こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しとなります。
差出人: あすか
契約した新築マンション（竣工まで半年以上あり）の敷地の一部が都市計画道路の一部にかかっています。車道の拡幅は終わっており歩道の拡幅が未着手という状態で、具体的な事業化はまだ計画されていないようです。（市にも確認のメールを出しましたがまだ返答なし）
この先、実際に事業化されてその敷地が収容された場合は、容積率オーバーで既存不適格となってしまいます。
契約時、重要事項として「事業化された場合は今後同じ規模での立替はできなくなる」旨は説明されましたし書類に記載もありますが、部屋自体には影響はないというような話だったので、あまり深く考えずに判を押してしまいました。
起こるか起こらないかも分からないことですが、そもそも「既存不適格になるかもしれない」物件であることに変わりはないので、リセールバリューに影響するのではないかと非常に心配しています。（10年後くらいに売却を考えていました）
横浜の私鉄沿線、急行停車駅フラット徒歩5分以内、デザインに特徴のある中堅ディベロッパーの物件です。
なお、既存不適格は違法建築とは異なる点は理解しています。
実際、リセールバリューには大きく影響するのでしょうか？また、こういった物件は普通に流通しているものなのでしょうか。
ご質問頂き有難う御座います。
私ふじふじ太が回答させて頂きます。
結論ですが、都市計画道路による「土地の収用」による既存不適格となると、程度によっては多少資産価値に影響が出る可能性がございますが、そこまで気にするレベルではないかと思います！
※土地の収用の程度次第でもありますが、ご質問から察するに歩道のみということですので土地全体のごく一部ではないかと予想しております。
まずは今回のお話のポイントとして、将来的に「同じ規模での建て替えができなくなるからリセールバリューに影響する」という因果関係ではございませんのでご留意ください！
同じ規模で建て替えができない可能性がある物件ということであれば、他にも結構たくさんございます。
多くの大規模マンションは、都市計画で定められている用途地域の制限の緩和を受けて建設されている例がほとんどです。
代表的な例を挙げるとすると、用途地域の規制よりも街づくりの一環で地区計画が優先されて容積率・高さ制限が緩和されたり、異なる用途の建物を複合的に建設することで特別に容積率をＵＰしてもらうといった例です。
規定値をオーバーして建設されるので、当然建設に当たっては東京都含む関係各所から特別な許可を得た上で建築されております。
むしろ大規模タワーマンションの多くは、上記のような特別な許可をもらって建設されているものがほとんどです。
ただ、将来的には法令が変わることもありますし、地区計画の方針が変わる可能性もゼロではありません。
そうなると建築時に下りていた許可が、70年後か100年後かわかりませんが、建て替える時に必ず許可されるとは限りませんので、将来同規模のマンションを建て替えられるという保証は誰にもできません。
それでも大規模マンションがここまで人気が高まっているということを考えると、将来の建て替えを不安視されて買い控える方はかなり少数派だと思います。
さて、少し話が脱線しましたが、
では今回のあすかさんのケースで何が資産価値に影響を与えるかというと、
「将来的に住宅ローン付けが難しくなる可能性がある」という点です。
銀行によっては「土地の収用」が原因の既存不適格では、担保評価の低下により一部ローンが減額になる可能性もあるとのことです。
※某大手メガバンク担当者ヒアリングによる。
今の物件価格高騰を支える主な要因は、住宅ローンという商品が秀逸に素晴らしいからです。
その住宅ローンのメリットを活かせるのであれば買う、そうでないのであれば買わないということになるでしょう。
借地権の物件が所有権の物件より安く取引されるのは、築年数が経過すればするほど住宅ローン付けが難しいからという理由も大きいです。
とすると、既存不適格は資産価値に影響するじゃん！
と思われそうですが、ご安心ください！
今は銀行のバリエーションも多いことと、元々資産価値の高いマンションを購入しているのであれば、少々の既存不適格があったとしてもほとんど影響しません。
ネット銀行系であれば担保評価よりも借入をする方の属性を優先する傾向があるため、マンションの場合は特に担保評価はそこまで借入額に影響しないようです。
よって、今回あすかさんの購入する物件ですが、新築であること、徒歩5分以内、中堅ディベロッパーの物件ということですので、既存不適格によるリセールバリューへの影響は限定的とみるか、ほとんどないと考えてもらってよろしいかと思います！
せっかく一度気に入って購入したマンションですので、手付放棄のキャンセルはもったいないと思いますよ！
10年先のことは誰にもわかりませんので、今の生活を大切されてみてはいかがでしょうか！
ご質問の本質は、以前もお便りがあった「マンションがちゃんと建て替えできるか不安」という内容に近いと思いますので、各先輩ブロガーさん達の記事もご参考にして頂ければと思います。
■お便り返し28の返し「それでも不安なマンション終末論」【DJあかい】
■分譲マンションの将来。購入してから50年後、70年後にどのような状態になっているか？
またDJあかい先輩が以前類似する質問に応えておりましたので合わせてご参考ください！
■お便り返し－29 都市計画道路の土地収用で既存不適格マンションになったら資産価値は？【DJあかい】
本日は以上になります！
ご購読頂きありがとうございました！
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借地権物件のデメリットとして将来のローン付けの困難性をあげておられますが、あくまで定期借地権の話かと存じます。普通借地権物件に対する誤解を招く恐れがありますので、お手数ですが修正いただけますと幸いです。
コメントありがとうございます！
残念ながら、普通借地物件でも所有権の物件と比較するとローン付けは難しくなります。
新築マンションであればそこまで苦労はしないかもしれませんが、中古となると少しハードルが上がります。
もちろん借地権付き物件でも融資を積極的に出す銀行もありますので、借地権付き物件を売却をする時には、銀行とセットで提案をすると良いかもしれませんね！