独身女性のマンション選び。後悔しないために最低限知っておきたい5つのこと

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「ねえ勝どきちゃん、最近ね、マンション買おうかなって考えてるんだ。でもどんな物件を選んだらいいのかよくわからなくて。どうしたらいいの?」

と、女友達に相談されました。こんにちは、勝どきちゃんです。

わかる、わかる。わたしは最近投資に興味を持ち始めていろんな証券会社やノウハウのサイトを見ているんですが、理解できているようなできていないような…。「で、何から始めたらいいの?」という感じで、よくわからないことがたくさん。
私はわりと長いこと不動産業界にいますが、そうでない人にはきっと家を買うのも同じ感じなんだろうなぁと思ったんです。

というわけで、そんな超ド初心者な独身の女友達に、物件選びのポイントをアドバイスするようなつもりで記事を書くことにしました。ふと「マンション買うのもありかもなぁ」と今日初めて思った方に読んでほしいです。
スムログおよびマンションコミュニティを日々チェックしているような熟練の皆様には幼稚園生向けかと思うぐらい初歩オブ初歩すぎてつまらないかと思います!ごめんなさい!

2019年の今なら新築より中古がいい

新築ね、とにかく高いんです。分譲マンションの価格がどんどん高騰していて、とても潤沢な予算がない限り、新築マンションを買おうとすると、立地や広さを妥協しなければならなくなってくるはずです。

でもせっかく購入するなら、暮らし心地という意味でも、将来的に結婚したりして転売する可能性があるという意味でも、立地や広さはあまり妥協しすぎないのが個人的にはおすすめ。
中古でも質のよいマンションはたくさんあるので(むしろ今の新築より仕様が充実しているマンションも多い)、新築だけでなく同じようなエリア・価格の中古マンションに目を向けて比較してみるのがおすすめです。

駅近で困ることはない

検索サイトの検索条件でも、1分、3分、5分、7分となっています。この幅が一定の目安ということ。

検索サイトの検索条件でも、1分、3分、5分、7分となっています。この幅が一定の目安ということ。


もう、とにかくこれです。駅近で困ることってあんまり無いんですよ。駅徒歩1分で線路沿いで電車の音がうるさいっていうのは別。「駅近」ってどのくらいかって?できれば5分、行っても7分。単身向け物件で徒歩10分はちょっと遠すぎです。

駅近をおすすめするのは、単に便利なだけじゃなくて、「安心」なんです。何年後かにもしかしたら結婚するかもしれない、転勤になるかもしれない、親の介護で実家に戻るかもしれない。いろんな可能性がある単身者が(まぁファミリーでも同じような可能性はありますが)一人で数千万円を動かす意思決定をするのって結構な勇気が必要です。

だから、手放さなきゃいけなくなったときに困らない物件を選ぶ、というのはものすごく大事なこと。やむを得ず引越さなきゃいけないのに、なかなか買い手(借り手)がつかない、いざついても自分が払うローンの返済額よりも入ってくる賃料が大幅に安いとか、価格が下がりすぎて売るに売れず身動きが取れない、これけっこう地獄ですよ。

「不動産は立地」とはよく言ったもので、賃貸でも売買でも、やっぱり駅近物件は人気があります。先述した線路沿いでうるさくても、駅近ならばある程度需要があるんです。駅近というだけで選ばれやすいんです。選ばれやすければ、価格相場も下がりにくい。早く売れる(貸せる)し、高く売却(賃貸)できるかもしれない。これってすごく安心感を得られると思います。

「新耐震物件」にしよう

さっき中古がいいと言いましたが、では具体的に築何年ならいいのか?

