区の役所と一体開発【予定】であったりと、生活利便性にも拘って企画されている点も高評価でした！
また、現状としてお問合せ状況は絶好調とのことです！
この時点で、今の価格設定でも需要が追い付いているということはほぼ証明されたということになるでしょう。
市場の評価として需要が追い付いている以上、価格について私から言うことは何もありません。
ご予算内で、十条駅で不便がなく生活のイメージが湧くという方は、ご購入を前向きにご検討されるとよろしいかと思います！
湾岸エリアとの比較について
最後に、タワーマンション繋がりで比較されると思われる湾岸エリアと十条のエリアの特徴の違いについて、ざっと簡単に触れて終わりにします！
坪単価450万円出すなら、湾岸エリアの中古タワマンなら選び放題ですよ！
担当者さんのコメントをお借りするなら、十条エリアは「あたたかい街、地味だけど便利、隠れた実力者」と表現をされておりました。
＜＜湾岸エリアと十条の比較＞＞
■地盤（海抜・液状化）が気になる人は十条（湾岸エリアの方が相対的に液状化の可能性が高い地域の割合が多いという意味合いですが、十条エリアも絶対安心！というほどでもありません。）
■物価が安いのは十条（個人商店が多いから食料品などが安い！）
■個性豊かな商店街が好きなら十条（食べ歩きグルメも豊富！）
■下町情緒が好きなら十条
■子育て環境重視なら湾岸エリア（レジャー施設、大型商業施設も多様で、より自然が身近で歩道も整備されていて広い！）
■海好きな人は完全に湾岸エリア（海近すぎ！釣りもできる！）
それぞれ特徴があって、お互いにないものをもっているイメージですね！
あとは好み、物件価格、通勤の利便性に応じてどちらのエリアにするか選ばれると後悔のない選択ができると思います！
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
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ここは東十条駅が最寄りではなく、十条駅が最寄りで東十条エリアではなく、十条エリアだと思うのですが、、、
私の知識不足なら申し訳ありません。
ご指摘頂きありがとうございます！
修正いたしました！
間違えてしまい申し訳ございません！
とりあえず、十条と東十条を終始間違えてらっしゃる時点で悲しくなりました。
あと、記事かは早い方が読まれる常ですが、MR見学会しから実質２週間程度の段階で、下記を述べちゃうと、営業用に先に見せてもらった、という印象が強いかと。
↓
先日スムログブロガーさん数名と一緒に、話題の新築マンション「THE TOWER JUJO」のモデルルームに訪問してきました！
コメントありがとうございます！
すみません、間違えてしまいました。。
そうですね。。
誤認を生んでしまうような書き方だったかもしれません。
決して営業用ではございません！
むしろ先方にお願いをして訪問させて頂いたという立場です。
「長く住んでくれる人に買って欲しい」ということは修繕積立金設定も均等化方式を採用しているのでしょうか？
(複数名のブロガーで訪問されたということなので別の方が記事で明言されますかね？)
また、こちら紹介記事掲載のため複数スムラボメンバーが招待されて訪問されたようですが、ディベロッパーから広告料や依頼料などは貰っているのでしょうか？
修繕積立金についてはまだ未定のようでした！
もちろん広告費や依頼料は頂いておりません！
むしろこちらからお願いをして訪問させて頂いたという立場です。
回答ありがとうございます。
修繕積立金設定も売ることだけを考えた一般的な新築マンションのようなものではなく、長く住んでくれる人のことを考えたものになることを期待したいですね^ ^
広告料や依頼料についてもディベロッパーからは貰ってないことについても承知しました。
感じの悪いコメントみたいになってすみませんでした。
ふじふじ太さんの記事大好きなので、引き続き応援します。
いえいえ！とんでもないです！
ご意見非常にありがたく思っております。
引き続きがんばって情報発信していきますのでよろしくお願いします！
この記事ってデベから広告費もらっているのでしょうか（ステマ？）
