住んで後悔しない！物件選びで「妥協して良いもの」と「妥協してはいけないもの」

初の本を出版しました！

こんにちは！
ふじふじ太です。

本日のテーマは【住んで後悔しない！物件選びで「妥協して良いもの」と「妥協してはいけないもの」】というテーマで、私の今までの10年超の仲介経験を元に解説していきます。

湾岸エリアについてはやや価格が落ち着いてきたとはいえ、まだまだ価格高騰が続いております。

希望条件をすべて満たそうとすると坪単価は跳ね上がり、何を妥協して何を妥協すべきでないか判断に悩まれている方も多いことでしょう。

主に居住性の観点から、何を妥協すれば一番住んでからの満足度を損なわないで済むのか、逆に何を妥協してしまうと後から後悔する可能性が高くなるのか。

もちろん個人の趣味嗜好による個人差はあるものの、私の今までの経験から、陥りやすい考え方の罠に触れながら解説していきます。

大前提としてマンション購入で成功する一番大事なポイントは、

「こだわりの根源的な理由を深掘ること」だと思っています。

初回のヒアリングで購入物件の条件を伺っていると、「駅徒歩は絶対10分以内希望」「絶対南向き希望」「絶対高層階希望」など譲れない条件があるという方も少なくありません。

が、それが本当に住む上で重要だと思っているのか、誰かの言葉に流されているだけではないのか、資産性マインドに縛られすぎていないかなど自問してみると良いでしょう。

条件を緩和できれば、予算を抑えられて選択肢が増えます。

よくあるトラップが「資産性の罠」です。

資産性を意識し過ぎた結果、無理して住みたくないエリアを買ったり、逆に自分にとっては不必要な条件に縛られすぎて選択肢を狭めていたりという例はよくあります。

自分にとって住む上で本当に必要な条件は何なのかを意識しながら、以下の項目についてひとつずつ確認されてみてください！

妥協して良いもの 4選

①築年数（「築浅」にこだわりすぎない）

将来の売却を見据えて、とにかく新築、または築5年以内希望という方は割と多いですが、もし希望エリア内で条件に合う物件がなかったら、私だったら真っ先に築年数を妥協します。

もちろん築浅の気持ち良さはありますが、「新築〜築5年以内」に限定して探すと選択肢はかなり狭まってしまい、エリア内でも高単価になりますので、そういう方は築15年前後以内まで許容するだけでも選択肢が一気に広がることでしょう。
※耐震性能が気になるという方は2000年築以降のマンションがおすすめです。

もちろん築浅を買っておいた方が出口を考えると安心感があるのは間違いありませんが、コスト（日々の生活）と天秤にかけた時に、個人的には一番妥協しても居住満足度が変わりにくいものだと思っております。
※もちろん個人差はあります。

内装が古いマンションに住みたくないという方もいらっしゃると思いますが、極論内装は後からでも変えられますので、それほどこだわるところでもありません。

築年数が古いと価格が下がるという一般論はありますが、都心近接など需要が底堅いエリア、今後発展の見込みがあるエリアのマンションあれば、築年数が経過しても一気に価格が下がるということは考えにくいです。

資産性とかは関係なく築浅に住むことが一番満足度が高いという方は、迷わず築浅を選びましょう。

②駅徒歩（表記上の「徒歩分数」）

一般的には「駅徒歩」は買ってから基本変えられないものという点で妥協すべきでないポイントと言われておりますが、表記上の「徒歩分数」に縛られすぎている方は割と多いです。

「絶対駅徒歩5分以内」と数字だけに縛られるのは非常にもったいないです。
この表記は「エントランス」から「駅の地上出入り口」までの時間距離であり、改札までの距離ではありません。

よって、同じ徒歩5分のマンションでも体感時間が全く異なるということが存在しますし、徒歩10分以上の表記であっても信号待ちがゼロだったり、広々とした歩道でストレスなく歩けたりすると、思ったより近く感じるということもよくあります。

