「広さ・築年」はもう全部取れない──中古マンションの新ルール

都区部の中古マンション市場では、価格上昇が続いている。
しかし実際の成約構成を見ると、変化は単なる「値上がり」では説明しきれない。

注目すべきは、価格そのものではなく、成約の内訳が変化している点である。

今回は、成約構成比の変化から価格帯・専有面積・築年数の3点を確認する。
そのうえで、購入者がどの条件を動かしているのかを読み解く。

価格上昇で何が起きているのか（価格帯の変化）

まず、価格帯の構成比から市場の変化を確認する。

※出典：東日本不動産流通機構（REINS）成約データ

2021年と2025年を比較すると、1億円超のシェアは7.2％から22.3％へと大きく拡大している一方、～7,000万円までの価格帯は縮小している。

価格帯全体が均等に上がったというより、変化が1億円超の帯域に偏って現れているのが特徴である。

広さと築年でどう帳尻を合わせているか

価格上昇に対する適応は、専有面積と築年数の構成比に表れている。

広さはどう変わったか（専有面積の変化）

※出典：東日本不動産流通機構（REINS）成約データ

～50㎡は31.7％→35.1％へ上昇し、70㎡超は29.6％→25.8％へ縮小している。

小型化と大型帯の縮小が同時に進んでいる点が特徴であり、広さで帳尻を合わせる動きが出ていると考えられる。

築年はどこまで許容されているか

※出典：東日本不動産流通機構（REINS）成約データ
※都区部単独で同条件の時系列比較が困難なため首都圏データを使用。なお、価格高騰が顕著な都区部では、同様またはそれ以上の築古シフトが生じている可能性がある。

築20年以内は低下し、築30年超は29.7％→37.6％へ拡大している。

築浅を維持するのが難しくなり、築年で調整する動きが広がっていると考えられる。

この市場でどう判断すべきか

価格帯・専有面積・築年数──この3つの動きが指し示す先は、ひとつである。
価格だけが上がり、広さと築年でその帳尻を合わせる構造への転換だ。

専有面積と築年数の両方を従来水準のまま維持するのは、もはや難しい。
どちらかを調整することが、購入の前提になりつつある。
実際の成約も、広さか築年のどちらかを下げる方向に寄っていると考えられる。
（立地についてはここでは扱わない）

今の市場を測るべき基準は、価格の高低ではない。
専有面積と築年数、どちらを、どこまで譲れるか。
その一点に尽きる。

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