早く買った方が良いとか、不動産会社のポジショントークでしょ？2026年6月ver.

初の本を出版しました！

こんにちは！
ふじふじ太です！

昨今の不動産市況の変化に伴い、都内マンションの価格下落を恐れる声が広がってきております。

湾岸エリアにおいてはデータ上でも価格が下がってきているという結果が見えてきており、そのような中で購入に踏み切るにはなかなか勇気がいりますよね。

底値を待って様子見したい、金利が上がりそうだから買うのを躊躇しているという方も多いのではないでしょうか。

2023年に「早く買った方が良いとか、不動産会社のポジショントークでしょ？」
という内容の記事を書きました。

当時のブログは以下の通りです↓↓↓

早く買った方が良いとか、不動産会社のポジショントークでしょ？

2023年もこれから価格が下がると言われておりましたね。

上記のブログの中身を簡潔にまとめると、当時の金利、マンション価格、賃料水準をベースにしたシミュレーションを根拠に「早く買った方が確実に残債を減らせるという点で、将来の値下がりを期待して待つより合理的である」という趣旨のブログです。

ただ、今は金利含めてすべてが上昇しており、2023年の当時とは全く違う世界と言っても過言ではございません。

特に金利とマンション価格の上昇の影響が大きく、賃貸に住み続けるケースとの比較で当時よりも購入する経済合理性がやや減少しているのは事実ですが、それでもなお、購入するメリットがなくなった訳ではありません。

「賃貸で様子を見る」という選択も良いのですが、それはそれで「待つコスト」が発生しているという現実も把握しておきましょう。
いずれマンションを買いたいと思っているのであれば、なんとなく先送りにするのはもったいないです

今回は改めて、今の情勢にあったシミュレーションの元で、早めに買うメリットがどのくらいあるのか、数字で出していきたいと思います！

数字で把握することで、漠然とした不安の正体がクリアになるかもしれません。

その上で、買うかステイかの判断をされると納得感があると思います。

＜ケーススタディ＞

■購入検討者F君

2026年6月某日。

虎ノ門勤務の32歳のF君は結婚を機にマンション購入を検討している。
勤務先にも通いやすく住環境も良い湾岸エリアに住みたいと思っており、借りるか買うか迷っている。
引越しをすることは確定している。

虎ノ門までBRTで通いやすい有明エリアの分譲マンションが第一候補。

賃料を調べると借りるなら63㎡/2LDKで、賃料は30万円ほどになる。
買うとなると、マンション価格は1億1,000万円。

個人契約の賃貸で、このまま賃料を支払い続けるのは勿体ないと思いつつも、今は物件価格が高いと聞くし、今後価格が下がるか不安で購入を躊躇っている。

年齢的にも40年ローンも使えるし、若いうちに買った方が良いとも言われるけど、値下がり怖くてなかなか購入に踏み切れない。

一旦賃貸に3年くらい住んで様子見しようかな。。

さて購入検討者F君は、以下2つの選択肢があります。

＜選択肢①＞
思い切って2026年6月に1億1,000万円のマンションを購入する。

＜選択肢②＞
一旦賃貸で様子見して、2029年6月に1億350万円で同じマンションを購入する。

金額にすると、選択肢②は3年間で650万円、約6%値下がりするイメージです。
なかなか大きい金額です。
※実際3年後の価格がわかるなんてことはありませんが、あくまで仮定のケースとしてご認識ください。

さて、このケースで皆様はどちらを選びますか？

結論ですが、どちらが金銭的に損しているかという判断基準では、どちらを選んでもほぼ同じです。

その内訳をみながら詳しく比較をしていきましょう。

＜選択肢① 2026年6月に1億1,000万円のマンションを購入した場合のコスト＞

■購入時初期費用：770万円【物件価格の7％想定】
■月額費用（40年住宅ローン【変動金利1.3％】・管理費・修繕積立金込）：約32万円
※固定資産税は住宅ローン減税とざっくり相殺として、計算対象外

よって、2029年6月時点迄にかかった住宅費は以下の通りです。

770万円【初期費用】+1152万円【36ヵ月分の住宅費】=1,922万円

また、2029年6月時点の残債は1億350万円で、3年間で650万円ほど残債が減少しています。

まとめると、選択肢①の2029年6月時点は以下の状態です。

・3年間の住宅費合計：1,922万円
・負債：10,350万円
・物件時価：10,350万円

続けて選択肢②を見てみます。

＜選択肢② 一旦家賃30万円の賃貸に住み、2029年6月に1億350万円で同じマンションを購入するコスト＞

◼︎賃貸諸費用：105万円（賃料の3.5ヶ月分【礼金・仲介手数料・保証委託料・退去費用等】）
■月額費用（賃料）：30万円
■購入時初期費用：725万円【物件価格の7％想定】

よって、2029年6月時点迄にかかった住宅費は以下の通りです。

105万円【賃貸諸費用】+1,080万円【36ヵ月分の賃料】＋725万円【売買初期費用】=1,910万円

そして、2029年6月時点の負債は10,350万円です。

まとめると、選択肢②の2029年6月時点は以下の状態です。

・3年間の住宅費合計：1,910万円
・負債：10,350万円
・物件時価：10,350万円

＜＜比較図＞＞

	選択肢①	選択肢②
3年間の出費額（住宅費）	1,922万円	1,910万円
2029年6月時点の負債額	10,350万円	10,350万円
2029年6月時点の物件時価	10,350万円	10,350万円

