「パークコート麻布十番東京ザタワー」355戸・販売額1,763億円、7月の23区市場をこれほど動かした

2026年7月、東京23区の新築分譲マンション平均価格は2億6520万円となった。

不動産経済研究所は8月20日の発表で、23区の平均価格が大きく上昇した主な要因として、発売戸数が限られるなか、港区で平均価格5億円前後の高額物件が発売されたことを挙げている。

前回の記事（東京23区の新築マンション平均価格、なぜ2億6520万円？）では、7月に発売された合計1028戸の中身を調べた。その結果、この「平均5億円前後の高額物件」はパークコート麻布十番東京ザタワーとみてよいことが分かった。

今回は、この物件の販売規模と価格を詳しく見てみる。

ノース297戸、サウス58戸。平均価格は4.97億円

7月に発売されたのは、ノース297戸、サウス58戸。合わせて355戸である。

平均価格は、ノースが4億8977万円、サウスが5億3121万円。2棟の総販売額を355戸で割ると、平均価格は4億9654万円となる。

不動産経済研究所がいう「平均価格5億円前後」という水準に近い。

価格の幅も大きい。

ノースは2億6010万円～30億円。サウスは3億2400万円～15億円である（次図）。

平均価格だけでは、この幅広い価格帯は見えない。

ノースでは2億円台の住戸がある一方、最高価格は30億円に達する。

ノース1棟で販売額1,454億円

ノースは297戸、平均価格4億8977万円。総販売額は1,454億6,230万円である。

7月に23区で発売された全発売期の総販売額は2,726億2,888万円。ノース1棟だけで、その53.4％を占める。

サウス58戸を加えると、2棟の総販売額は1,762億7,250万円。23区全体の64.7％になる（次図）。

7月の23区新築分譲市場では、パークコート麻布十番東京だけで販売額の64.7％を占めていたことになる。

つまり、7月の市場では、販売額の約3分の2がこの2棟に集中していた。

「最高価格」と「市場規模」は別物

7月には、平均価格6億5750万円のBrillia Tower乃木坂も発売された。

パークコート麻布十番東京のノース、サウスより平均価格は高い。

しかし、発売は4戸にとどまる。

一方、パークコート麻布十番東京は平均約5億円ながら355戸。

この違いは大きい。

最高価格だけを見ればBrillia Tower乃木坂が上になる。

だが、市場全体への影響という点では、価格水準と発売戸数の両方を見る必要がある。

パークコート麻布十番東京は、平均価格が約5億円という高額物件であるだけでなく、355戸が一度に市場へ出てきた。

この「高価格×大量発売」が、7月の23区市場に大きなインパクトを与えたのである。

355戸の高額物件が、7月市場を大きく動かした

平均約5億円という価格だけでなく、355戸という発売規模が重なったことで、7月の23区市場にこれほど大きな影響を与えたのである。

今後、これほどの規模を持つ高額物件がまとまって発売される月には、23区の月次市場データも大きく動く可能性がある。

7月のパークコート麻布十番東京は、一つの物件の発売が、月全体の市場を大きく動かし得ることを示した事例だった。

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