すまいよみです。
晴海フラッグ スカイデュオに関するご相談が相次いでおります。ありがとうございます。
初めまして、いつも「スムログ」楽しく拝見させていただいております。
すまいよみさんの「晴海フラッグスカイデュオコスパに優れた2LDK」の記事をみて、ご相談させて頂きたく、メールしました。
この度、1期1次にて、スカイデュオに当選しました。お部屋は2LDKの高層階です。
相談させて頂きたい内容は、間取り変更についてです。
メニュープランで、1LDKに無償変更可能となっているお部屋ですが、リセールを考慮すると、2LDKのままの方が無難だと思っています。
ただ、現状の間取りですと、LDがやや狭く、二人での生活ですと子供部屋が物置になりそうで、せめて、子供部屋とリビングの壁を有償で引き戸に変更し、2LDKのまま広く使えるようにしたい旨、営業担当に相談したところ、MRにいた設計士に聞いて頂き『子供部屋とLDの壁は下り天井の位置で、絶対不可能ではないが、想像するような綺麗な間取りにはならないかも』と言われました。
進める場合は、できるできない関わらず着手金を支払い、設計変更依頼、対応可能な場合は、追加で間取り変更費用を支払うことになりましたが、迷っています。
営業担当からは、無償で1LDKにして、売却時にリフォームで2LDKに戻すことも提案されました。
未来の予想なので、正解は分かりませんが、決断するにあたり考慮すべき事項や、そもそも、2LDKを1LDKにした場合、どれぐらいリセールに影響あるか、すまいよみさんの感覚値で良いので、目安などありましたら、ご教授ください。
最後に、本物件は永住希望ではなく、3年から5年後ぐらいで、住み替えを検討しています。また、この部屋を選んだのは、間取りというより、当選する可能性を第一優先にして選択した結果です。
（※編集部追記：[掲示板] HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？）
（住戸特定部分を修正）以下、ご返答しました。
【結論】
・営業担当のいう通り、無償プランを利用する。
・売却時は2LDKに戻さず、そのまま売却に出す（仲介担当と相談し『2LDKへ間取り変更可能』と提示）。
【リセールについての考え方】
・需給バランスは、間取りなどよりエリア人気、物件の人気に大きく左右
・この間取りを2LDKのままでも1LDKにしても、売却価格にほとんど影響を与えない
・都心部、人気のタワマンで、需要に幅、奥行きあるから
・これが、郊外の板状マンションになったりすると、70㎡あれば家族4人が住めるように3LDKが欲しいなど、需要が一般的な不文律に偏ってしまう傾向もある
・リセール ＝ 売却時価格 ÷ 取得価格（費用も）なので、費用をかけた分、リセールは下がってしまう。
・つまり売却時価格が変わらなければ、取得価格を押さえた方がリセールは高まる
【取得価格（かかった費用含め）】
・一番抑えられるのが無償プラン変更のみ
・引き戸設定など間取り変更すると200～300万円程度の負担？（更に標準仕様で無いため、しっくりこないリスク）
・売却時2LDKへ変更費用代は100万円程度（こちらも、しっくりこないリスク）
1LDKに変更して生活満足度を高めましょう。
売却時はそのまま売出します。購入検討者が生活を想像できるように「2LDKへ仕様変更可能」と提示します。できればリフォームの相談に乗ってくれる仲介業者をつけて、実費費用の見積もりも出しておいてあげると親切です（もちろん、購入者側の実費費用）。
中には、『60㎡あるのだから2LDKがよい』と一般的な考えをもった方が検討しに来ることはあります。その際は、2LDKへの変更可能提示ができていればよいだけです。それで『値引きして』と言われてもしません。すぐに買い手は見つかります。需要が圧倒的に違います。広い1LDKで暮らしたい需要も同じくあります！
最後になりますが、100万円～程度のリセールを気にして、住まいの満足度を下げるのはもったいなさすぎます。もし、リセールに影響があると判断できた場合でも、今、住む人の満足度を上げるために住まいを変えてみるべきだと思っています。結局、将来は誰にもわかりません。永住するかもしれませんし、リセールも正直どうなるかわかりません。10年後は一気に少子化が進み、3LDKや2LDKの人気が下がり、家族2人でゆったり暮らせる1LDK人気が高まるかもしれません。
1,000万円単位のことであればしっかり計画する必要がありますが、100万円程度のことを憂慮し、不確定な将来のために暮らしを我慢したり時間をかけて悩むのは本末転倒です。
1LDKに変更して、ご家族2人で楽しくゆっくりと。別に引き戸にしなくても、自分達で敷居になるようなインテリアを買ってみたり、生活を楽しまれてはいかがでしょうか。
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