晴海フラッグ転売住戸の価格は? タワー棟の価格は?【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

晴海フラッグの人気がすごいことになっていますね。

今のところ公式発表はないようですが平均倍率としても30倍くらいになったのではないでしょうか。最高倍率は200倍弱と聞いています。

締め切り数日前の倍率表
※読者様提供


マンションだけでなく商業施設や学校など複合開発であることや都心に近いこと、そして湾岸らしい水辺に寄り添える住環境など人気の理由はいくつかあるもののやはり価格の魅力も大きいことはたしかです。

平均坪単価は約300万円、近隣中古マンションが坪単価400万円を超えている中で買える買えないという個人の予算感はさておき相場として見れば安いことはたしかです。

晴海フラッグはオリパラ2020の選手村跡地ですから土地仕入れの経緯が一般的な分譲マンションと異なるため値上げも難しいようです。

平均倍率30倍くらい(公式発表ではないですが少なくとも20倍は超えているはず)となれば売る側の接客対応や事務対応の無駄も大きいですよね…

幕張ベイパークのように5年間の転売防止措置を販売条件に付けるなどすれば投資目的の購入は少しは減る(賃貸運用はできるので0にはならない)でしょうけどもそうなると実需の検討者も「5年間の間に転勤などがあったらどうしよう…」となってしまうわけで悩ましいですね。一概には言えないですが千葉で家を買う人よりも東京都中央区で家を買う人のほうが流動性を気にされる方が多いということは容易に想像できることです。

※幕張ベイパークの転売防止措置は買戻しができるというものであり必ず発動されるわけではありません(実際に1棟目と2棟目は発動実績なしですが転売購入を少なくできていることはたしかでしょう)

個人であろうといつかは市場価格で売却したいわけで数年間は購入価格より高値での売却を禁止するなんてことになればそれもまた実需検討者からしても流動性が低くなり購買意欲が削がれてしまいます。

となればやはり適正価格での販売が無難なわけですが土地仕入れの経緯からして難しいと…それゆえの宝くじマンションとなっているわけです。

2024年の春頃にはいわゆる即転売住戸(入居までの待ち時間の長いマンションのため業者だけでなく事情が変わった個人も多くいることでしょう)はいくらくらいになるのか?

まだ先のことのためなんともですが「新築価格の2割増」は固いのではないかと思います。

その理由はシンプルに「その価格なら買いたい人がたくさんいるから」です。

下記ご覧いただけますでしょうか。

※間取り画像出典:晴海フラッグ公式HP

[SUN VILLAGE A棟]

5A92 4LDK(3LDK) 92.48㎡ 管理費(月額)28390円 修繕積立金(月額)12480円

2階 12288万円 坪単価439万円
6階 12384万円 坪単価442万円
10階 12552万円 坪単価448万円

[SUN VILLAGE B棟]

5B65A 2LDK 65.84㎡ 管理費(月額)19820円 修繕積立金(月額)9750円

2階 6300万円 坪単価316万円
6階 6396万円 坪単価321万円
10階 6588万円 坪単価330万円

5B79B 3LDK 79.17㎡ 管理費(月額)23830円 修繕積立金(月額)11720円

2階 7116万円 坪単価297万円
6階 7212万円 坪単価301万円
10階 7404万円 坪単価309万円

5B72B 3LDK 72.88㎡ 管理費(月額)21940円 修繕積立金(月額)10780円

2階 6948万円 坪単価315万円
6階 7092万円 坪単価321万円
10階 7188万円 坪単価326万円

5B92-R 3LDK 92.52㎡ 管理費(月額)27840円 修繕積立金(月額)13690円

14階 10788万円 坪単価385万円

[SUN VILLAGE C棟]

5C91B 4LDK 91.16㎡ 管理費(月額)28260円 修繕積立金(月額)15220円

2階 8484万円 坪単価307万円
6階 8580万円 坪単価311万円
10階 8772万円 坪単価318万円

5C61B 2LDK 61.18㎡ 管理費(月額)18970円 修繕積立金(月額)10210円

2階 5988万円 坪単価323万円
6階 6132万円 坪単価331万円
10階 6228万円 坪単価336万円

上記は新築時の価格+20%で表記しています。

このくらいの価格であれば欲しいという実需層はまだまだいることでしょう。当然ですが今時点で晴海フラッグを検討している方だけでなく2024年に住宅購入検討を開始する方も混じってくるわけでその時点での検討者からすれば周りの中古マンションや中広域の新築マンションと比べた際に安いと感じる可能性すら高いでしょう。入居までの待ち時間も数ヶ月のみとなるわけで尚更。

買いたい人が多い価格帯で動くことは少ないため実際にはもっと高く動いてしまうとは思います。(一般的な部屋で新築価格+2000万円等)

引き渡しから1年~2年間くらいは即転売住戸の出物も多いためカオスなマーケット(周りから見た際に色物として見られやすい)となりそうですが結局のところそれらを買うのは実需層なわけですから(さすがに転売の転売は少ないかな?と。)数年後には実需層ばかりで部屋が埋まり笑顔溢れる街になることでしょう。もちろんセカンドハウス利用などにも適した立地、価格帯ですので都心のリゾートとして保有する方もそこそこいると思います。

スペックは異なるにしても賃貸棟の賃料にも注目ですね!!

さて、おそらく来春あたりから案内が開始される晴海フラッグのタワー棟(2棟)ですが価格はどうなるのか。

こちらについてはこれまでの発信と変わらずで

・原価高騰分はのっけてくる
・とはいえ周辺相場から見るとお安め
・板状棟と被る階数は安い
・板状棟を抜ける階から高い

という予想です。

ありきたりすぎて申し訳ないですが当然原価高騰分はのっけてくるでしょう。建築費がどこでFIXされたのかにもよりますが新しくつくるブランニューな建物のため板状棟と同じ建築コストでないことはたしかです。

板状棟と被る部屋はけして条件が良いとは言えないためお安く、一定距離が永久眺望となる板状棟超えの部屋(レインボーブリッジ側はとくに)はがっつり上げてくるでしょう。

板状棟と被る棟は坪単価300万円前後~(板状棟の新築価格で予算限界の方でもぎりぎり手が届く部屋がある?)、板状棟を抜ける階は坪単価400万円台前半~くらいになるかな?と予想しています。はずれたらごめんなさい。

タワー棟は狭めの部屋も多いらしいですからシングル層も要チェックですね!

駅距離あるとはいえ大江戸線ではなくバスやBRT、タクシーやマイカー(駐車場は足りないと感じますが即転売住戸が多いならば新築時は確保しやすいかも?)利用前提の方も多いでしょうし、商業施設が街の中にできるため日常の買い物はそちらで済ますことができます。

だからこそBRTがしっかりと運行されるのかはとても大きなポイントとなってきますよね。BRTは民間運営ですが都のやる気次第感もありますから頑張ってほしい(晴海フラッグの入居者が不便にならない運行形態)ところです。

そして…12月18日にようやく環二のトンネルが開通しますね。待ってました。これができることでより都心を近く感じることになります。




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2 件のコメント

  • マンションマニアファン より:

    最近スムログのマンマニさんの記事ではお便り返しが増えていて、自分に当てはまらない物件だと読み飛ばしていたのですが、こういった記事だと楽しいですしとても勉強になって嬉しいです!これからも頑張ってください!

    • マンションマニアファン様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      月数本になりますがお便り返し以外の記事もupしていきますのでぜひご覧ください!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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