マンマニさんのTwitterを見て気になったもので。
コメントありがとうございます！
もちろん広告費は頂いておりません！
私はモデルルームに行った際、外側に出てくる目に見える情報よりも、なぜそのコンセプトにしたのか？なぜそうしたのか？の内面の本質の部分の方が気になってしまうタイプでして、その部分を失礼ながら担当者さんに突っ込んで質問させて頂いて、それをブログにした次第です。
ただ、確かにそれは売主の主観でしかなく、今までの私の客観的根拠に基づくブログとテイストが変わってしまい、売主の味方か？ステマか！？と間違われるような内容であったかもしれません。。
誤認を生むような内容で失礼いたしました。
以後発信の仕方、表現に誤認を生まぬように、気を付けて発信していきます。
無料で誰にでも公開できるようにしてくれてるのに批判的なコメントを書くのはちょっと厳しいですね、、、
非常にためになりました！ありがとうございます！
コメントありがとうございます！
書く時もありますよ！笑
基本的に私含めブロガーさん達が思ったこと書いていいブログですので！
ためになったとのことで良かったです！
すみません、「批判的なコメント」というのはこの記事に対するコメントのことです。
物件に対する批判的なコメントはもちろん大歓迎です！
あ、そういう意味でしたか！
失礼しました！笑
批判的なコメントも確かにありますが、これは自分の思考や言動に関して内省するチャンスだと思って前向きに考えております！
>なるほど、一概に安くする方が買主さんにとって幸せという訳ではないのですね。
>なんとなくわかる気がします。
ホントにそうでしょうか。幕張などのように、転売屋を排除するための仕組みを設ける方が良心的だと思いますが。。
価格変動リスクを買主に追わせるため？と伝えていただいた方が、納得すると思いました。
このような値付けの理屈は、今後一般的になるのでしょうか？
コメントありがとうございます！
なるほど、確かに投資家勢を排除とは言わないまでも制限をするような仕組みを一般化させる販売方法もひとつですね。
私もあまり詳しくありませんが、新築の価格設定の理屈は各デベロッパーによってもマンションによってもコンセプトによっても異なると思うので、何が一般的とはなかなか言いづらいでしょうね。
安売りしたら「全然買えないじゃん、モデルルームもいけないじゃん！」と批判される例もあるので、何れにしろ売主の販売方針が大事な気がします。
そもそも中古もそうですが価格設定に正解がある訳ではなく、売りたい人がいて、その金額で買いたい人がいれば成り立つ市場です。
つまり募集してみないとわからないというところなのですが、個人的にはどういう根拠でその価格にしたかが大事だと思っています。
当然ながら高く買うのは嫌ですよね。
3年後価格上がらなかった時損するのは買主じゃん！という話しでしょうか。
まさにごもっともですので、あとは価格設定の根拠に納得感があれば買えばいいし、納得できないなら買わなければいいと思います。
そうなると売れなくて困るのは売主ですので、それはそれで売主もリスクを負っている訳ですので、一方的に買主だけがリスクを負っているとは思わないです。
価格変動リスクを負うという意味では売主も買主も同じです。
販売期間中に想定外の市場の変化があり、お部屋が売れず債務超過で極論倒産なんてこともありますからね。（財閥系はさすがに倒産リスクは低いですが。）
ちなみに当然ながら売却までの価格変動リスクは売主さんが負い、買った後（契約調印後）は買主さんが負うのは当たり前の構造です。
新築は引き渡しまでの期間が長いので、双方合意した金額で売買契約した後に、引き渡しまでに価格変動するというリスクが高い訳です。
それが容認できないとういことであれば、すぐ引き渡しが受けられる中古など他の選択肢を検討するべきですね！
「投資家がたくさん集まって纏めて申込をするような価格設定は果たしてどうなのか？」というコメントの他、高めに設定する事が正当であるような書きぶりをされてましたが、高めに設定すると投資家に敬遠されて実需の人が買いやすくなうんでしょうか？もっと踏む混んで、デベロッパーは高く買うと申し出ても投資家や、長く住む予定の無い人は排除しようとするのでしょうか？
