リビオタワー芝公園にみる、これからの都心マンション市況

↑囲い込みの無い港区、広域品川圏の売却相談はKIZUNA！！まずは査定から！！

今回は、2026年7月に公式ホームページが公開された『リビオタワー芝公園』について考察します。

このマンションは、単に立地が良い新築タワーマンションというだけではありません。

・唯一無二の眺望に、いくらまで払うのか
・所有権と定期借地権をどう比較するのか
・将来のリセールをどう考えるのか

これから都心マンションを購入するうえで重要となる論点が、すべて詰まった物件だと思います。

東京タワー、増上寺、芝公園を正面に望む立地

リビオタワー芝公園は、港区芝公園二丁目に誕生する地上24階建て、総戸数97戸のタワーマンションです。

売主は日鉄興和不動産、竣工は2027年12月、入居開始は2028年1月が予定されています。

最寄りとなる都営浅草線、大江戸線『大門』駅までは徒歩4分。

さらに、JR山手線、京浜東北線、東京モノレールの『浜松町』駅徒歩7分、都営三田線の『御成門』駅、『芝公園』駅徒歩5分と素晴らしい立地です。

交通利便性が高いことは間違いありませんが、この物件の最大の価値は、やはりその眺望でしょう。

建設地は、大門から増上寺へ向かう大門通り沿い。

住戸からは芝公園の緑、増上寺、東京タワー、さらにその先には麻布台ヒルズを望みます。

公式HPには麻布台ヒルズに移り込む東京タワーも表現されており、卓越した眺望と言えます。

東京タワーが見えるマンションは港区内にいくつもありますが、増上寺の緑と歴史的な景観を挟み、東京タワーと正面から向き合えるマンションは殆どありません。

東京タワーの奥に建つ麻布台ヒルズの森JPタワーに、東京タワーの光が映り込む景色も非常に印象的です。まさに「ザ・東京」と呼びたくなる眺望です。

最上階にはスカイラウンジ、屋上にはスカイデッキが設けられる予定で、この景色を住民全体で享受できる設計となっています。

私は以前から、これからの都心マンションには、立地や築年数だけでは説明できない『ソフトウェア的価値』が必要だとお伝えしてきました。

リビオタワー芝公園のソフトウェア的価値は、増上寺、芝公園、東京タワーと一体になった世界観です。

歴史ある天陽院との寺院一体型開発だからこそ実現した、唯一無二のプロジェクトといえます。

最大の論点は約54年間の定期借地権

ここまでの情報だけを見れば、価格が予算内であれば迷わず購入したい物件です。

しかし、購入判断を大きく左右する条件があります。

このマンションは所有権ではなく、一般定期借地権です。

借地期間は2026年1月1日から2080年1月31日まです。

入居時点では、残存期間が約52年となります。

一般的な定期借地権マンションでも70年前後の期間が設定されるケースが増えているなか、約54年間という設定は短い、という印象です。

もちろん、永住を前提として、その期間に得られる生活価値を重視する方にとっては、定期借地権が直ちに問題になるわけではありません。

一方、10年後、20年後の売却を前提とする場合には慎重な判断が必要です。

時間の経過とともに残存期間が短くなり、リセール時には不利に働きます。

残存期間35年を切る物件については著しく取引金額が下がる傾向にあります。

また、最近の傾向として長期ローンを望む方が増えており、標準的なローン期間が40年となる日が訪れるかもしれません。

坪1000万円台後半なら所有権中古も比較したい

2026年8月時点で一般向けの正式価格は発表されていませんが、噂では坪1000万円台後半とも言われております。

東京タワービューのKタイプで坪単価1900万円、非東京タワービューのIタイプで坪単価1300万円とすると、

Kタイプ　81.22㎡　46680万円
Iタイプ　68.88㎡　27000万円

と結構な金額になります。

もちろん、増上寺と東京タワーを正面に望む眺望には大きなプレミアムがあります。

ただし、その価格帯になると、周辺の大規模な所有権マンションも選択肢に入ります。

まず比較したいのが、浜松町駅直結のワールドタワーレジデンスです。

2024年竣工、地上46階建て、総戸数389戸。駅直結の利便性、建物の規模感、共用施設、所有権という条件を含めた総合力では、非常に強いマンションです。

7月時点の港区マンションアナリティクスでは、売出平均坪単価が約1890万円、成約平均坪単価が約1660万円でした。

次に、浜松町エリアを代表するパークコート浜離宮ザタワーです。

2019年竣工、地上37階建て、総戸数562戸の所有権マンションです。

7月時点の売出平均坪単価は約1690万円、成約平均坪単価は約1524万円でした。

さらに予算を抑えるなら、2007年竣工のクレストプライムタワー芝も候補になります。

築年数は経過していますが、地上39階建て、総戸数483戸という規模があり、7月時点では成約坪単価は約793万円です。

リビオタワー芝公園の眺望に特別感を感じられるかが物件選定の鍵となります。

これは単純な坪単価の比較だけでは決められません。

しかし、少なくとも新築という理由だけで購入を急ぐのではなく、周辺中古と必ず比較すべき価格帯です。

これからの都心部のマーケット

リビオタワー芝公園は、これからの都心マンション市況を象徴する物件だと思います。

建築費と人件費の上昇、都心の用地不足により、新築マンション価格が下がることはほぼ不可能です。

そのため、販売可能立地が選定され、益々新築の供給は減少します。

今後は『都心の新築マンションを買ったら値上りする』という単純な市場ではありません。

希少な眺望、駅直結、大規模再開発、特徴的なサービスなど、ほかでは代替できない価値を持つマンションには資金が集まる一方、価格の根拠が新築であることしかない物件は、上値が重くなる可能性があります。

さらに同じマンション内でも、方角、階数、眺望、間取りによって資産価値の差が広がるでしょう。

リビオタワー芝公園であれば、東京タワーと増上寺を美しく望める住戸と、眺望の条件が弱い住戸では明確な『資産性』の差が生まれます。

（勿論販売価格に反映されるとは思います。）

リビオタワー芝公園は、

・唯一無二の景色に対して対価を払える方
・一定期間そこで暮らす満足度を最優先する方（リセールや相続を考慮しない方）

には非常に魅力的なマンションです。

一方、資産性や売却のしやすさを最優先する方は、定期借地権の残存期間と価格を慎重に検証し、ワールドタワーレジデンスやパークコート浜離宮ザタワーなどの所有権中古とも比較する必要があります。

新築か中古か、所有権か定期借地権かという二者択一ではありません。

自分が何年間住み、どのような生活を得たいのか。そして、将来その住戸を誰が、どのような条件で買ってくれるのか。

そこまで考えて購入することが、これからの都心マンション市場ではますます重要になると思います。

↑囲い込みの無い港区、広域品川圏の売却相談はKIZUNA！！まずは査定から！！