【お便り返し】箕面船場と阪神間のタワマン【大阪タワー】

かなり久々で申し訳ありませんがお便り返しです。
物件に惚れてしまう気持ちはとてもよくわかりますが家選びは生活との関わりが深いものですので、慎重に考えて適切な選択をしようね、という話です。

差出人: そうすけ
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こんにちは。
資産性重視でマンション購入を考えています。
儲け云々より、万一の時に残債割れしないのが大事と思っています。予算6000万程度、70平米前後が希望です。
夫婦でそれぞれ神戸、大阪勤務です。広域で検討しており、本来であれば立地は阪神間のマンションがベストアンサーなのでしょうが、ブリリアタワー箕面船場に一目惚れしてしまいました。私も正直通勤は多少距離がある事は頭では分かっていますが、大阪市内のいいなと思う物件は少々予算オーバーです。
西宮や神戸市東灘区のあたり(芦屋は高いので)の双方の通勤時間のバランスが取れた立地の予算に近い物件を狙うか、予算と主に私の通勤距離を無理をしてでもブリリアタワーにいくか悩んでいます
タワマンがマストという訳でも無いのですがブリリアタワーの駅直結や圧倒的に豪華な共用設備など物件自体の完成度の高さに惹かれています。ブリリアタワーが将来資産価値の向上が見込めるのであれば無理をする余地もあると考えていますが、アドバイスいただけないでしょうか?
既に新駅開業はとっくに折り込んだ価格になってしまっているので伸び代があるのかが微妙とも考えています。世帯年収1200万、預貯金800万です

(※編集部追記:[掲示板] Brillia(ブリリア) Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL


簡単に結論を言えば、ブリリアタワー箕面船場から神戸までの通勤が耐えられるのであれば、箕面船場もアリなんじゃないかなと思います。
こういうことをいうと怒られるのでしょうけど、奥様側が神戸勤務であるのなら、止めた方がいいかな?と思いますが文脈的にはご主人が神戸勤務だと思いますのでそれであるのならまだいいのかな???
ただ、純粋に遠いなぁとは思います。
資産性といういみではブリリアタワー箕面船場はある程度固いでしょうから、残債割れの心配はあまりないかなと思います。
特に、今度できるという駅により近い方の定借ツインタワーは金額的に期待するのは難しい。何しろ、まだ着工できていませんから今の工事費で始めなくてはなりません。原価が全然違うので、厳しいことになるだろうなぁ、と。というか、これだけ工事費が上がってしまって着工できるんかな!?
また、定借の資産性というものがどうなんだ!?というのもあるので、特に圧倒的な好立地とは言えないこのような場所の物件での定借というのはリスク要因だと考えるべきではないかなぁ。。。
ということは、競合に比べてもブリリアの方が優位なわけで、資産性は保たれると考えるのが自然です。だから、間違いのない部屋をきっちりと選べば買うこと自体は問題ないのかなとは思います。
ただ、繰り返しになりますが冷静に考えて箕面船場から梅田、、、ならまだしも神戸までの通勤というのはなかなかしんどいような気がします。
そう考えると阪神間の方が無難な選択ではあります。
資産性も去ることながら、共働きを前提とした資金計画を成立させるために一番大切な条件は共働きをいかに無理なく長く成立させるかということに尽きます。
出口価格の安定性は安心材料の一つではありますが仮に現居をうまい具合に売却できたとしてもそのあとの自宅はどうするの、、、?という心配は残ってしまいます。
そう考えると、ストレスなく生活できる環境をつくることが一番のサスティナビリティで、通勤時間を不用意に長くしてしまうというのは得策じゃないかなと思います。
ただ、特に最近になって、阪神間も以前と比べると一段階値段が上がってきている印象です。
直近で聞いたJR西宮の再開発タワーの金額は坪430万円とのことですし、特に神戸市東灘区・灘区で人気のある駅(阪急御影、阪急六甲、阪急岡本など)の新築は平均を取ると坪400万円を超えているものも多いとか聞きます。具体的には、アトラス御影山手、グランヴィ岡本、ジオ岡本レジデンス、アトラス六甲グランドメゾン六甲宮山町、この辺りです。
(ただ、これも阪神間の特徴なのでしょうが物件内でのボラティリティが激しい印象で条件のいい住戸に大きく盛られているから平均が上がっている感覚があります。だから、物件見学自体は早い目に行きたいですね。)
最近は阪急だけでなく、JR沿線もそこそこ値上がりしています。
一方、阪神沿線はそこまで上がっている印象はありません。やはり、前からオススメしているジオ阪神芦屋が一番バランスはいいんじゃないかと思います。
ただ、タワマンじゃないし、スーパー併設ではあるものの共用部はほとんどないと言ってもいいほどあっさりしております。
ブリリアタワー箕面船場に惹かれる方には物足らない部分もあるのかなぁ?とは思いますがいいマンションだと思います。
ちなみに、大阪タワーが今資産性のみをファクターに質問者様のご条件で新築マンションを選ぶのなら、プラウド阪急塚口駅前にすると思います。
他が高くなってきたので、相対的に割安になってきました。