コメントありがとうございます！
投資家と実需層は家を買う目的が違うので、利益を見込みそうにない（目安、即転売でも10％程度は見込みますのでそれ以下）マンションに投資家が殺到するとも思えず、その利益云々ではなくそのマンションに住みたいという実需層が買いやすくなるという傾向はあると思います。
それが高すぎるのもそれはそれで誰も買えなくなって問題なので、価格設定のバランスは難しいところですが。
あとは長らく上昇相場が続いているので、投資家さん達も市場を楽観視している傾向があり、利幅が少なくても今後上がることを見込んで（上がらないリスクを負って）積極的に買いにくるケースが多いので、今はそのいたちごっこという感じでしょうか。
ちなみに中古でもそうですが、私の感覚的に今なら相場から仮に10％くらい安く募集したら買取業者からの問い合わせが殺到し【超過需要】、
5％くらい相場より安くだしたら、投資家はあまり参入しなくなり、実需層同士で申込が殺到し【ちょっと超過需要】、
相場で出したら1ヵ月～3ヵ月程度で売れて（市場のメカニズムでいうところの【市場均衡】でこれがベスト）、
相場より高く出したらなかなか決まらない【超過供給】
というイメージかなと思います。
高めの設定を正当化しているいうよりは、資本主義における競争市場において、超過需要の状態から市場均衡の方シフトしているので必然的に価格が上がっていくフェーズなのかなと。
相場【市場均衡】に近い形で出せばちょうどいいバランスになるものの、その相場が流動的という点が難しいところなんですよね。
特に新築は販売期間も長いですから。
どうでしょうー。
ちょっとわかりませんが、新築で高く買うから優先して！という話は少なくとも私はきいたことがありません。
それを許したらなんでもありになりますから。
政治が絡んでどうのこうのというニュースなら見かけたことがありますが笑
長く住んでほしいというのはあくまで売主の希望であるので、住む目的だけど長く住む予定のない人（もしくはわからない人）を排除することはさすがにしないと思います。
誤字、脱字だらけの恥ずかしい質問に詳しくご回答くださいまして有難うございました。適正な価格っていうのは本当に難しいものですね。以前、豊洲ブランズを出す際に少し自信の無さげだったあの東急不動産がって思いと、自分にも買える値段で出てくれないかという落胆から酷い質問をしてしまいました。これからも記事を楽しみにしております。
ご返信ありがとうございます！
ご購入をご検討されていて買えない苛立ちはよくわかります。。
いつまで価格上がるんだよ！という感じですよね。
繰り返しになりますが資本主義における競争社会である以上売主も利益最大化を狙ってくるのは当然と言えば当然ですので、ご予算外となってしまったということであれば残念ですが諦めるしかありません。
これは特に私が売主に忖度をしている訳ではなく、市場の原理の一般論だと認識してます。
例えば仮に匿名さんが物件を売るときに、7000万円が相場の物件を6000万円で好んで売ろうとはしないと思います。
その上で、自分ができる選択肢とは何か、何を優先してどう行動をしていくべきか、どうリスクを取ってどう判断していくか、変えられないものを恨んでも仕方がありませんので、自分にベクトルを向けて自身の行動を変えていくと納得感のあるお買い物ができると思います！
匿名さんが素敵な物件をご購入できることを願っております！
「3年後に適正価格になっている」って、要はデベとして転売ヤーに美味しいところ持って行かれないように顧客にリスク全部負わせて自分達の会社で利益最大化しますよ宣言でしか無いように思えるのですが、このステートメントのどこに共感されたのでしょうか？ネットではふじふじ太氏なりの精一杯の皮肉ではと言った声もありましたが、記事を見る限りとてもそうは読み取れず…。
コメント頂きありがとうございます！
私のブログの書き方があまり良くなかったかもしれませんが、私が共感をしたポイントは単に高く募集をする部分ではなく、高くても買主さんが満足して納得して住んでくれて買って良かったと言ってくれるようなプロジェクトにするんだ、付加価値を創出するんだという姿勢に共感をしたという意味です。
