ブリリアタワー堂島について

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また、随分と間が空いてしまいました。大阪タワーです。

ブリリアタワー堂島

皆さん、もう言うまでもなくご存知でしょうが「ブリリアタワー堂島」が3ヶ月前くらいに発表されました!!!

いやー、驚きましたね!!!いろいろと語るべきことはありますが、何よりの驚きは、まさか、入居するホテルが「フォーシーズンズホテル」とは!!!

おさらいですが大阪市内のラグジュアリーといえば、
  • グランフロント大阪「インターコンチネンタル大阪」(IHG)
  • ハービス大阪「リッツ・カールトン大阪」(マリオット)
  • 中之島フェスティバルタワーEAST「コンラッド大阪」(ヒルトン)
  • 御堂筋の「W大阪」(マリオット)
  • 本町ガーデンシティ「セントレジス大阪」(マリオット)
この辺りが大阪を代表する5ツ星のラグジュアリーホテルになります。

ホテルのハード的な特徴として、全て「ランドマーク性」があるというのが挙げられます。どれもその時代を代表するシンボリックな高層ビルに入っています。(Wは一戸建てですけど、ランドマーク性という意味では文句のつけようがありません。)
また、御堂筋や四つ橋筋といった目抜き通りに面していたり、主要駅から直結であったりとそれぞれに立地的にも特徴があります。

それがこの場所はどうでしょう。
  • 駅から繋がっていない
  • 目抜き通りに面していない
  • 川沿いでもない
とラグジュアリーホテルの立地としては少々弱い。。。申し訳ないですが、これは紛れもない事実!笑
しかも、グローバルで見たら、コンラッドやインターコンチネンタルといったブランドより、フォーシーズンズはよほど格上です。大阪では格下のブランドよりも悪い立地に後発のフォーシーズンズが出店する、と。

その歴然とした事実を受け入れた上で、この場所にラグジュアリーホテルを作るわけです。そう思うと相当気合を入れた建築計画にしなくてはいけません。

そういった意味で、このマンションは相当期待ができると考えます。

というわけで、パースをドンッ!!!





 

第一印象は「これはパークコート青山ザ・タワーかな?」
『いや、白い庇が出ている感じは新ダイビルにも見える!』(ダイビルはよく見ると、庇は全部石張りで相当お金がかかっていますね。)

ということで、今までの大阪のタワーマンションのレベル感をワンランク、いや、ツーランク上げています。

私の主観ですが、一番高そうに見えるタワマンはグランフロント大阪オーナーズタワー
一番かっこいいと思うのはグランドメゾン京町堀タワー。

そして、それらを超えてきそうな期待感があります。

高さは195mということですから、堂島ザレジデンス(138m)を余裕で超えます。堂島ザレジデンスも中之島辺りから見るととても目立ちます。
日本で一番背の高い北浜タワーには少し及びませんがそれでもシンボルとしては充分でしょう!

また、比較対象にはならないと思いますが、一般的にフォーシーズンズレジデンスはすさまじい値段です。日本だと京都に既存物件がありますがすごく贅沢なものです。

https://www.nomu.com/pro/fourseasons-kyoto/

フォーシーズンズ京都

計画について

まだ、公式に発表されていることは少なく、詳細に語れることは少ないです。

ですので、本ブログ自体も7月中旬から始まるという事前案内会の予習だとお考えください。

大切なこと

・ホテルの位置
→ホテルは28F〜37Fまでということで、マンションの間に挟まれるような形になるそうです。間にあるということでは、横浜の北仲タワーのオークウッドホテルと同じですね。パースで見える中間階でFIX窓が多用されているところがホテルのロビー階でしょう。
プールはないんやろうか、、、上記のホテルでは、セントレジス以外はあるはずです。あって然るべきですし、上層階の富裕層からしたら、ここのフィットネスの会員になれるのは大きな魅力でしょうね!

共用施設

ものすごく多様な施設が揃っています。500戸規模でこれだけのコンテンツを備えたマンションは大阪では初めてだと思います。


  • コンシェルジュ
    →2Fと43Fに配置されるそうです。ただ、高層階の共用施設は資料の書き振りからすると、43Fはホテルより上(38F以上)の住居の人しか行けないバーがあるそうです。ということは、43Fに低層階の住民が入ることはできない、、、?
    ビジネス利用も想定した来訪者の受付機能もあるそうで、主にクリーニングの取次と共用施設の予約くらいしか用事のない今までのコンシェルジュとは一線を画す設定です。
  • バトラー
    →有人セキュリティということのようです!すごー。。。
    不審者がオートロックに付いて入ろうとしたら、「もしもし?」って話しかけられる雰囲気なのでしょうね。特に、不特定多数の人が行き来するホテルが併設してあるから、なおさら重要ということでしょうか。(わざとでなくても入ってしまう人もいそうです。)
  • フィットネスルーム
    →27Fに配置とのこと。記憶にあるところでは、ブランズタワー梅田ノースが確か35Fにフィットネスラウンジがあるので、少し低め?
    とはいえ、ダイエットへのモチベーションは上がることでしょう!!!
    ※1 これとホテルのフィットネスは別なのだろうか???
    ※2 ホテルサイドにプールはあるのでしょうか。あるのであれば、会員を募集されるんですかね?この辺の組み合わせは富裕層受けを狙えそうです。
  • パーティールーム
    →表を見る限り、最上階(吹き抜けのようです)と27Fにボードルームという集会室があるようです。
    最上階のラウンジはどの層の住民でも使えるのでしょうか!?
    物件コンセプトからしても最上階のパーティールームは素晴らしい空間になりそうですね。

