2023年9月に入居開始(※)となったパークタワー勝どき、公開空地の開放やスターバックスなど一部の商業施設がオープンしたことで街びらきとなったわけですがそれに伴い購入検討をされている方もいらっしゃるかと思います。
※デべ直販購入者は2024年の春頃入居(早い方でも2月頃？)
実際に中古(新築未入居)の動きもでてきているわけですが今回の記事では街びらき直後の相場を共有できればと思います！
もちろんタワーマンションですから背が高く、向きや広さなど様々ですから平均で語ることは少々ナンセンスではあるのですが個別の部屋を検討する前に全体像を知っておくことは無駄ではないと思いますので参考になれば幸いでございます。
まず、動きの平均坪単価ですが下記の通りです。
■パークタワー勝どきミッド/サウス
2023年築 勝どき駅徒歩1分（直結）/徒歩2分
20㎡台～40㎡台 約590万円
50㎡以上 約685万円
全体 約630万円
狭めの部屋は低層階に集中しているため広めの部屋よりも単価が落ちることに違和感はないでしょう。広めの部屋ほどグロスは膨れるわけですが実需での検討者が増える面積帯のため単価も伸びやすい傾向にあるのかと思います。
ただ、まだ10件ほどの動きですから今後の変動幅は少なくはないでしょう。
続いて個別の事例は下記の通りです。
■パークタワー勝どきミッド
約74㎡ 高層階中住戸
新築時9500万円台 坪単価約423万円
中古時16200万円台 坪単価約715万円
■パークタワー勝どきサウス
約72㎡ 高層階中住戸
新築時9700万円台 坪単価約445万円
中古時14800万円台 坪単価約675万円
約72㎡ 中層階角住戸
新築時9300万円台 坪単価約425万円 ※地権者住戸のためもしも分譲住戸であった場合の想定価格
中古時15800万円台 坪単価約720万円
70㎡超え住戸に関しては坪単価700万円前後で動いております。
一方で販売中住戸の平均坪単価はどうでしょうか。
■販売中の平均坪単価
20㎡台～40㎡台 約700万円
50㎡以上 約775万円
全体 約760万円
動きと比べると坪単価100万円前後高くなっています。
ただ、これはあくまで平均のため動きに近い単価の部屋もあります。
今時点で言えることとしては住みたいと思える部屋が動きの平均に近い、もしくは少し高いくらいであればゴールしておくべきと考えます。これまで多くのマンションを見てきていますが街びらきしてから評価されるマンションの多くが最初の動きよりも数年後のほうが単価が跳ねる傾向にあります。もちろん将来価値というのは市況次第でもあるのですが、初動に近い単価の部屋は買いだと思います。
一方でとんでもない強欲な単価の出物もあります。それが最上階とか超広くて滅多に出ない部屋であれば話は別ですがそうでもない部屋で超強気な単価の部屋に今時点で飛びつく理由はないでしょう。だって動きに近い単価の出物があるわけですから。
ただ、その動きに近い単価の出物が売れてしまった後にはその強欲な単価の出物が普通になってしまう可能性もあるわけですが…
パークタワー勝どきを今時点で損なく購入したいとなれば全体の動きを把握することに加えて新築マンションのグランドシティタワー月島を見学しておくとより適正価格を掴みやすくなるでしょう。
グランドシティタワー月島の平均坪単価は約730万円、パークタワー勝どきの今後の動きとしてはグランドシティタワー月島の価格に近い水準で動いていく可能性があります。今時点でグランドシティタワー月島の価格に近い部屋かどうかが適正価格の指標の一つとなってくるでしょう。
あとはパークタワー勝どきの直営販売住戸も少し残っていますのでそちらも気になりますね。中古相場に近い単価帯での販売となるのか、それとも最後に大祭りを開催するのか、年内に一度販売期を設ける予定とのことです。
■パークタワー勝どきミッド 共用施設ご紹介
■パークタワー勝どきサウス 共用施設ご紹介
■パークタワー勝どきミッド・サウス 街びらき直後の相場
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