タワーマンション現役住民が反タワマン本:【限界のタワーマンション】を読んでみた

スポンサードリンク

人にはそれぞれ好き嫌いがあります。

ピーマンが嫌いな人がいます
セロリが嫌いな人がいます
安倍政権が嫌いな人がいます
原発が嫌いな人がいます
肉食が嫌いな人がいます
米軍基地が嫌いな人がいます
共産党が嫌いな人がいます

そして、タワーマンションが嫌いな人がいます

嫌いなものは嫌い、好きなものは好きといえる世の中がとってもいいと思うので、私はタワマン嫌いな人がいっぱいいてもいいと思うのです。私はタワマンが好きです。

前置きが長くなりましたが、マン点さんが「タワマンの負の側面がシッカリ描かれているので、タワマン購入を検討されている人は目を通しておいて損はないだろう。」と紹介されていた榊淳司氏著「限界のタワーマンション」を私も購入して読んでみました。
本を10冊以上出されていて、各所に連載をお持ちの社会的影響力がある方が、タワーマンションを一体どう書いているのか、興味があったからです。


ちなみに、一ページ目から「タワーマンションとはバベルの塔の建造に等しい日本人の犯している壮大な誤りではないか」と不穏当な空気が流れる書籍となっています。



最初から結論を言いましょう。
本書の根底に流れるものは「タワーマンションは醜悪で嫌い」という著者の価値観に基づいた正義感に基づいて書かれています。タワマンがお嫌いなのはいい。醜悪と考えるのも全然構わない。

でも、本書の多くの箇所に以下の指摘が当てはまります。
「エビデンスが古すぎて信用ならない」「出典が週刊雑誌など真贋不明の情報を取り上げている」「論理の骨子が筆者の想像となっている箇所がある」「事実をゆがめて伝えている」・・・総じて「事実と違うことが多い」本であります。はっきりいってがっかりです。前著の方はまだ傾聴すべき意見もありましたが、今回はほぼありません。事実を曲解した解釈をして、タワーマンションを害悪であると結論付けるのは、ジャーナリストを名乗る言論人として、いかがなものでしょうか?集英社新書の担当編集者は著者の書かれていることにきちんとエビデンスをとっているのでしょうか。以下、「■」が付いているのが本書の論旨、「◇」が私の見解です。

■イギリス人は高層住宅を低所得者向けと考える。1990年代からEU圏内で高層住宅は建てられていない(P21-22)

◇第二次世界大戦後、ロンドンには住宅用高層建築がいくつも作られますが、多くの場合住宅不足に伴う応急処置とみなされていました。すなわち、低コストな仮住まいということです。戦後の混乱期から1970年代までに作られた高層住宅は、安普請でエレベーターが壊れ、清潔感がなくなって、低所得者の住まいとなりました。詳しくはwikipediaのタワー・ブロック稿を参考ください。その後しばらく高層住宅は建てられなくなったとのことです。

しかし、今は違います。「1990年代〜から建っていない」というのは、2009年の調査を基にしているようですが、今は2019年ですからね・・・10年で世の中大きく変わりますよね。時代遅れの認識で物事を語られているのでは、と。「エビデンスが古すぎて信用ならない」の事例です。
事例に挙げられたイギリスではロンドンオリンピック以降、ロンドン・テムズ川周辺には再開発で次々と高層アパートメントが建ち、高値で取引されている現実があります。「イギリスでは高層住宅なんて低所得者向け」という印象論は、日本で言うところの「マンションなんて戸建てを買う前の仮住まい」くらい今となっては意味が無い議論です。もしくは、「世田谷区戸建てに住んでる人にタワーマンションってどう?と聞いてみた」のようなものでしょうか。

例えば、ロンドンのビックベンから1.5km圏内にこんな高級高層アパートメントが建っています。


St George Wharf Apartments, Vauxhall, London

■タワーマンションの修繕費用は板状の2倍、将来的には3倍になりかねない

◇この答えについては、国土交通省が出している、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を読めばすぐにわかるはずです。



【15 階未満】
建築延床面積5,000~10,000 ㎡: 202 円/㎡
【20 階以上】
206 円/㎡

国土交通省のガイドライン以上のデータをお持ちであれば、ぜひ見せていただきたいのですが上記のどこが「2倍」かかるのか、まったくもって意味が不明です。「将来的には3倍」に至っては何の根拠もありません。長期的に修繕にかかる工事費が上がっていくとおっしゃるなら、それはタワーだけでなく板状も上がるからです。「事実をゆがめて伝えている」の事例となります。

たとえば、P83には「シーリング材はおおよそ15年で劣化すると考えられ(中略)その費用は1回目で1住戸あたり200万円から250万円程度が目安。2回目だと300万円以上になる可能性もある」って書いてあるんですけど、、、このシーリング材の打ち替えは、どこで聞くとこんな目安が出てくるんですか?

