【お便り返し】未来が不確定な独身女性。築浅タワマンか築50年ではどちらがリスクが少ない？

ご無沙汰してます～勝どきちゃんです！質問頂いたのでお返事します！

差出人：みみちゃん

独身38歳女性／年収1000万／貯蓄400万／投資500万
未来の不確定な単身者のマンション購入について質問です。

都内、目黒線沿い徒歩10分圏内で40〜50平米の単身用マンションを探しています。
4000万〜、頭金・諸費用込フルローンを想定しています。(頭金分は投資運用した方が利回りが良いと判断)

しかし、武蔵小山を筆頭に目黒線沿いはタワマンは高すぎますし、中古は築50年の古いものが多く、また人気エリアのため出物が少なく、なかなか納得のできる物件に巡り合えません。
結婚等で5年で引越すかもしれないし、独身のままずっと住むかもしれないし、未来が不確定な状態で、背伸びして築浅タワマンを購入するのと、築50年程度の物件を買うのとではどちらがリスクが少ないとお考えでしょうか。

そもそも目黒線は単身者は選ばないでしょうか。(単身者用リセール難？)

最近出たものだと、西小山サマリヤマンションが駅近でリセール見込めるかなと思いますが、こちらも築年数50で悩んでいます。10年経ったら築年数60年…売れるのでしょうか。。

ご指名ありがとうございます！

「未来が不確定な状態で、背伸びして築浅タワマンを購入するのと、築50年程度の物件を買うのとではどちらがリスクが少ないとお考えでしょうか」

という質問にいきなり答えると、築浅タワマンの方がリスクが少ないと考えます！

最終的にはみみちゃんが好きな方・住みたい方を選ぶことを個人的にはお勧めするのですが、「将来が不確定な」独身女性の立場でのリスクという観点で言えば、築浅タワマン一択と考えます。

築浅タワマンはエリアのマンションの中でも人気上位である場合が多く、「住みたい人（需要）が多い→流動性が高い→価格が下がりづらい」ので、「売りたいと思った時に売りやすく、価格も大幅に下がりづらい」と言えます。（タワマンが大暴落する時は、おそらくその周辺の他のマンションはもっと暴落してます）

これが一番大事ですよね。

一方で築50年（売る時築60年以上？）、旧耐震の物件は、価格が抑えられる大きなメリットがある一方で、当然、築浅タワマンほど流動性が高い（＝住みたい人が多い）とは言えません。多くの人は、できるだけ築浅の、安全性が高く設備（給排水管等も含む）が新しい方を好みますよね。（あと、断熱性能が低くて冬は超寒いとか、インターネット環境が悪いとかも、物件によってはあったりします）

そして旧耐震の最大の弱点は、住宅ローンが組みにくいということです。金融機関の旧耐震物件への融資は年々厳しくなっている印象で、審査がかなり厳しくなるとか、そもそも旧耐震だと貸してくれない、という場合もあります。

融資が付かない物件、というのは結構致命的です。自分が買う時はもちろん、将来（仮に10年後、築60年て、更に厳しくなっていそう…あくまで想像ですが）売却する時に、融資が組みにくい、となると、売るのに時間がかかるか、価格を大幅に下げなければならなくなることが考えられます。
駅近なのでリセール見込めるかな、というのは合ってはいるのですが、それより融資の方がハードルになるんじゃないかなと思います。
（※旧耐震でも、耐震補強工事済み等で「適合証明」が取れる物件の場合、融資がそこまで厳しくないケースもあるので確認してくださいね）

ということで、「低リスク」という観点なら築浅タワマン（と言っても別にタワマンには限りません。もちろん板状でも）を全力でお勧めしますが、
そもそも築浅は背伸びしすぎ、超予算オーバーで資金計画が成り立たないとか、別に築浅に魅力を感じないとか、味のある旧耐震の方が好きで生活を想像するとワクワクするとか、そういうことであれば、旧耐震を選ぶのも大アリだと思いますよ！

あと、目黒線の単身者需要は全然心配しなくていいと思いますよ！私の友人や同僚の単身者も結構住んでいます。
ちなみに、今ある売物で個人的におすすめしたい物件を2つご紹介しますね！

■シティタワー目黒
不動前駅徒歩4分、2017年築の築7年、約41㎡で7.180万円。たけぇ、、（相場より高いという意味ではなく、「1LDKで7,000万もするのね…」という感想です）
でも実はわたし、このマンション個人的にめちゃくちゃ好きで、チャンスがあれば1回住みたいと思ってるぐらい好きです。見てくださいよこのエントランス、毎日帰ってくるたびにテンション上がる。

■イクサージュ目黒
不動前駅徒歩5分、2010年築の築14年、約40㎡で6.580万円。総戸数200戸以上あり、大京と伊藤忠という大手の分譲で物件の条件としても全く申し分ない！
間取りも使いやすそう。シティタワー目黒より価格もぐっと抑えられるし、これおすすめです。

みみちゃんが満足のいく良いお買い物ができますように！