【お便り返し】バウス新中野を検討中。中古マンション含め見直した方がいい?

こんにちは~勝どきちゃんです!ご質問をいただきましたのでお返事させていただきます!

差出人:ちえ
こんにちは。いつも勉強させていただいています。ちえと申します。

バウス新中野というメトロ丸の内線新中野駅が最寄りの新築マンション購入を検討しています。
①バウス新中野が買いかどうか
②中古も含めて見直した方が良いか
についてご意見をいただきたいです。

私の状況
年齢:36歳
年収:850万円
家族構成:独身一人暮らし
マンションの購入目的:自分が住むため。10年くらいで住み変えようと思っています。

本当は東中野希望なのですが東中野周辺は高すぎて、、、バウス新中野に落ち着こうとしています。
バウス新中野は東中野の新築マンションに比べるとお安い値段なのですが、新中野という立地があまり魅力的でないのでは?と感じています。

購入を検討している部屋が56平米、2LDK、6990万円で年収に対して背伸びした金額になっています。10年後に売却するときに購入時と同じような金額で売れるなら少し背伸びしてもいいのかなと思っているのですが、新中野という立地が微妙じゃないかと不安に思っています。

新築は高いので中古も情報は調べたのですが、築10年以内で50〜60平米駅徒歩7分以内の物件はバウスと同じような値段です。築20年前後になると坪350万円くらいになります。
リフォーム済みで綺麗そうな物件はあるのですが、リセールを考えた時に中古物件をどう考えたらいいのか悩みます。

新中野にこのお値段のマンション購入しても良いものか、このエリアを考えると新築じゃなくて中古の方がいいのか、そもそも資金に無理がないか?などご意見をいただけると嬉しいです。

(※編集部追記:[掲示板] バウス新中野ってどうですか?


ちえさん、ご指名ありがとうございます!

①バウス新中野が買いかどうか

わたし、勝どきに住む前は新中野の隣の中野坂上に長く住んでいました。
丸の内線沿線は、何より新宿にすぐ出られて便利、地下鉄の本数も多い、特段大規模商業施設やワクワクするものは無いけど日常生活に必要なスーパーや飲食店(ラーメン屋さんが多いです)は充実している、比較的落ち着いた住環境で、暮らしやすくおすすめです。(ただ、朝の丸の内線はめちゃ混みます。通常なら5分以内で新宿に出られるのに、地下鉄が渋滞?して10分ほどかかることもザラでした。…というのも5年以上前の記憶なので、今は改善されていたらすみません)

ただ、このバウス新中野、新中野最寄りかと思いきや、実は支線の中野富士見町駅ですね。(新中野徒歩7分、中野富士見町徒歩5分)実際にメインで利用するのも中野富士見町駅になると思います。

ちえさんのお勤め状況(出社orリモート)はわからないですが、通勤時間帯の時刻表は以下の感じ。中野坂上で乗り換えずに済む池袋駅行も多いので、慣れれば不便さはないと思います。ただ、日中と夜間、また帰宅時は基本中野坂上乗り換えが必要と思った方がよさそうですね。

 

中野坂上方面の時刻表(平日)※出典:東京メトロのサイト

中野坂上方面の時刻表(平日)※出典:東京メトロのサイト (●が中野富士見町始発、「池」が池袋行、「茗」が茗荷谷行、無印は中野坂上行)


中野富士見町最寄りだからといって評価が大きく落ちるわけではないとは思いますが(新中野駅も徒歩10分以内ですし!)、中野富士見町駅が丸の内線本線より多少弱いのは事実です。街の雰囲気や普段の生活を考えると「新中野のマンション」というより「中野富士見町のマンション」という印象で、リセール時にも検討者にはそのような見方をされるでしょう。

似たような立地(中野富士見町最寄りだけど新中野にも近い)の中古マンションと、新中野駅最寄りの中古マンションを比較して、どのくらいの価格差がついているかを参考に見てみると良いと思います。

とはいえ、新宿至近のこのあたりは都内でも利便性が高く、良い評価をされるエリアです。間取りも使い勝手良さそうですし、高層階は西側の眺望が開放感ありそうなのも良いですね◎デベも施工も悪くない。「都内西側(中野区周辺)に新築で住みたい」、ちえさんが「この物件にときめいている」なら、「買い」だと思います。

敢えて気になることを挙げるとすると、総戸数が36戸と少なめであることです。
別に36戸だから少なすぎて悪い・大きなリスクがあるということではないのですが、維持管理の面や将来的なリセール前提ならば、80戸から100戸以上あるのが個人的には理想です。

 

②中古も含めて見直した方がいいか

おそらく、中古の物件情報も結構ご覧になっているんだと思います。そのうえで、「バウス新中野より良い物件がない」と感じるなら、無理に見直さなくて良いんじゃないでしょうか。

私が今の家を購入したとき、最初に新築の情報から入って、一応中古も見たほうが…と思いながらポータルサイトで情報収集しましたが、色々な条件を比較して(価格・駅距離・物件規模・間取り・設備などをメインに)、検討してた新築より良さそう、「内見してみたい」と思う物件がほとんど無く、最初に検討していた新築が一番「ときめく」物件だったので、結局新築を購入しました。(当時はあまり知識が無かったのもありますが)

ただ、一応中古も検討するとしたら…ということで、ざっとポータルを見てみました。その中で個人的に「おすすめするとしたらこれかな」という物件を以下に紹介しますね。

シティハウス大塚ステーションコート

価格:6,980万円
間取り:1SLDK
専有面積:54.88㎡
所在階:3階
交通:山手線「大塚」駅徒歩5分
総戸数:106戸
築年:2017年9月

大塚駅徒歩5分、2017年築の築浅。総戸数106戸。大塚駅北口はとてもきれいになっていて、単身女性にもおすすめです。新築のバウスとほとんど同じ価格なのはちょっと気になるかもですが、物件力や仕様、立地はこちらの方が格上だと思います。山手線駅徒歩5分の最強さがリセール時の安心感をもたらしてくれると思いましょう。

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン

価格:6,600万円
間取り:2LDK
専有面積:55.37㎡
所在階:21階
交通:有楽町線「豊洲」駅徒歩5分
総戸数:1063戸
築年:2009年2月

エリアが全然違うのでイメージ湧かないと思いますが、湾岸も住みやすくおすすめなので一応。北向き21階で眺望も良さそう。2009年築なので、少し室内に使用感はあるかもしれないですね。住友の大規模タワマンということで、共用部の充実度や帰宅時の高揚感(エントランスかっこいい)はおすすめしたいポイント。上で総戸数が少ないことを懸念点として挙げさせてもらいましたが、実際に大規模物件てどんな感じ?何が違うの?自分に合うのはどっち?を確かめるために、内見してみるのもよいかなと思いました。

2件とも住友のマンションなのは、たまたまです。かっこよくて好きですけどね。

 

良い購入ができますように!応援しています!

 

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