嵐の前の静けさ?湾岸エリア2023年1月迄の最新市況アップデート!

こんにちは!
ふじふじ太です!

 

本日のテーマは「嵐の前の静けさ?湾岸エリア2023年1月迄の最新市況アップデート!」ということで、定点観測的に東湾岸エリアの不動産市況をお伝えいたします。

※「湾岸マンション価格ナビ登録物件(中央区・江東区)」のみの推移となります。

直近の成約価格、募集数、成約数の推移をデータで出しておりますので、今後の予測と意思決定の判断材料にお役立て下さい!

湾岸エリアは取引数も多く相場に敏感であるエリアと言われているため首都圏全体の不動産市況の動きとも近似しております。
首都圏で不動産を探されている方も是非ご参考にして下さい。

 

 

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移

 

では早速いつものように、成約価格(坪単価)の推移を公開いたします。

下記グラフをご確認下さい。

 



 

 

 

ご覧の通り結論ですが、2022年12月で過去最高値を記録し、物件価格は高止まりしております。

2023年1月時点での平均成約単価は416万円となります。

 

直近半年のグラフの推移を振り返ってみると、2022年8月以降で価格が上放れし、再度上昇トレンドに突入しております。

その上昇トレンドに待ったをかけたのが「2022年12月の長期金利上昇」のニュースでした。

2022年12月に過去最高単価を記録したものの、2023年1月は上昇せずに、コツンと上からハンマーで叩かれたような形になっております。

 

続けて、次のグラフをご覧ください。

 

 

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移

 

こちらはエリア別の成約単価推移となります。



 

勝どき・月島エリアは価格の上昇が継続しておりますが、その他のエリアは価格上昇に一服感が見られます。

 

勝どき・月島エリアはなぜ上昇の勢いが止まらないのか。
それはやはり、今後の新築マンション開発の期待感(将来性の期待)だと考えます。

 

豊洲・有明・東雲エリアは、新築マンションの開発は特に予定されておりません。
※新築マンション以外の開発は複数あります!

 

晴海エリアはご存知HARUMI FLAG SKY DUOが控えておりますが、近隣中古価格を押し上げるほどのパワーは期待できません。
つまり近隣中古より安いのではないかという読みです。

 


画像出展:HARUMI FLAG SKY DUO公式HP

 

 

一方、月島エリアの近々の目玉と言えばグランドシティタワー月島ですね!
来月2023年3月からオンライン説明会がいよいよ始まります。

 


画像出展:グランドシティタワー月島公式HP

 

住友不動産さんで「グランド」という名称を冠するということは。。。
ハイグレード仕様の恐ろしい価格になりそうな予感がします。

 

これは新築価格が近隣中古価格を押し上げるという王道セオリーが当てはまりそうですね。

 

他にも、月島エリアには月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業(2027年竣工予定)」も控えております。
地上48階地下1階、総戸数744戸、2027年竣工予定となかなかの規模感です。

 

勝どきエリアにはさらに大規模な豊海地区第一種市街地再開発事業(2026年竣工予定)」がございます。

地上54階、総戸数2097戸の巨大なツインタワーマンションです。

 

いずれも主幹事は三井さんでしょうから、そこまで価格は吊り上げないかもしれませんが、安売りはしなそうな気がします。

 

 

東湾岸エリア合計成約数推移

続けて、成約数の推移です。

 



 

足元では成約数が減少してきていることがわかります。

昨年12月の金利上昇のニュースで、物件購入に対する警戒感が高まってきました。

 

売主さんとしては上昇トレンドの継続を期待している方が多いでしょうから、現在も相場よりも高値で募集をされている方がほとんどです。

一方で、買主さんはそれに付いてこれなくなってきたということでしょう。

 

続けて以下、在庫推移です。

 

 

 

東湾岸エリア合計在庫数推移

 



 

 