単なる「数字上の徒歩分数」に縛られるのではなく、実質的な歩きやすさやアプローチの質を見る前提で、徒歩分数は柔軟に探されてもよろしいかと思います。

また、駅から遠いマンションの場合は、そのデメリットをカバーするためにマンションの企画自体にこだわっているケースが多かったりします。

駅近では感じ得ない開放感や、敷地の広さ、緑の多さ、共用部の豊富さなどが魅力です。

以前、豊洲エリア徒歩7分以内の条件の方がおり、半ば強制的にスカイズ（駅徒歩10分以上）を案内したとき、感動してその場で即決ということもありました。

また、別にご自身は徒歩10分以上でも苦ではないが、「駅徒歩5分〜7分以内は資産価値が高いと言われている」という思想に縛られて条件設定されている方も多いです。

確かに駅に近ければ近いほど希少性が高まるという点で資産価値が高いのは間違いないですが、駅遠でも資産価値を保っているマンションも多数あります。

駅から遠いマンションを一律NGにするのではなく、立地のデメリットをカバーするメリットがそのマンションにあるのかを見極めていくのが良いですね！

住まいにおいて機動力、交通利便性を最重要視しているという方は駅近を選びましょう。

③方角（「南向き一択」or「北向きNG」からの脱却）

「南向きは人気で資産価値も高い」というのは一般論でよく語られます。

確かに南向きは日当たりがよくて人気の方角であることに異論はありませんが、現場で営業をしていると、特にタワマンの場合は「どの方角か」よりも「何が見えているか」の方が重要視されております。

南向きが必ずしもそのマンション内で人気の方角であるとも限りませんので、盲目的に南向きは人気があると考えるのは危険です。

マンションによっては南向きよりも北向きの方が人気で、より高単価で取引されている例もあります。

最近の夏場は暑すぎるため、むしろ直射日光が入りにくい北向きを好んで選ばれる方もいらっしゃいます。

北向きの方が順光のため景色が綺麗に見えるというメリットもあります。
タワマンの場合はサッシが高いので、北向きでもそれほど暗いと感じないかもしれません。

なぜご自身が南向き一択なのか、なぜ北向きNGなのかを再度考えてみましょう。
柔軟に方角を検討できそうなら、マンション毎に丁寧に方角による人気度を精査するとよろしいかと思います。

④階数（「低層階」への偏見）

階数についても盲目的に「低層階は資産価値が低くてNG」「タワマンの低層階は人気がない」と極端に考えていらっしゃる方も多いです。

低層階よりも高層階の方が人気があるのは間違いないですが、当然ながらその分価格も高くなります。

「資産価値が高い」ことと「価格が安い」ことは必ずしもイコールではありません。

買った価格からどのくらい上がるか下がるかが資産価値の本質であると考えると、元々価格が安い低層階の資産価値が、高層階に比べて低いという訳ではありません。

強いてあげるなら、インフレでイケイケ相場の時には高層階の高単価の部屋が売れやすいですが、そうではないタイミングでは低層階の方が底堅く推移します。

高層階に比べて低層階の方がボラティリティが低いイメージです。

5~10年前の不動産投資においては、価格が安い低層階の方を不動産業者がこぞって札を入れていた時代もあります。

低層階特有のメリットもあり、必ずしも人気がない訳ではありません。
むしろ低層階を好んで選ばれる方もおります。

「エレベーターの乗車時間が短い」「非常時にも階段で移動しやすい」いった実用的なメリットがあり、特に子供の忘れ物が多い子育て世代などは低層階を好むケースが多いです。

個人的な感覚ですが、高層階はゾクゾクするようなワクワク感があり、低層階は何だかホッとするような落ち着く雰囲気を感じます。
どちらが良い悪いではなく、これは好みです。

低層に住んでいようが高層に住んでいようが、タワマンの共用部のメリットは同等に享受できます。

私自身、タワマンの低層階に住んでいたことがありますが、非常に快適でしたし、よくネットでネタにされるような階数カースト的な嫌な思いをしたことは一度もありません。

低層階でも眺望が抜けているお部屋は、高層階のお見合い部屋よりも高単価で決まるものもあります。

眺望重視の方は高層階を優先しがちですが、低層階でも素晴らしい眺望はたくさんありますので、食わず嫌いをせずに低層階のメリットも把握した上で、物件探しをされるとよろしいかと思います。

妥協してはいけないもの 3選

逆に、妥協してはいけないものはなんなのか。

私がマンション探しをする際には、以下の3つは絶対に譲らないです。
個人の力で変えられるものでもなく、多くの方にとっても日々の生活満足度に直結する要素だと思います。