戸建ての事例で恐縮ですけど、ここにシーリング材の打ち替え・打ち増しの費用の目安が書かれていたんで置いときますね~

打ち替え工事:700円~1,200円/m(参考価格)、打ち増し工事:500円~900円/m(参考価格)


※追記:20190702
Twitterで以下のコメントを見かけたので貼っておきます。上記の国交省のガイドラインは築後30年間の累計金額を平均化したものであって、更に超長期で計算すると板状の1.5〜2倍になってもおかしくはないとのこと。こちらの情報は持っていませんでした、失礼しました。



■2037年にはいくつかのタワーマンションが廃墟化する!(P93-96)

◇修繕工事ができなくて廃墟化リスクがあるのは、タワーマンションだけでなく、板状マンションも同じです。むしろ、1960年代〜70年代に建てられたマンションで現時点で管理不全になっているマンションなど山程あります。2020〜30年代は築50年を過ぎたマンションの終わり方が議論されることでしょう。
著者の論理としては2022年に1回め、2037年で2回めの修繕工事ができないマンションが続出する、だから廃墟に!ってのは、木を見て森を見ずの典型例です。

P94からP96にかけて「タワマン廃墟論」の論旨の組み立てにおいては、文末を見れば筆者の想像で積みあがっていくことがわかります。
可能性も考えられる→予測できる→と思える→全く楽観できない→危険性が高まる→さらにいえば〜いるかもしれない →【それはすなわち、廃墟への道ではないか】「論理の骨子が筆者の想像となっている箇所がある」の事例です。

一方で、適切な管理がされているマンションでは長持ちすることもわかっています。タワーマンション間でも管理の良否は2020年代半ばから2030年代で明らかになってくるでしょう。それは板状マンションも同じことのはずです。先程の修繕積立金のガイドラインを読めば、築古なのにこれ以下の修繕積立金しか取れていない板状マンションなんて山程あるからです。

なお、筆者が特にご熱心に心配されている湾岸タワーマンションですが、こうしたツイートがあります。他より劣っているのが図で示されるのを猛烈に嫌がる湾岸民ですから(笑)急速に良化されていくんじゃないですか。


修繕積立金も管理費もタワーマンションだと高いじゃないか!という議論は意味がありません。それを支払えるだけの人がそのマンションを買っているのです。川口市のタワーマンションが修繕積立金を使い果たしたと書かれていますが、次の修繕工事までに積み立てればいいことですよね。

■スーパーゼネコン5社がタワマンの修繕工事の見積もりを拒否!何かしらの理由があるはずだ!(P86)

◇「手元にお金あるし、ちょっと高いかもしれないけど、修繕工事の見積もりお願いしますスーゼネさん」といったところ拒否された程度のことです。スーゼネはビックビジネス。20億円くらいの予算感のタワマン修繕工事なんて彼らの規模からすると引き受けられないだけです。

「20億円の売上を得る機会を拒むということは、相当な理由があるのだろう。」「五輪開催決定の影響も大きかったはずだ〜大手五社が見積もりさえ辞退するというのは、旗から眺めていても異常な状態だった」って、単にスーゼネさんはオリンピック施設の建設や改修工事でいっぱいいっぱいだっただけですよ。



結局、17.5億円で施工した三井住友建設が請け負っていますし、駐車場からの収益が大きく、外壁塗り直しだけでなく全フロアのカーペットの張り替えまで行うような金満マンション相手にその指摘はおかしいんじゃないかと思いますね。こちらも「事実をゆがめて伝えている」の事例となります。

エルザタワー55の修繕工事は、シミズ・ビルライフケアさんが担当されたと聞きますが、こうしたスーゼネ子会社が積極的にタワマン修繕工事を受注して知見を貯められていると聞きます。

ーーーー

この他第四章に至っては、高層階は子育てに向かないとか妊婦の流産率がという1960年代のデータを持ち出してくるんですけど、これも最新のデータは無いんですね。1960年代ってヨードチンキ塗って消毒!とか髪のシラミ駆除にDDTが効く!ってぶっかけてた時代の言うことですから・・・と思ったら都合のいいデータが無かったのか、「厚生労働省は今すぐタワマンの健康被害を調査すべき!」とか言い出した。



(自分が書きたいデータがないから調査せよ!ってこと?)