  • ラウンジ
    →2Fにギャラリーラウンジとライブラリー、27Fにもラウンジ。43Fにバー&ラウンジ。
    2Fの方はワーキングブースなども併設されるようです。そうなると、27Fの方の用途が気になるところです。有人サービスはあるのでしょうか。
    なお、43Fラウンジは高層階住民しか入れないようです。こちらはバーと書いてあるように、飲食のサービスも行われるようですね。住める人が羨ましい。。。
  • アート
    すみません、、、教養がなくて、イマイチよくわかっていないです、、、
  • その他
    →B1にランドリーがあるそうです。これはいいですね。
    あと、駐車場にこだわっているようで、フラットパレットでナンバー読み取りでゲートが開くということでもう完全に富裕層のハートを鷲掴みですね!フェラーリやランボルギーニのような低床車オーナーが駐車場探しに苦労するというのは聞く話です。
下世話な話ですが、管理費はすごい金額になるでしょうね。管理人員の多さに、共用部の数自体も多い。
高層階の単価からしたら、大したことなくても棟内格差の激しい物件ですから、低層階を脚立の上で背伸びしてやっと買えるかな?という層(自己紹介です)からすると、無視できないです。基本的には専有面積×単価で決まるものですから、上も下もありません。とはいえ、さすがにこの設定だと、ホテルより上が高くないと不公平感が出そうですね。

尤も共用部のクオリティはブリリアマーレ有明などで実績のある東京建物ですから、充分に期待できるものになるとは思います!!

間取り

資料請求者限定サイトに出ている間取りを見る限り、なかなか厳しそうです。

どちらも127m2、110m2の3LDKということで非常にゆとりがあるものの、リビングのとんがりや湾曲のせいでスペース的に有効利用しにくいような。(そういう概念で生きていないという気持ちもわかります。)
また、どちらも洋室の広さが少し物足らない。。。
「メニュープランでどにでもするから関係ないよ」という声も聞こえてきそうですが、区画の形が悪く面積効率が良くならないという構造上の問題は根本的に解決するのは難しいと思います。
この点においては梅田ガーデンに軍配が上がることは確定ですね。何しろ、向こうは真四角なので無駄がないです。(=面白くない。だから、ブリリアのキャッチコピーはこうなったんでしょうね)

あと、外周に避難通路と書いてあるのもポイントですかね。基本的にはバルコニーはないということでしょう。

そういった意味でも、パークコート青山ザタワーに似ています。避難の考え方もここと同じはずです。



参考:パークコート青山ザタワーの平面図


あと、間取りという点で心配なのが建物の全体計画でして、マンションだけでもこれだけ複雑な共用部の配置に高級ホテルまであるとなるとどれだけEVがあるのかも想像つかないですし、見てみないとわからないポイントが多いですね。

相場感

ベンチマークは堂島ザレジデンスマークタワーということで、シンプルです。
築8年でスタイリッシュな外観が特徴的な物件です。現在の相場観では坪350万円〜くらいの印象です。

執筆時点(2021年7月10日)のキャプチャ


グレードもすごく良いですし、構成もシンプルな建物ですので、前述の管理費の心配などもこのマンションよりも少ない。
築10年のアドバンテージはありますが、長期的に見てサスティナブルなのは堂島ザレジデンスじゃないかなと思います。

正直言って、堂島ザレジデンスの中古価格は「あれ?結構お得じゃない?」という印象。
例えば中津駅直結のブランスタワーやファインタワーの方が高いかも!?くらいの感じです。また、新築ですが、グランドメゾン新梅田タワークラブレジデンスの方が少しだけ高いです。
個人的には利便性ではこれらのマンションよりも堂島の方が勝っていると思うのですけどね。

じゃあ、ここもそれくらいの値段なのかと言われると、そんなに甘い話はなさそうです。

平均単価自体は坪600万くらいかな?とは思いますが、これにはあまり意味はないと思います。最上階近い王様住戸はいくらしても不思議ではないですし、坪1000万円はかるく超えてきそうです。(個人的には、ベイシティタワーズ神戸の最上階、坪800万円を見てからというもの、この手の住戸がどんなに高くても驚くことはなくなりました。)

さらに、ライバル物件である梅田ガーデンレジデンスは39階までしか分譲がないというのも大きい要素です。富裕層からしたら、梅田ガーデンは物足らないでしょう。ということで、ホテルより上については青天井に高くなると考えるのが妥当。

