お便り返し その197「住むかどうかは購入してから決める。それでもOK?」~マンションマニアも同じ考えで晴海フラッグを申し込みます~

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お便り返しとなります。




差出人:強欲な坪

誰に答えて欲しいですか?
全員

メッセージ本文:

いつも楽しく記事を拝見させて頂いております。
ダブルローンを利用して購入した物件の売却について疑問があるのですが、なかなかネット上で同じ疑問を見つけられず、マンション購入について深い見識をお持ちのスムログブロガーの皆様にお聞きしたいと思いメール差し上げました。ぜひご回答いただけますと幸いです。

先日晴海フラッグのモデルルームを訪問し、相対的な値ごろ感に加え、湾岸エリアの開けた景色や、植栽の豊かさ、新しく育ってゆく街で暮らす魅力に惹きつけられ、11月の抽選申込を真剣に検討しております。
一方、新しい街だけにBRTの利便性や子どもが近くの保育園に入れるかなど、暮らしやすさに直結する部分で不安があります。また、現在は、2年ほど前に購入した山手線沿線の中古マンションに住んでおり、今の環境は今の環境で非常に気に入っております。

資金的に現住戸を維持したまま晴海フラッグを買い増すことは現実的ではないので、現住戸を売却して晴海フラッグを購入するか、晴海フラッグを諦めるかの2択で逡巡していたところ、ダブルローンを利用した以下の考えが浮かんだのですが、こういったことは可能なのでしょうか。

①晴海フラッグを購入し、ダブルローンを申し込む
②引き渡しまでの間に、現住戸or晴海フラッグのどちらに住むか決める
③晴海フラッグに住むことを決めた場合、通常のダブルローンのセオリー通り現住戸を売却し晴海フラッグのローンに一本化する
④現住居に住むことを決めた場合、引渡し直後に未入居の晴海フラッグを(ダブルローンにおける現住居の売却期限までに)売却しダブルローンを返済する
⑤ダブルローンに申し込む時点で現住居の売却に向けて仲介会社と媒介契約を締結することが想定されるが、現住居に住むことを決めた場合でも現住居が高値で売れてしまった場合はそれはそれでよしとする

晴海フラッグで本当に自分たちが暮らしていけるかを考えるにあたり、なるべく最終決断を先延ばしにし、かつ撤退する際に懐を傷めずに済ますにはと考え、上記のことを思いつきました。
もちろん、購入契約自体は結ぶことになるので、売却時点での現住居や晴海フラッグのリセール価格次第では売却損が発生する可能性も認識しておりますが、あくまで現時点の相場ではありますが、現住居についてはローン残債を上回る査定額を頂いていることや、直近相場よりも割安であるとされる晴海フラッグの購入価格を踏まえれば、どちらを売却するにしても損が出ない程度にまとめることができるのでは、と考えております。

このような考えについて、ダブルローン借入先の銀行や既存ローンの借入先の銀行との関係(またはそれ以外の相手との関係)で何か制約になりそうなことはあるのでしょうか。

だいぶ虫のいい考えであることは自覚しておりますが、前広に購入を検討するうえで読者の皆様の参考にならないでしょうか。

よろしくお願い致します。





※愛がないとかはさておきできるできないという観点のみでご回答いたします。人それぞれ事情があるわけで、同じ内容のご相談は他マンション含めて多いです。

強欲な坪様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

すでにポジションセットされている状況で竣工が先の新築マンションを購入される方で同じようなお悩みをもたれる方は多くいらっしゃいます。

気になった新築マンションを見学したところ家族全員気に入った。でも数年後の自分たちにとってはそれが一番の選択なのかはわからない(わかる人なんていない。それが嫌なら中古か竣工済みの新築物件買うしかない)。

「とりあえず購入して住むかどうかは後で決める!!」

実質可能です。

ただ、住宅ローンで買う以上は一度入居(住民票を移す)する必要があります。

住宅ローンで家を購入しておきながらも一度も住まない(住民票を移さない)…これは絶対の絶対、絶対絶対NGです。というかできません。

もしも晴海フラッグを購入できたけども2024年に「やっぱり今の住まいのほうが合ってるね」となった際に、現居を売らずして晴海フラッグを売却することはできますが一度も住まない(住民票を移さない)ということは不可能です。どうしても一度も住みたくない(住民票を移したくない)のあれば手付金放棄するか投資用ローンや現金一括で購入するしかありません。

晴海フラッグを売却することになった際に現居を売る問題ですが先行売却でなく後売りの売却条件付かないローンが通っているのであれば晴海フラッグを売却すれば問題ないでしょう。晴海フラッグを売却せずに賃貸へ…なんて考えをもっていなければ問題ありません。現居に住み続けるならすみやかに晴海フラッグに入居、入居後すみやかに売却しましょう。ただ、売却条件付きでローンを組んでしまうと一旦媒介契約を結び売却活動をしなければなりませんから多方面にご迷惑をかけてしまいます。そのため今回のように「住むかどうかわからないけどとりあえず購入したい」という際は切り離しでローンを通しましょう。(切り離しだとしても晴海フラッグに住む際には基本的に現居を売却することになるわけですが仲介会社との売買契約を結ぶことなく晴海フラッグのローンを実行することが可能です。売却条件付きで通してしまうと媒介契約を結ぶこととなるため今回のパターンではおすすめできません。)

ちなみにですが私も晴海フラッグ申し込みます。めちゃくちゃ住みたいです。でも奇跡的に当選しても万が一駐車場が当たらなければ一度入居してからすみやかに売却する予定です。

そのため売却条件なしで購入します。そうすれば誰にも迷惑かからないですから。

ただ、駐車場は当たると思います。私の車はすべての区画に入りますし、設置率約45%ありますからほぼほぼ取れるでしょう。駅から遠いですが駐車場代もしっかり取りますし、お持ちでない方も多いです。私の相談者様でも晴海フラッグで車を持たない生活を検討されている方は半数を超えます。若干抽選になったとしてもよほど運が悪くなければ大丈夫。それよりかは部屋が当たるかどうかが問題です。。。

今回のポイントをまとめますと

・ダブルローンで購入してから住むかどうか決めることは実質可能

・住宅ローンとはいえ一旦入居さえすればすぐに売却活動してもまったく問題なし(登記されるまで時間かかるためすぐに第三者に引き渡せるわけではありません)

・ダブルローンでも売却条件付かないものとするべき(売却条件付いているのに自宅の売却活動をしないというのはどう考えてもまずいです)

ダブルローンで売却条件なしでローンが通るかは属性や所有物件、金融資産によって異なるため必ず通るというものではありません。属性がいまひとつであったり所有物件の価値が低いと先行売却を求められることもあります。(金融機関により異なる)

もちろん売却に関する手数料や値下がりなどのリスクを取れるかどうかはしっかりとご確認ください。

引き続きよろしくお願いいたします!!

ご相談お待ちしております!!


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2 件のコメント

  • ロボ より:

    今回も面白い記事ありがとうございます。ダブルローンですが、現在住んでいるマンションのローンのほうは、借入中の金融機関への連絡は要らないのでしょうか(例え新規のローンが売り条件なしの場合でも、この場合はダブルは不可能になるのでは?と思ったのですが)?

    • ロボ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      現在の住まいの借入先に対しては新居引っ越し前は連絡不要です。

      引っ越し後は必要であれば住所変更、売却活動において引渡し日が決まったら抵当権抹消(全額繰り上げ返済)に向けて銀行とやりとりしますがそこは仲介担当がアナウンス(銀行への連絡は本人から)してくれます。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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