確かに質問はちょっと皮肉っぽくなっていることは否定しません。。
通りすがりさんからも類似した質問がありましたが、一方的に買主にリスクを負わせるという考え方もわかるのですが、高く販売するということは売主も同じようにリスクを負っております。
なぜなら高くし過ぎたら売れくなって評判を落とすのは売主だからです。
売れなかったらその分色々と金銭的にもブランドイメージ的にも損をする訳ですし。
強気に攻めすぎて失敗してるとか、売れないマンションとレッテルを貼られるかもしれません。
そういう意味では、今回なかなかリスクを負った販売するなと思ったので、ブログ内で強気というワードを使わせて頂きました。
こんなに高くして売れなかったらどうするのかなーと思う一方、すごいチャレンジだなと思った次第です。
（あまり意識してませんでしたが、ここがちょっと皮肉っぽかったかもしれせんね、このニュアンスを感じ取った方は売り側のリスクも理解されている方なのかもしれません）
価格を決める権利があるのは売主であり、その売主の判断をもはや変えることはできません。
利益最大化を狙うことが悪いことのようなご質問に見えますが、資本主義の競争市場である以上、利益最大化を狙うのは当然なのかなと。
逆に猜疑心さんは相場が8000万円の物件を所有されていたとして、利益最大化を狙わず6000万円や7000万円で売ろうとされますか？できれば8000万円以上で売りたいと思うのではないでしょうか？私はそれがいけないことだとも思いません。そういうものだと理解しています。
その代わり、そのプロジェクトに乗るか乗らないかを買主自身が決める権利をもっているので、そこに優劣はなく売主・買主対等な立場だと思います。
絶対取引しないといけないという状況になっていて足元みやがって！みたいな状況ではないはずです。
総合的にこのプロジェクトに価格含めて共感できるなら買えばいいし、共感できないなら買わなければいいと思います。
売主の味方かよ！って言われそうですが、私は中立な意見を言っているつもりです。
むしろ買主さん側こそ選択肢はたくさんあるかと！
プロジェクトの理念については、まあよくあるデベさんの営業トークと言われればそうなのかもしれませんね。
ただ、少なくとも私は実際に担当者さんの話しをきいて、今の不動産市況の流れも理解している上で、現時点で納得感がありましたのでそうブログで書きました。
この金額でも買う方いるだろうなと事実そう思ってしまったので、この部分に忖度も何もありません。
※どなたかからご指摘頂いた管理面がどうかの確認はこれからになりますが。
はい、すみません私は影響されやすい人なのかもしれません。
もちろん価格を含めて納得できない共感できない方も当然いらっしゃると思いますので、あくまで私の一個人の見解ということです！
面白い視点での記事をありがとうございます。
〉未来の需要予測から価格を決めているという話しはすごく新鮮でした！
という所感を持たれてるようですが、素人からすると、新築マンションって大抵周辺中古よりも高い値付けすることが普通なのでは？と思ってしまいます。
プロの仲介業者からみて、本物件の値付けのどの辺りに新鮮さを感じたか差し支えなければ教えていただきたいです。
手放しで共感しているような印象で違和感を覚えました。
コメント頂きありがとうございます！
中古より新築が高いのはそれは当然そうなんですが、価格が高いことに共感しているのではなく、私の認識が偏っていたのかもしれませんが、基本的に新築の価格って原価（建築費・人件費・広告費等）+利益率と現在の近隣相場をある程度考慮しながら決まると思っていたので、そうではなく、未来の需要予測があるいう視点が新鮮だったと思いました。
もっと言うと、それって売主さんからすると確実に売り切りたいので弱含みする予測が普通なのかと思うところ、価格設定を見ても強気の予想だと思われるので、それも新鮮だったという意味合いです。
当然こちらのマンションも原価+利益率の視点はあるとは思いますし、マンションの希少性を考慮しての値付けだとは思います。
そもそもあの質問の意図は、原価云々とか近隣相場云々で説明がつかない価格だと感じていたところ、あーそういう別の視点も考慮しての結果だったのだなというイメージです。