【お便り返し】単身で購入の出口戦略、どうすればいい？

こんにちは！勝どきちゃんです！

珍しく質問を頂いたので、お返事させていただきます！

差出人：だい

メッセージ本文：いつもみなさんのご意見にて勉強させていただいています。
単身で流動性が高い中古都心物件を買う際の、今の相場を踏まえた出口戦略について質問です。

単身30代前半年収900万円の会社員です。結婚の予定もないので、流動性の高い都心3区コンパクト住戸を考えています。

気になった物件は利回り3％前後が多く、投資用ローンに切り替えて賃貸に出したら赤字です。
10年前後で引っ越しはしたいなと考えているので、売却前提と考えていました。
しかしお世話になっている仲介会社からは、高値では売れないが価値が落ちない場所ということで、長期的なメリットが大きいため賃貸保有で考えることを強くお勧めされています。

このような物件を購入される単身の方は、みなさん売却前提なのでしょうか？それとも賃貸保有前提が多いのでしょうか？また、売却であれば何年程度を見込んでいる方が多いのでしょうか。出口戦略を知りたいです。

少し前であれば賃貸というのも理解できたのですが、今の相場感で賃貸は成立するのでしょうか？

近いイメージの物件

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_70627302/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_71144413/

投資型ローンに切り替えると経費抜きで赤字であり、保有していても与信に影響が出ることを考えると、一般的な会社員であれば売却前提でいるべきなのかとは想定しているのですが…今後の出口戦略が曖昧でいまいち決定に踏み切れていません。

また、もし賃貸でも成立する相場であることが必須なのであれば、物件選びも変えないといけなと考えています。どなたかご意見いただけると嬉しいです。

だいさん、ご指名ありがとうございました！

結論から言いますと、単身の住宅購入で　出口戦略は大事、でも利回り前提では考えない方がいい、が個人的な意見です。

居住用の物件と投資用の物件ではそもそも商品性が違い、利回り換算すると合わないのは当然といえば当然です。また、この数年の不動産価格高騰に比例して賃料相場も上がっているわけではないので、利回りはどうしても低くなります。

一般的には都心の方が利回りは低く、利回りを優先すると古かったり郊外だったりと、前提である「価格が落ちない場所」ではなくなってしまう。

おそらくその仲介さんは、長期的に売却する際に取得時から価格が落ちづらいという意味合いで長期保有をお勧めされてるのではないかなと想像します。（もしくは投資用ローンに切り替えず住宅ローンのままで賃貸に出すことを前提としているか…。さすがに関係性のあるまともな仲介さんなら、賃貸に出した際の赤字前提で強くお勧めはしないと思うので）

さて、単身で購入した私が当時どう考えていたかというと、

①同じく10年ぐらいで売却を想定していた

②（これから開発が進んで相場が上がると言われていた湾岸エリアだったので）売却時に残債割れなど大損はしなさそう

③賃貸相場より月々の支払い額の方が低い＝賃貸に出しても損はしない（お恥ずかしい話、当時は完全に住宅ローン適用の支払い額で考えていたので投資ローンでは計算していませんでした、、、）

こんなもんです。ドヤることではないですが、我ながら超ざっくりしてますね。。出口”戦略”と言えるようなものではありません。

あくまで自分が快適に暮らすための購入という意識が強かったので、出口戦略については「大損しなければいいかな」、売却する時に、購入時と同じぐらいか少し価格が落ちるぐらいなら、その間支払った居住費（住宅ローン返済）が実質ゼロぐらいになるなら全然ラッキー、だって賃貸だったらまるまるかかるもんね。ぐらいの気持ちでした。

そして、10年後（あと5年後ぐらい）に実際売却するかというと、全然わかりません。自宅を超気に入っているので、ライフスタイルが変わらなくて引っ越す必然性が無ければ住み続ける気がするし、相場が上がりすぎて買い替えしにくいかもしれません。

「みんなが売却前提か？賃貸保有前提か？いつ頃の売却を見込んでいるのか？」にお答えするとすると、

「基本は売却前提です！賃貸に出すのも考えるけど、それはあくまで住宅ローンのまま賃貸に出しちゃう場合の（だめです）計算です！大体10年後ぐらいの売却を考えるけど、実際は10年後にきっちり住み替えるとは全然限りません！（住めば都でその家に愛着も沸くし住み替えって結構面倒臭いし、10年後の自分のライフスタイルは想定通りにはいかないし、10年後の相場もわからない）」

こんな感じの人が多いんじゃないかなぁと思います。しっかりした”戦略”を立てるには、10年後って自分のことも世の中のこともわからなすぎますもん。

ちなみに上記③に関して、ざっくりシミュレーションしてみました。

投資用ローン（仮に金利3.6％とします）利用で賃貸に出した場合、
購入時の価格の場合、微妙にプラスか経費を払ってトントンか若干赤字です。
10年住んで住宅ローンの残債が減った後に投資ローンに切り替えた場合、これは結構プラスになりそうです。（※賃料が変わらない前提ですが…）

そして相場上昇分を反映して現在価格を前提として計算すると、これはもう目が潰れるほどの大赤字です。賃貸で全く成立しないですね。

なので、「賃貸でも成立する」かどうかは一旦置いといて、購入を考えてみていいと思います。
楽観的すぎると思われるかもしれません。すみません。少しでも参考になると嬉しいです。

だいさんが満足のいく購入ができますように！！

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「こんな条件に合う物件教えて？」という質問にはたぶんお答えできません！ごめんなさい！だって皆さんが簡単にSUUMOで見つけられるのと同じようなものしか紹介できないからです！