①エリア（街のポテンシャルと生活環境）

なんだかんだ、エリアが一番重要です。
マンションを買うとは、そのエリアを買うのと同じとはよく言ったものです。

雑念を抜きにして、「自分が本当に住みたいと思うエリアか」が重要です。
マンション探しをする際はまずエリアから決めるのが鉄則で、マンションの情報を集める前に、まずはエリアの情報を集めましょう。

よくありがちなのが、新築マンション縛りの方に多いのですが、様々なエリアの新築を渡り歩くという「マンションファースト」の探し方です。
極度のマンション好きの方を除いてはおすすめしない探し方です。

むかし、新小岩・海老名・浦和・幕張・川崎でマンションを検討していますという方もおりましたが、エリアの特色も場所も異なり過ぎて、なんともアドバイスが難しいです。

まずはどのエリアに住みたいのか、どこが通勤に便利なのか、子育て環境が自分に合っているか、実家との距離はどうかなどの視点から、「エリアファースト」で住まいを探すことがおすすめです。

相談を受けていてよくある買い替え理由が、「新築マンションを買って住んでみたけどエリアがやっぱり前の方が良い」という、「エリアがなんか違う、自分に合わなかった」という理由です。

正直これは買って住んでみないとわからない部分ではあるのですが、なるべくそうならないように、「マンションファースト」ではなく「エリアファースト」で精査をして住まい選びをしていきましょう。

購入を急いでいない方は、賃貸で試しにそのエリアに住んでみるという方法もおすすめです。

②広さ（専有面積）

買い替え理由のぶっちぎりナンバーワンが「広さ」です。
現住居が手狭になってきたという理由です。

特に子育て世代であれば、荷物は増えていく一方ですので、実質面積はどんどん狭くなります。
我が家のリビングも、息子のトミカの駐車場のようになっています。

狭いというのは居住満足度に直結しますし、どんどん狭くなる家にストレスを感じる方も少なくないでしょう。

「狭いけれど内装がキレイだから」「資産性が高そうだから4人家族だけど60㎡で我慢しよう」といった広さの妥協はおすすめしません。

近い将来に物理的な限界を迎えて、引っ越しを余儀なくされてしまいます。
快適な生活空間を確保するための「専有面積」はなるべく妥協しない方が良いでしょう。

広さの許容度にも個人差がありますが、私の今までの経験上、家族構成別で必要な広さは以下の通りです。

・単身　25~40㎡前後
・ご夫婦　40〜55㎡前後
・3人家族　55〜70㎡前後
・4人家族　70~85㎡前後
・5人家族以上　85㎡以上

③部屋数（間取りの部屋数）

広さと連動しますが、「家族4人だから本当は3LDKが必要だが、予算都合で2LDKにする」といった部屋数の妥協もなかなか危険です。

在宅ワークの普及や子供の成長に伴い、プライベートな部屋の確保は暮らしの質に直結します。

「部屋数が足りない」という買い替え理由の方も多いです。

具体例を出すと、都心部の65㎡の1LDKに住んでいる方がおり、結婚を機に58㎡の2LDKに買い替えた方がおりました、

65㎡の1LDKは広さ的には十分なのですが、間取りの形的にどうやっても2LDKとしては使えない間取りという点がネックでした。

広さよりも部屋数を重視して住まい探しをされている方も多いですので、広さと同様に部屋数も大変重要な要素です。

補足すると後から2LDKや3LDKに間取り変更できるタイプの間取りであればOKですので、現況の部屋数だけで判断せずに、将来部屋数を増やせるかという視点を持って住まい探しをされると良いでしょう。

上記、いかがでしたでしょうか。

繰り返しになりますが、よく聞く一般論や資産性の邪念に縛られ過ぎず、本当に自分に必要な住まいの要素はなんなのかという「心の声」をしっかり拾い上げることが重要です。

それが最も後悔しない住まい探しに繋がります！

なかなか一人で悩んでいると自分にとって何が重要な要素かわからないという方も多いと思いますので、そういう時は信頼できる誰かとディスカッションしていくと、新たな発見があるかもしれませんよ！

お悩みであれば、いつでも個別相談もお待ちしております、

今回の記事が少しでも読者様の参考になれば幸いです。
ご講読頂きありがとうございました！