グラフを見ると建設費自体はずっと右肩上がりというのが正しい表現です。
私自身、不動産会社の開発という仕事をこの１０年くらいやっていて正直、工事費が下がったっていう記憶はほとんどないのですが、（直近だとコロナ直後の一瞬だけ下がった記憶はあります）それにしても今回はちょっと異常。
高いのもそうなのですが、普段通りゼネコンに「これでいくらくらいですか？」って聞いても答えが出てこないことが多い。
厳密には、しっかりと積算を回さないとわからない、と言われるか、今までよりも随分と高いことを言われる。

ちょっと考えれば当たり前のことなんですが見積を出すゼネコンからしたら、これだけの勢いで為替が動いて世界情勢も大混乱な状況になれば、建設業のようなロングテールなビジネスはすごくやりにくくなります。

基本的に、請負契約の金額というのは着工前に契約した単価でFIXしてしまい、数年間に及ぶ工事でも最初の金額で決まってしまいます。
厳密には見積条件書をよく読むと、「物価変動は見込まないものとします」とは書いてあるものの金額が上がったからといって、「その分、払ってください」と施主に言ってもそう簡単に払ってくれるものではありません。下落局面で返してと言っても返ってきた試しがないので、どっちもどっちですね。

そういう商慣習の中、今のような局面で見積を取ると、必然的に安全率を高めに設定されてしまいなかなか今までのような金額の見積は出てきません。
ここはゼネコンの人を責めても仕方がなくて、ゼネコンの積算部のおじさんからしても「ウクライナの戦争はいつ終わるの？」とか当事者のプーチン大統領にもわからない話を聞いたところでわかるわけはないのですから、ある程度見込みで考えるしかない。
見込みで考えるということは建設会社にとっての安全サイド＝より工事金額が高くなる、になるしかなくなるわけです。

分譲マンションの利益構造を考えると、この辺りの金額はモロに効いてきます。

考えてみてください、建物を構成する原材料なんてほとんどが輸入品です。鉄はもちろんのこと、コンクリートの中身だって、セメントは国産が多いそうですが砂は輸入品という話ですし。
為替が変われば、これらの値段は上がるに決まっております。建材というのは素材の値段で価格が決まりますから。

よっぽどの都心でもなければ、マンション価格のうちの半分以上は建物価格です。その前提で考えれば、デベロッパーの利益で相殺できるレベル感の金額ではありません。

改めて、マンション選びのストラテジー

何が言いたいかというと、一言。

今後、新しく出てくる新築マンションに期待しても無駄！！！ということです。

端的に言えば、より割高になると思っておいた方がいいですよ。ということです。

それならば、今あるものから探すべきで、中古でも全然いいと思いますし。

これから出てくるマンションを事業化するための方法は極論、二つしかありません。

1. 今以上にコストダウンを頑張る
2. （高く売れる場所限定だけど、）高い値段で売る

さらに言えば、事業化できるだけマシで土地を仕入れても分譲できる目算が立たないから土地だけ再転売しまうようなことも増えてくるでしょう。

大手デベロッパーの利益構造を考えると、分譲事業というのは一定必要なのですが分譲益を上げるのはマンションのリテール販売に頼る必要はありません。
今はリートなども発達しているので、ビル販売も盛んですから、極論、マンションの供給が0になっても問題ない会社が多いです。
例えば、大手デベロッパーの中で、マンション事業を行わないという経営方針で有名なヒューリックという会社がありますがそのヒューリックも利益の半分は不動産の売却益。

極端な話、経営的にはデベロッパーが分譲マンション事業を積極的にやる必要がないということです。

これはリーマンショックの時との大きな違いで、あの頃は会社のキャッシュを回すためにむりやり赤字覚悟で供給を続ける必要があったけれど、今はもうその必要はありません。

というわけで、もう結果は見えています。

マンション、まだ値上がりますよ。

 

おまけ、いいなと思う中古マンション

マンマニさんのマネ笑



ブリリアタワー堂島の脅威的な売れ行きや中古マンションの枯渇を思うとこの立地でこの価格はお得に見えます。

角部屋で間取りもゆとりがあるし、いいマンションだと思うんだけどなぁ。。。