阪神間の中古タワー

冷静に考えると箕面船場を選ばなくとも阪神間にもタワマンはあります。

私自身、真面目に購入を考えた、、、いや、現在進行形で購入を考えている物件です。
何気にスムログ出張所ではけっこう阪神間の物件のこともよく書いています、、、ので、たまにのぞいてね!

御影タワーレジデンス

阪神間では一番シンボリックなタワーマンションです。阪神御影駅すぐに建つ「御影クラッセ」直結の地上47階建タワーマンション。築12年くらいで直近で大規模修繕を行っていますからしばらくは安心して住めるんじゃないでしょうか!?
御影クラッセには阪急オアシスや無印良品などが揃っていて、日常使いにはとても便利です。



マンションとしては共用施設はエントランスなどめちゃくちゃ豪華です。デザイン的にはブリリアタワー箕面船場のような現代モダンなテイストではなく、もっと重厚感のある雰囲気ですが石の材料の良さなど、今では実現不可能なんじゃないかと思うくらいの高級感です。







まあ、ここは個人の趣味みたいなものですが例えば、Wホテルとリッツカールトンでどちらに高級感を感じますか?という話かなと。

そして、箕面船場にはない魅力としてマンション周りが成熟している街で飲食店なんかもたくさんあります。好みはあるものの、街としてはこちらの方が住んでいて楽しいんじゃないかな?と思います。阪神御影自体は比較的庶民的な街ですので、ライオン堂のような有名な角打ちや独特なことで有名な餃子の王将などもすぐ近くにあるので、街としては住んで楽しいんじゃないかなと思います。
三宮にも阪神電車に乗れば、すぐですし。

相場的にはけっこう上がってきており、中層階で平米100万円くらいかな?という印象です。周りに比べて、ずば抜けて高いので、眺望はどの向きもいいでしょう。特に東西の部屋なら、六甲山系の山並みと海が同時に楽しめるというすごく神戸らしい景色が広がっています。

数年前に真剣に検討した部屋があって、その部屋は坪250万円くらいだったと思いますので、この辺りも世間程度に値上がりしていますね。

プラウドタワー住吉&住吉川リバーサイドフォーラム

別のマンションですが住吉川を挟んで隣接して建っており、築年数もほとんど変わらないということでまとめました。

ふたつのタワマン。再都市化west様よりお借りしました。


プラウドタワーは野村不動産の単独事業で住吉川リバーサイドフォーラムは野村不動産、近鉄不動産、長谷工コーポレーションによる共同事業です。野村不動産が両物件とも関わっているからなのか、外観も統一感がありツインタワーの様相を見せています。細いのがプラウドタワー、大きいのが住吉川リバーサイドフォーラムです。この頃の野村不動産のタワマンっていい物件が多いですね。神戸だとプラウドタワー神戸県庁前、大阪だとJVですがクレヴィアタワー中之島、エルグレースタワー大阪同心などです。どれも特にデザインは大変優れている印象です。

