限界の近郊・郊外新築マンション【マンションマニア】

どうも！マンションマニアです！

だいぶ釣りなタイトルで大変申し訳ございません！！(笑)

「限界の近郊・郊外新築マンション」

日本では、建築費高騰により部屋が狭く価格の高い新築マンションが乱立する状態になっている。

賃貸より高い支払いになる中、これ以上大量に新築マンションを供給する必要はあるのか？

新築マンションは「限界」にきている。

その不都合な真実を明らかにする!
— マンションマニア (@mansionmania) June 8, 2021

本日上記tweetをさせていただいのですが補足として記事にてご説明できればと！

まずなにが限界なのかを見ていければと思います。

新築マンションの建築費(人件費等)がグッと高くなっています。そのためマンション価格の中で建築費が多くを占めることとなる近郊・郊外においては検討者が届く価格に抑えるために専有面積を狭くしたり設備仕様を落とすことが多くなっています。

同一エリアで似たような立地であっても

①2005年　80㎡　4000万円(坪単価165万円)←現在は5000万円で売れる

②2021年　66㎡　4300万円(坪単価215万円)

上記のようなパターンはよく見かけます。(実際にはもっときつい例も多いですけども…)

しかも①はディスポーザーありで自走式立体駐車場＆サイクルポートなのに②はディスポーザーなしで機械式駐車場＆駐輪場スライドラックであったりということも。

原価が高くなっていますから売り手側がぼったくっているわけではありません。さらに言えば新築マンションは売れています。もちろん売れているマンションと売れていないマンションの二極化は激しいですが全体で見れば売れていますし、大手ばかりが新築マンション供給のフィールドにいるため自分たちで供給をコントロールすることさえできてしまいます。

つまり、売り手側は限界ではないのです。限界なのは一般的な所得の一次取得者だけなのです。

買い替えの方ともなればいつどこで何を買ったかによりますが売れば数千万円戻ってくるという事例も多いですし、一次取得者でも高所得の方であれば値上がり分を誤差とも感じやすいわけです。実際に私自身も2005年にマンションを買わずに36歳になった今、一次取得者としてマンションを探しているのであれば億ションなんて見に行けません。5000万円くらいで探すのがやっとです。

正直、今であれば億ションも買えます。ただ、それは16年の間に住みながら投資で得た含み益があるからです。8000万円～1億など高価格帯を検討中、購入した読者様の中でも含み益があったからその価格帯のマンションを安心して買えたという方も多いのではないでしょうか。

一般的な所得というのをどれくらいの年収とするのかは難しいところですが住宅購入適齢期であれば額面で

①夫600万円前後(正社員)　妻300万円前後(契約社員)

②夫600万円前後(正社員)　妻100万円前後(パート)

③夫600万円前後　妻400万円前後(正社員だが育休になれば減りそう)

みたいな感じではないでしょうか。もちろんざっくりの中のざっくりですが。女性のほうが稼いでいるパターンだってありますし一概には言えないですが。

④夫800万円　妻800万円

みたくなると一般的ではないかな？とも思いますし。

①～③の夫600万円前後というのもちゃんと貰っているほうだと思います。400万円台～500万円台前半だって違和感ないくらいです。

では①のパターンの方が自力で家を買おうとなればどんな予算になるのか？

まぁどんなに引っ張っても5000万円以内には抑えたいかな？と。車持っていたりお子さん2人目確定ともなれば4000万円くらいに抑えたいはず。

じゃ～その予算でどんな新築マンション買えるの？となれば「うぐぐ…」となりますよね。金利は違えど以前は5000万円出せばそれなりの新築マンションが買えましたが今となってはなかなか厳しい状況です。

もちろんもっと予算が伸びる層で7000万円の壁くらいで検討されている方にとっても厳しい状況ではありますがまだ良いほうかと。予算4000万円～5000万円で検討している方にとってはかなりのかなりきつい状況です。

新築派は多いですし、新築マンションが売れており売り手はまったく限界でない以上すぐに値下がることもなさそうです。

ただ、厳しい状況ではありますが探せば良い出物もたくさんあります！新築でも中古でもです！！

以前は「住宅情報誌めくって気に入ったのを買えばいいんですよ」なんていうようなことをよく言っていましたが今はそのような状況ではありません。予算が低めの方ほど残債割れリスクを背負いがちですからしっかりと目利きして買うべきなのです。これは資産性高いマンションを買おうというだけの話ではなく、資産性と満足度のバランスを取りましょうという話です。

これだけ厳しい状況での住まい探し、楽しんじゃいましょう！！新しい街を発見していきましょう！！

後日、今となっては時代遅れだけども実は新たな発見のきっかけになる私なりの住まいの探し方を共有いたします！！(私なり過ぎて参考になるかは…ですが！！)

広域検討なら本の地図を見ることで新たな発見があるかも？！(2021年6月9日更新)

マンションマニアへ購入・売却相談