上記の通り、賃料を含めた住宅費で比較するとほとんど変わらない水準であるということがわかります。

確かに650万円値下がりましたが、それと同じくらい残債も減っております。

ただ、2023年の空前の低金利の時代と比較をすると、残債の減るスピードは遅くなっている点には注意が必要です。

当時の条件（金利0.5%/借入期間35年）であれば、3年間で残債が1億100万円になる計算ですので、その差は250万円です。

よって、今回のケースでは2023年時点と比較すると250万円分買うメリットが減少しているとも言えますが、その金額を大きいと考えるか小さいと考えるかは、自己資金や各個人のリスク許容度によって異なるでしょう。

買うメリットが2023年当時より減少しているものの、「早く買った方が確実に残債を減らせるという点で、将来の値下がりを期待して待つより合理的である」という本筋の考え方は変わらないと思います。

今回は3年でシミュレーションしましたが、当然ながら買うまでの期間が延びれば延びるほど（様子見する期間が長ければ長いほど）、この「待つコスト」が増幅されていきます。

今回のケースでいうと、「待つコスト」はざっくり年間で200万円少々ということになります。

言い換えると、今回のケースで賃貸を選ぶということは、毎年必ず200万円損するマンションを買っているのと同じということです。

その代わり、賃貸では引越しのしやすさ含めて身軽でいられるというメリットはありますので、そのメリットを年間200万円で買っているという考え方もありかもしれません。

あとはその「待つコスト」と「得られるメリット」を考慮して、総合的に判断していきましょう！

1年間で200万円、2年間で400万円、5年間で1,000万円、10年間で2,000万円価格が下がると思うのであれば買う必要はありません。

マンション購入は点で考えるべきではなく、線で考えましょう。
時間を味方につけるという視点を持つことで、買うリスク（残債割れのリスク）は小さくできます。

ずっと上がり続ける市況というものはありませんので、上がったり下がったりはあると思いますが、これから再開発が多数控える湾岸エリアが、ずるずるとずっと下がり続ける可能性は極めて低いと個人的には考えております。

また、これからマンションを買う上での留意点は以下の通りです。

キャッシュフローまたは自己資金に余裕を持つこと

おそらく今後も金利は上がります。
よって、今の時点でキャッシュフローがぎりぎり、かつ自己資金もぎりぎりという、両方ぎりぎりの状態で家を買うことはやめましょう。

買ってからコスト負けする可能性が高いです。

「キャッシュフロー」と「自己資金」、両方余裕をもつと良いですが、せめてどちらか一方に余裕を持つことが2026年のマンション購入の大前提となります。

自己資金が潤沢なら、キャッシュフローはぎりぎり攻めてもOKという具合です。

インフレの波を乗りこなす

これからはどんどん物価が上がる可能性が高いです。
金利だけでなくすべてのコストが上がると考えて準備しましょう。
株価もすごいことになっております。

当然、家賃やマンション価格も例外ではありません。
湾岸エリアの賃貸は最近ほとんど定期借家ですので、同じ賃料で長く住んでいくのはなかなか難しいと思います。

行動経済学のプロスペクト理論ですが、人は得した喜びよりも損したショックの方が2倍〜2.5倍ほど強く感じると言われております。

よって、コストが増えることに対して過剰に反応してしまいます。
はい、当然私もその一人です。。

ただ、冷静に考えると、月々2万円コストが増えるなら、2万円収入を増やせば良いのです。

例えば、インフレで利益が出そうな会社の株を調べて買うなり、転職をして収入を増やすなり、副業が可能なら副業を始めてみたり、考えれば収入を増やす方法はたくさんあると思います。

コスト増に負けないように、それぞれがリスクをとって動いていく覚悟が必要な時代とも言えます。

ちなみに、日本とアメリカの金融資産に占める割合は以下の通りです。

画像出展：Money Hub投資信託相談プラザ

貯金をしておけば良いという時代ではないと考えて、株や投資信託を増やすなりで資産ポートフォリオをうまく調整してきましょう。
最近はやけに利率が高い定期預金もあるとかないとか。

住みたい家を長期目線で買う

短期（5年未満）で売る前提のライフプランで家を買うことはあまりおすすめいたしません。

売って買っての経費も高額になりますので、経費負けする可能性が高く、5年以内に売却前提ならそのままノーリスクで賃貸に住んでいた方が良い場合が多いです。

短期でもマンション価格が上がれば御の字なのですが、そうでなかった場合に身動きができなくなるリスクが高まります。

価格が下がっても長く住んでいたいと思えるエリア、マンションであれば買って後悔することはないでしょう。
※あまりに大幅に価格が下がってしまう場合は別ですが。。

インフレ基調が継続すると考えるのであれば、長期目線でマンション価格も決して例外ではないので、短期の上げ下げに一喜一憂せず、ドンと構えて住んでいけるお住まいを見つけることが重要です。

上記、いかがでしたでしょうか？

今回のブログで取り上げた、「待つコスト」はご予算や家賃によって異なりますので、ご相談頂けましたらシミュレーションをしながら買うかどうか含めてアドバイスさせて頂きますので、お気軽にご相談お待ちしております。

こちらのブログが、読者の皆様にとってひとつでも新しい気づきになれば幸いです。

本日は以上となります！

ご講読頂き有難う御座いました！