一方で低層については、抜け感がないことに加え、モロに梅田ガーデンレジデンスとバッティングします。
梅田ガーデンは確かに定期借地という弱点があるのですが、立地の希少性と住友不動産ということを考えると「安いわけがない」よねぇ、と。
というか、低層部に関しては梅田ガーデンよりもブリリアの方がたぶん安いと思います。梅田ガーデンは魅力を立地に全振りしている物件ですので、他の要素はディティールだよね、、、と思えますがブリリアはもっと生活に軸足を置いた人に向いている物件です。言ってみれば、実需向き。

周辺について


  • 見てお判りのように、中層階までは絶望的に抜けない
  • 逆にホテル上の住戸であれば、リバービューの眺望は得られるでしょう
  • 古河大阪ビルはふつうに考えれば、三井レジのタワーマンションになると思われる。リバービューだし、立地は三井の方がいいとは思うものの、このクオリティのものを仕上げてくるのかな?あと、ふつうに考えれば、販売時期がウメキタ2期とモロバッティングすると思うので、そこもきつい。。。「晴海フラッグパークタワー勝どきをぶつけても問題なかったしいけるやろ!」ってほどは甘くないような気がします。所詮は地方ですから。三井さんが一番わかっているでしょうから。(だから、三井さん!!庶民向けのタワーマンションにして!!!)
  • 東洋紡はDCになると風の噂で聞いた気がするのだけど、ググっても出てこない。
  • 日用品はドウチカのドラッグストアで。あとは阪神百貨店か大丸をスーパー感覚で。案外使えます。個人的には、大丸の地下二階にはよくお世話になっています。夕方になると、野菜や果物は安くなります。近所のスーパーより安いくらいで重宝しています。
  • 飲食店の数は数え切れませんでした。高い店も安い店も星の数ほどあります。何しろ、四ツ橋筋挟んですぐ北新地です。料亭やクラブもさることながら、おっさんのオアシスとり甚まで揃っているところが街の懐の深さ。
  • そんな年頃の子供のいる人が住むマンションなのか?とは思いますが、小学校区は扇町小学校です。遠い!フラットではあるものの、大人の足で20分くらいのイメージです。半分くらいは地下街でいけるもののちょっと気の毒になる距離感です。しかも、大阪駅から濁流のように南へと流れてくるおっさんの人波とは逆方向に歩かないといけないわけですから、よく考えた方がいいような気がします。
    すみません。修正します。中之島6丁目に新設される小学校になるようです。こちらのマンションの入居予定が2024年3月末で、小学校の開校予定が2024年度ということなので、微妙にずれる可能性がありますが(MRで確認してください)大幅に改善されますね!!!
    https://www.city.osaka.lg.jp/kita/page/0000503308.html
いろいろ言いましたが、総じて魅力的。とりわけ、DINKSや子育ての終わりが見えてきたご夫婦なんかからしたら、理想的な立地。梅田ガーデンよりいいところはネガ要素が少ないこと。奥様の合議を取りやすいのはこっちですね。

まとめ

大阪タワーのような庶民目線で一番気になるのは「そもそも、買える部屋あがあるのか!?」のかという一点に尽きます。
どこでも平米100万円と言われる時代にこれほどのクオリティの物件であれば、多少高くても文句は言えないのは事実。高くてもそれだけの価値があるのは間違いない。

ただ、今回確認して思いましたが堂島ザレジデンスは要確認ですね。「ブリリアに興味をもったのは立地だけだよ」っていう人だったら、非常に現実的なチョイスになると思います。

実のところ、私もそうで「バトラーとか言われても使える自信ないし、それならその分管理費が安い方が嬉しいな」と内心思うわけです。
堂島ザレジデンスも非常にクオリティの高いタワーマンションです。私は中古には抵抗感はないですから全然問題ないです。

先般のふじふじ太さんの記事(タワーマンションってどんなイメージ?)のようにタワーマンションに何を求めていて、何が必要かをじっくり考えて選ぶべきでしょうね。
ちなみに、大阪タワー夫婦は自宅マンションでも「コンシェルジュさんの前を通ると、毎回挨拶されて申し訳ないから前を通らなくていいルートを使いたいよねぇ。」って思うような庶民ですので、「正直、ブリリアは過剰サービスに感じられてうちには向かないかもなぁ」と思っています。(本音)

何はともあれ、注目物件ですし、大阪市内でタワーマンションに興味ある方は話を聞いてみる価値はあると思います。

 

記事に出てきた物件の掲示板

スムログ出張所(マンションコミュニティ)

ABOUTこの記事をかいた人

こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の30歳です。よろしくお願いします。

2 件のコメント

  • 都心に住みたい より:

    大変参考になるまとめでした。でも学区は中之島にできる新しい小中一貫校ではないですかね?

    • 大阪タワー より:

      大阪タワーです。コメントありがとうございます。

      ツイッターでご指摘いただいて、修正しました。教えていただきありがとうございます!!!

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