この二つの物件の特徴としてはプラウドタワーは所有権の一般的な構成のマンションであるのに対し、住吉川リバーサイドフォーラムの方は東灘区の図書館が併設されていて、普通借地権が設定されているマンションとなります。
普通借地権というのは珍しいですね。最近ですと、シエリア王子公園が近いかもしれません。
シエリアは一部の土地を買っているところもあるそうですので、厳密にいうと違いますがだいたい一緒です。
普通借地権について補足すると定期借地と違い、地主からの正当事由がない限り借地権が続いていきます。ですから、定期借地の時に問題になる「50年後、70年後、どうするの?」という心配もないです。最後まで自分が住み続けたら、立ち退き費用をもらって出て行けばいいですし、途中でいらなくなったら地主にお返しすればいいということになりますから定期借地権のモデルルームで説明されるメリットがきっちりと実現される借主優位な権利が普通借地権です。
以前、シエリアタワー中之島の記事で指摘したような定期借地権におけるリスク要因というものは普通借地権のこのマンションだと心配する必要もないのかな?と思います。

借主にとって優位ということは地主にとっては不利ということで、地上権とともに絶滅危惧種にノミネートされつつある権利ですがここの地主を調べてみると、「住吉学園」ということでそれにも納得。住吉学園は日本一の富豪村と言われた旧住吉村の大地主で、最近ではコロナ禍中に旧村域の住民全員に一世帯3万円ずつの給付金を配布したことで話題になりましたね。詳しいことはぐぐってください。

また、前述のようにすぐ近くに東灘区図書館がありますので、そういう意味でもブリリアタワー箕面船場とも共通点があるような気がしております。図書館は住吉川リバーサイドフォーラムにくっついていますがプラウドタワーからでも隣のようなものですので、図書館によく行かれる方には便利かなと思います。

金額面ではやはり所有権のプラウドタワーの方が少し高い、、、というより、住吉川リバーサイドフォーラムが割安な気がしています。地域柄もあってこの辺りのマンションもけっこう良い値がしています。例えば、直近の新築であるグランドメゾン住吉本町the houseもさくっと完売しました。ここもご多聞にもれず坪400万円程度でほとんどの部屋は億を優に超えていたかと思いますが、、、人気がありますねぇ。

この二つのマンションの大きな区別をスムラボの神戸犬さんに以前聞いたところ、「学区の違いは大きいかも」と言っていました。そういう差もあるそうです。

オススメの住戸

上記のマンションの中で今大阪タワーが選ぶならこれにするかなという部屋をご紹介します。

住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス 24階 82.41m2 6,350万円

https://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_ag/477hajGkUsvvkDF62qNvDa/

坪250万円程度で阪神間の高級住宅街にある高級タワーマンションの上層階が手に入るチャンス!!!
これだけの専有面積で2LDKというのはいささか贅沢ではあるものの、間仕切りをすることは難しくないですからそこまで気にするところでもないかな。

タワーマンションの高騰っぷりは市内だけではなく、郊外にも確実に波及しています。

繰り返しになりますが、JR西宮駅前再開発タワーマンションが坪430万円らしいというのを「正気か、、、」と心の中で思ったものの、噂で漏れ聞こえてくるジオタワー十三の金額とかを聞いていると、西宮も下手したらもっと高くなっても不思議ないのでは、、、というような相場ですので、普通借地権とはいえ坪250万円程度で買えるのであれば、いいんじゃないかな!?と思います。
ブリリアタワー箕面船場でこれだけ眺望の抜ける部屋を買おうと思うともっと高いですしね。。。


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こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

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