相対的に見るとまだ在庫不足の状況が継続しております。
在庫が明らかに増えてきたとはまだ判断できません。

 

ただ、直近1ヵ月の動きにフォーカスすると、少しずつ在庫が増えてきました。

 

2022年8月以降、在庫の数は横ばいの低空飛行を継続しておりましたが、そろそろ動きが出てきそうな予感がしております。

 

在庫数の増加という点で軽視できないのが、やはり「湾岸2024年問題」です。
今のところはまだその影響は弱いです。

 

あくまで私の個人的な予想ですが、今後2023年秋くらいまでは緩やかにジワジワと在庫が増えていき、2023年秋以降で在庫が一気に増えていきそうな気がしております。

 

「湾岸2024年問題」が本格的に露呈するのは、今年の後半であると考えております。

 

在庫推移についての詳細は毎週更新しているコラムをご覧下さい。
↓↓
【在庫増加傾向継続&成約数大幅減】ふじふじ太の湾岸マンション市場分析レポート⑳(2023年2月第2週)

 

 

 

 

まとめ

 

 

今の状況を一言で表すなら、「嵐の前の静けさ」という感覚です。

2023年の後半からは、良くも悪くも大きな動きがあると思っております。

 

買主さんとしては、もう少し待てば選択肢が増えて、かつ相場で買えるチャンスも増えるかもしれないということですから、焦って物件を決める必要がないということで今は一旦静観する方も多いでしょう。
しかも今年の4月は日銀総裁が交代するということで、今後の日銀の方針も気になるところです。
これから湾岸で分譲される新築価格を見極めたいという方もおります。

 

ひとつ注意点は、不動産価格の大幅な下落(5%以上の下落)は期待しない方が良いと思います。
現在欲しいスペックの物件があり、かつ相場に近く、許容範囲の価格帯であれば勇気を出して購入すべきです。

 

今後仮に5%以上価格が下がることを期待するなら、以下のようなステップを経る形になります。

 

 

<<不動産価格下落ステップ>>

①相場より高く募集する【チャレンジ募集】

②売れなくて在庫が増える←今はココ

③相場で募集する【普通の募集】

④売れなくて在庫がさらに増える

⑤相場以下(2~3%安く)で募集する【割安な募集】

⑥売れなくて在庫がさらに増える

⑦さらに相場以下(5%以上安く)で募集する【かなり割安な募集】

 

 

 

現状は②のフェーズで、③がチラついているようなイメージです。
※もちろん物件にもよります。

 

現状、多くの物件は相場で募集すればスパっと売れておりますので、④のフェーズに突入する前に成約してしまいます。

 

では、今後1年以内に④~⑦のようなフェーズまで進むかというと、どうもそうは思えないのです。
都内の新築価格は驚くほど高いままですし。

 

湾岸2024年問題が本格化した時には、一時的に物件によっては⑤まではあり得るかもしれませんが、少なくともそれは来年以降になるでしょうし、⑦に辿り着く前にきっと需要が追い付くのではないかと思っています。
そしてあくまで影響は一時的なものでしょう。

 

よって、今後数パーセントの価格の値下がりを座して待つよりも、相場で早めに購入をして、早めに低金利のローンを走らせて確実に残債を減らした方が、賃貸で消耗するよりも合理的だと思う訳です。

 

今後在庫が増えるということの一番のメリットは、選択肢が増えて気に入った物件に出会いやすくなるということです!
気に入った物件があれば迷わず買いましょう!

 

そういう意味では、湾岸2024年問題は売主さんにとってはネガティブ要因ですが、買主さんにとっては多くの選択肢の中から選べるという点でポジティブ要因ですので、このチャンスを逃さないようにしましょう!

 

誰かが唱えた不動産暴落説を信じて買い逃し続けている方もいると思いますが、このチャンスこそ是非ものにしてください!

 

 

本日は以上となります。

ご講読頂き有難う御座いました。

 



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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

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