初の本を出版しました！
こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: みらー
誰に答えて欲しいですか？
ふじふじ太
メッセージ本文:
【お題】
海外駐在中のマンション買い替えについて
【属性】
現年収：約3000万円（駐在中の諸々手当込み）
帰国後想定年収：1300～1400万
保有資産：約9000万円（現居の含み益は除いた流動金融資産、主に株式）
【ご相談内容】
2024年より海外駐在している者です。
都内に保有しているマンション(3LDK)は2029年4年までの定期借家で賃貸に出しています。
住宅ローンのまま貸し出して問題ない旨は銀行から承認をもらっています。
恐らく2028年半ば～末頃に帰任になるのですが、それにあたって新しいマンションの購入を希望しています。
具体的にはプラウドシティ門前仲町を狙っておりエントリーは済ませました。
（質問を書いている2026年5月3日現在価格は未定なので、価格があまりに高ければ諦めますが）
現居は契約終了後ないし入居者退去後に速やかに売却したいと考えており、売却での手残りは概算3000万円くらいと想定しています。
上記の私の状況で、マンション買い替えは可能でしょうか？
住宅ローンが下りるかどうかがもっとも気になっており、特にその点アドバイス頂けますと大変ありがたいです。
よろしくお願いいたします。
単独指名でお便り頂きありがとうございます！
海外在住中の買い替え希望ということですね！
まず大前提として、かなり限られるものの海外在住中でも住宅ローンの事前審査から本審査まで受け付けてくれる銀行はございますので、お買い替えプロジェクトを進めること自体は可能だと思います。
自己資金の額も非常に多く、融資には有利に働きます。
最近の融資の傾向として、年収はもちろんですが、「自己資金の額」も非常に重要な項目になってきました。
以前類似のご質問をブログにしたことがあるので、合わせて以下ブログもご確認くださいませ。
ただ、気になる点が3つあります。
以下、それぞれ解説していきます。
一つ目は、「住宅ローンで賃貸に出している」という事実です。
住宅ローンの悪用は社会問題化しており、銀行もかなりシビアになっております。銀行から許可をもらっているとしても、新規融資する側からすると印象が悪くなる可能性が非常に高いです。
最近厳しいところだと、住宅ローンで賃貸に出していると一発アウトという銀行もちらほら出てきました。
もし融資してくれる銀行が見当たらなければ、一度帰国し、借主が退去してからきっちり相場で売却をして、残債なしで審査を進めるという流れがよろしいかと思います。
急ぎで購入希望なら、オーナーチェンジで売却をするという方法もあります。
オーナーチェンジだと相場より価格が落ちるのですが、定期借家であれば、普通借家よりは売却しやすいです。
海外居住中のままご自宅を売却することは珍しいことではありません。
私も何度も仲介経験があります。
色々手続きや準備する書類は面倒なのですが、売却時の住民税がかからないというメリットがあります。
二つ目は、「マンションの保有期間」です。
ご相談内容からは読み取れませんでしたが、今保有されているマンションの保有期間も最近の融資においては重要なポイントとなります。短期売買も住宅ローンの悪用とみなされ、新規融資NGの例が増えてきたからです。
銀行によって期間はまちまちですが、事前審査時点で1~3年は保有しないと睨まれやすくなるようです。
もし今ご所有のマンションの保有期間が3年未満だとすると注意が必要です。
厳しいところだと5年という例もあるとかないとか。
ただ、銀行によっては短期売買NGと謳っていても、事情によっては相談可能な場合もあります。
最近の例ですが、とある某大手銀行にネットから自分で事前審査をしたところ即否決だった方が、弊社経由で同じ銀行に事情を説明して申込をしたところ、普通に受け付けてくれました。
など、どこから申込むかによっても差があるようなので、ネットの情報だけで諦めるのは早計です。
三つ目は、「帰国時期」です。
プラウドシティ門前仲町の入居時期は2028年3月頃を予定おり、一方でみらーさんの帰国時期は2028年半ば～末頃となっております。
そうすると、マンションが引き渡されてから入居までの期間が半年近く空いてしまう可能性があります。
これは基本的には銀行側の決まりでNGの場合が多いです。
リフォーム予定などの事情を除いて、一般的には融資実行から1~3ヶ月以内には入居を完了させる必要があります。
他にも住宅ローン減税の要件でも、「住宅取得後６か月以内に入居し、引き続き居住していること」というものがあります。
特に今回の場合は海外居住での購入というただでさえイレギュラーな案件の中で、入居も引き渡し日から半年先以上となると、銀行側からしてても「投資用ではないか？本当に帰ってくるのか？」と警戒せざるを得ないでしょう。
その場合の方法としては、「妻子先行入居」という方法もひとつです。
奥様とお子様だけ新築引き渡しと同じタイミングで帰国させて住まわせれば、この問題は解決しやすいです。
上記、いかがでしたでしょうか。
いずれにしろレアケースになるので、丁寧に今自分が置かれている事情と購入動機を説明しながら、銀行（今回の場合はデベの担当者）に交渉していく必要があります。
一般的には中古より新築の方が融資の蛇口が緩いと言われておりますので、デベの提携銀行などでうまく進めていってください！
このようなケースに前向きなのは大手か地銀です。
また、保有マンションがご自宅ではなく投資用マンションという扱いになるので、新規融資を受けられることになったとしても、今の保有マンションは後売りではなく先売り条件がつく可能性もあるので、融資条件次第でライフプランを練っていきましょう！
みらー様がより良いお買い替えができることを祈っております！
ご売却の際は是非頼ってください！
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
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- 5690万円～2億1990万円※権利金含む
- 1LDK～4LDK
- 36m2～85.81m2
- 35戸 / 522戸
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