もちろん築浅がおすすめですが、新築マンションの価格高騰に伴って中古相場も上がっているので、10年以内の築浅物件でも予算的にきついということもあるかもしれません。

築年数のひとつの目安としては、「新耐震基準」の物件であるかどうか。

建設していい建物強度の基準(法律)が1981年6月を境に変わり、これ以降の新しい基準に適応していれば「新耐震」、それより前が「旧耐震」と呼ばれています。
新耐震か旧耐震かで建物の安全性はもちろん、それに伴って不動産としての評価が大きく変わるんです。住宅ローン審査をする銀行の担保評価も変わります。「新耐震」という基準で購入物件を探す人も多いので、これまた選ばれやすくなってきます。

ちなみに、上記の「1981年」はあくまで建築する前の確認のタイミングなので、築年数ではだいたい1983年以降、と覚えておくといいです。1982年築でも新耐震物件はあるので、このへんの築年数の場合、詳しくは不動産会社に確認してね。

総戸数の少ないコンパクトマンションよりも大規模マンションを

1Kや1LDKなど、単身向けの狭い住戸が多いいわゆる「コンパクトマンション」よりも、大規模マンションの中にある単身向けの住戸がおすすめ。特にタワーマンションなどは狙い目です。

その理由の1つは、マンションの管理に必要な費用を多くの住戸で按分するので、ランニングコストの負担を抑えながらも共用施設など管理面のメリットを享受できるから。いわゆるスケールメリットですね。

理由2つめも同じくマンション管理に関わること。コンパクトマンションは最初から投資目的で購入されることも多く、さらに居住目的で購入した人もライフスタイルが変わり引越していく可能性が高いです。つまり、コンパクトマンションはいずれ借りて住む人(単身者)の割合が多くなる傾向に。
賃貸で住む人より、所有して住む人の方がマンションを大切に使う意識があるはず。その点で、長く住み続ける可能性の高いファミリー(タイプ)も多い大規模マンションの方が、マンション内の自治も保たれ、「良いマンション」になりやすいです。

「管理ってなに?」うんそうだよね、よくわかんないよね。管理について説明すると長くなるので割愛しますが、「良いマンション」であるためにとても重要なこと。「良いマンション」であることは、選ばれるマンションであるために重要なこと。そう覚えておいてくれ!管理については、はるぶーさんていう人の記事を読んでみるといいよ!ちょっとマニアックだけどとても勉強になるはず!

2人でも住める広さがあるといいよ。できれば55㎡以上…!

今後、恋人ができたり結婚する可能性があるなら、2人でも住める広さを選んだ方がベター。最近のコンパクトマンション(特に新築)は寝室が3~4畳の1LDKというのが基本。シングルベッドしか置けない(それもぎりぎり…)というのが当たり前だったりします。

最近の新築でよく見る1LDK(約33㎡)の間取り。(リビオレゾン田端のHPより)
※この物件を否定する意図ではありません。むしろリビオレゾンシリーズは、狭くても間取りのとり方が上手なのでコンパクトマンションの中ではおすすめなシリーズ。


1人ならそれでも十分かもしれないけど、泊まりに来るような人ができたら絶対狭い。不確定すぎる将来のことを先回りしすぎるのは好みではないけど、あまりにもジャストな1人サイズよりも、少し余裕があった方がいいと思います。これは収納力も同じこと。(そもそも家を購入するなら、1人でもゆったり眠れるセミダブル以上のベッドを置きたいと個人的には思います)

そして「55㎡」とした理由は、この数字を境にいろいろと「得」なことがあるから。「住宅ローン控除」といって、家を買うと10年間税金(の一部)が控除される制度があるんですが、その条件のひとつが「登記簿上の面積が50㎡以上であること」。登記簿上の50㎡は、広告などに書いてある面積でいうと55㎡(54でもいけるかも)ぐらいなので、ここはひとつ目安にしておいてね。使える制度は使っておこう!!

 

ものすごく最低限、覚えておいてほしいことを挙げてみました。こうしてみると、いかに「安心」できるかということに共通しているかもしれないですね。

この5つに該当しないのが悪いマンションということでは決してありません。
この5つのポイント以上に、「無理のない予算であること」が、後悔しない物件選びの第一条件です。予算的に、どれかを妥協する必要があるかもしれませんがそれでいいと思います。
それに、どうしても新築がいいとか、賑やかな駅近よりも静かな環境がいいとか、ライフスタイルが似ている単身者が多いマンションの方がいいとか。好みや重視するポイントは人それぞれだし、何よりも自分が惚れこんだマンションを買うのが一番大切なことだと思っています。
それぞれのメリットやデメリットは理解したうえで判断して、自分にとってベストなマンションを選んでくださいね!

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