初の本を出版しました！
こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: シバイヌ
誰に答えて欲しいですか？
全員、マンションマニア、ふじふじ太、稲垣ヨシクニ
メッセージ本文:
三十代後半独身の会社員です。
自宅マンションの売却時期についての相談です。
現在シティタワーズ東京ベイの1LDKに自己所有で住んでいます。
今の残債は3900万円くらいで、所有期間は5年以上です。
2028年に武蔵小杉の新築物件の購入と移住が決まっています。
武蔵小杉は、手付金を支払って売買契約をしている状態で、銀行とは引き渡し後半年を目途に有明を売却することでフルローン借り入れの合意をしています。
半年程度なら有明との二重ローンは支出的には問題ないです。
有明を早期に売却して仮住まいをするか、引き渡しに合わせて売却活動をするか、で迷っております。
早期に売却する理由としては、焦らず高値売却にチャレンジできることと、今後のさらなる不動産市況悪化懸念があるためです。
とはいえ、引き渡しまで有明に住む方が経済合理性が高くなる可能性もあり、中東情勢の影響による工期遅延のリスクヘッジにもなると思っています。
長期的には不動産価格は下がらない気はしていますが、直近の需給動向から今後二年程度どうなるかわからず動き辛い状況となっており、プロのご意見を伺いたく投稿しました。
よろしくお願いいたします。
お便り頂きありがとうございます。
シバイヌ様と似たご相談が最近非常に多いです。
確かに相場の不安が高まっているため、利確を急ぐ方も多い印象です。
結論、私だったら「引き渡しに合わせて売却活動をする」に一票です。
一番の理由としては、私が常々お伝えしていることのひとつですが、住まいという枠組みにおいて「将来のことを気にしすぎて【今】の暮らしを我慢する必要はなく、常に【今】の最善を取りにいくこと」を推奨しているからです。
よって、「今後価格が下がりそうだから本当は有明に住んでいたいけど、一旦賃貸に避難する」という動機での売却はあまりおすすめではありません。
※逆も然りで、価格が上がりそうだからエリアも好きじゃないし別に住みたくないマンションだけど買うのも基本NGです。
経済合理性の観点でみても、賃貸に避難するということは、その間の賃料分確実に損することになります。
その賃貸に住む損以上に、価格が2年後下がると考えているのであれば今売るのもありかもしれませんが、そこまで悲観する必要はないかと個人的に考えております。
※節税メリットを活かす形で、3,000万円特別控除と住宅ローン減税両方取りにいくということならまだわかりますが、今回の買い替えスパンではそれも無理です。
もっというと、仮住まいの賃貸に引っ越す手間と引越し代と、初期費用分もマイナスになります。
仮に東京ベイの1LDKの賃貸に引っ越そうとすと、月額賃料23万円前後くらいしますから、「23万円✖️24ヶ月」と諸々諸経費を入れると、600万円前後の出費は確実でしょう。
今の東京ベイの1LDKの相場が、ざっくり8,000万円〜9,000万円前後くらいであると仮定すると、2年間で約6~7%ほど価格が下がるという計算になります。
2年間でご自宅が600万円以上価格が下がると思うなら売却、価格が維持または下がり幅が600万円以内に収まりそうであれば現状維持という判断基準になります。
※賃料をもっと抑えれるなら、判断軸の金額はもっと下がります。
将来のことはわかりませんが、私は東京ベイの価格が大きく下がるとは思っていないため、後者の判断をします。
なぜそう考えているかというと、以前ブログにした以下記事を参考にして頂ければと思います。
私の今後の見通しと仮説をまとめております。
※あくまで私の仮説なので、今後の価格推移を保証するものではありません。
有明エリアは今後の再開発の余地もあるエリアで将来性も高いです。
最近YouTubeでも語っておりますので合わせてご覧ください。
もしも後売り不可の先売り必須のローンであれば、心の安心という点で早めに売却活動をされる方もおりますが、後売り可のダブルローンOKということであれば、そのプレミアムチケットをわざわざ放棄する必要はありません。
売却期間に余裕をもって、チャレンジ募集をされたいというご意向もわかります。
確かに期限が迫るとかなり焦るので、なるべく売却期間に余裕をもった販売が今は特におすすめです。
いくらで売却されたいかという目線や物件スペックにもよるのですが、仮に今チャレンジで募集をしても、おそらく難しいと思います。
まだホムルズ海峡は封鎖されており、戦争の行方がどうなるか不透明な状況で、消費者態度指数もかなり落ち込んでいる状況です。
売却難易度が上がっている状況下でわざわざ売りに出す必要もないかなと思います。
仮に今売れる価格にして相場通りもしくは割安で売り切ったとして、今後何かのきっかけで相場が回復して価格が上がった、もしくは維持したとしたら、恐ろしいくらい後悔する気がします。
今記事を書いていて思いましたが、後悔の深さで判断するのもひとつかもしれませんね。
以下のイメージです。
「このまま住んで価格が下がって、やっぱり賃貸に避難すればよかったという後悔」
vs
「相場を悲観して賃貸に引っ越したのに価格が下がらなかった後悔」
これはどっちも損する訳で、人によって異なる部分かと思いますが、私なら手間暇かけて動いてさらに暮らしも我慢した分、後者の方が後悔しそうな気がします。
チャレンジ募集する期間をなるべく設けたいということであれば、2028年の引渡日（引越し日）の半年前くらいから居住中で売却開始するのがおすすめです。
そうすれば、合計1年間の売却期間の余裕があるので、チャレンジ募集をする余裕も十分ありますし、ご自身の「売却活動がんばったという納得感」を得る上でも十分な期間です。
大変羨ましいことに残債も3,900万円ということで、どう転んでも含み益はプラスになりそうですから、あまり相場の上下に惑わされ過ぎずに、ドンと構えてご自身の暮らしファーストで判断してほしいと思います！
よろしければ無料の個別相談も受付けておりますので、お気軽にご相談くださいませ！
上記、ご参考にして頂ければ幸いです。
ご講読頂きありがとうございました！
＜ふじふじ太公式YouTubeチャンネル：チャンネル登録者数1.9万人突破！いつもご視聴ありがとうございます！＞
↑↑↑チャンネル登録はバナーをクリック！湾岸マンション・市況や相場・湾岸エリアの街・不動産取引・再開発に関するお役立ち情報をお届けしていきますので、是非チャンネル登録よろしくお願いいたします！月イチのライブ配信もやっております！
ふじふじ太公式インスタグラム！是非フォローお願いします！
湾岸マンション売るなら、シン・湾岸マンション売却！独自サービス4段階料率の仲介手数料！囲い込みなし！
個別相談はこちら！
まずはお気軽にライン登録！ライン登録で購入時仲介手数料一律20%仲介手数料OFF！湾岸マンションアナリアティクスも全公開！
コメントを残す