タワマン高層階の子どもは成績が伸びないという記述に至っては、引用されている方の感想であって、データはありません。
外遊びが少ない子は近視が多いというなら、親側が気を付けて外遊びに出したらいいだけですよね。

 

繰り返しますが、タワーマンションが嫌いという価値観を私は否定しません。そのような気持ちもわかります。しかし、筆者が「私なりに調べて、考えた」という割には、事実の誤認・根拠は自分の予想・エビデンスが古臭いなど、論拠の組み立てが稚拙で、出来の悪い4流大学生のレポートかと思うくらいです。自分の思いが正しくて、世の中が間違っていると主張される方々の世界は、ルサンチマン感情にあふれて狭苦しそうです。

最後に。メンテナンスに維持費用が掛かることを心配されていますけど、BMWを買ってディーラーでメンテするのと、ダイハツを買ってオートバックスでメンテするのでは維持費が変わって当たり前です。車だと前者は全く否定されないのにタワマンだと否定されるのはなぜなのでしょう?「そんな維持費払えないはずだ!」って・・・いや私は払える人がタワマンを買うって認識なんですけど。

スポンサードリンク

ABOUTこの記事をかいた人

マンションコミュニティをご覧のみなさまこんにちは!東京湾岸タワーマンションに居住中という設定の湾岸妖精・のらえもんです。 マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを運営して早7年、スムログもやってます。よろしくお願いします!
運営ブログマンション購入を真剣に考えるブログ

15 件のコメント

  • この人、相場外しすぎて不動産屋の中では大草原です笑
    この人が下がるって言ったマンションは価格上がるので安心して買えますね

  • いやー、そんなに本当のことを言ったら、本が売れなくなっちゃいますよー。この方は自分の本を売りたいだけですから。
    でも最近特にひどかったので、有益な記事をありがとうございました。

  • 一言で言えば不安を煽ってレポートを購入させる情弱のためのマッチポンプビジネスですね。

  • >いや私は払える人がタワマンを買うって認識なんですけど。
    そこは現実とは明らかに異なりますね。リゾートマンションと同じく、深く考えず買ってしまう人が多いですよ。

    • じゃー銀行も無知な中堅サラリーマン層に深く考えず数千万とか融資してたんだね。信じられない!

  • 私もこの人大丈夫かなと思ってました。物件貶して不安を煽って著書を買わせる商法としか思えない。

  • よくぞ書いてくれました。この方、最近はタワマン住民は見栄っ張り、子供の頭が悪いとか、、、人格否定までされてますからね。どういう統計なんでしょう?

  • この方、タワマンは隣のくしゃみが聞こえて、レオパレスみたいなもんだ(私もタワマン住まいですが全くそんなことはありません)とか、かなりタワマンについて偏った見方をされてるなぁ、と感じていました。のらえもんさんの記事が私が感じていたことを代弁してくれていてスッキリしました。

  • >いや私は払える人がタワマンを買うって認識なんですけど。
    そうですかね?
    中途半端に安い、武蔵小杉のタワマンなんかは、
    ちょっと無理して買った、無知な中堅サラリーマン層が多いと聞きます。
    修繕費が上がったタイミングで月額が払えなくなって、売りたいけど中々買い手がつかない、修繕費滞納が重なりまともな修繕が出来なくなるなんて事態が今後増えそう。

    • 武蔵小杉が中途半端に安いですかね?
      中古で坪300万〜、新築で坪330万から400万程度で、豊洲、晴海と同程度ですし東雲辺りより高いですよ。
      そこら辺りを買える層(世帯年収1500万〜2500万が中心)には月4,5万の支払いになったとしても影響は小さいと思いますけど。世帯年収800万とかで無謀に買ってる人は極少数ですよ。
      非タワマンがからにコスト半分だったとしても購入層の所得もそれなりですからね〜。

  • 購入段階では余裕があると思っていても、予期せぬアクシデント(事故や病気、リストラなどで失職とか)で収入を失う場合もあり、時間の経過と伴に住人の合意が得難くなって、修繕も滞りがちになりそうな気がします。

  • 異質なのはマン点さん
    この人も榊さんと同じように不安を煽ってアクセスを集める記事ばかり書いています。
    一部の悪質な不動産営業や広告を取り上げて、不動産業界の全てに問題があるような記事は問題です。
    なぜこの人がスムログメンバーなのか疑問です。

  • 個人的な好き嫌いのバイアスがかかった解釈というのはこの記事にも同様のことが言えると思いますよ。
    皆さんが言うように憧れ先行で背伸びしてタワマン買った方もいるでしょうし、エビデンスも古いだけじゃ、最新のエビデンスを提示しないと古いけど今もそうかもしれないし。
    極めつけの4流大学生~のくだりは感情丸出しでとても中立的な記事に見えませんし。
    もう少し気持ちを抑えた書きっぷりでないとフェアな解釈に読み取れませんよ。

  • スッキリしました。タワマンの否定的な記事を見るたびにこの四流評論家の名前が出てくるので、逆に滑稽になってきましたね。
    買える人が買う、払える人が支える。
    当たり前のことと私も思います。

  • コメントを残す

    メールアドレスが公開されることはありません。


    日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)