分譲マンションの将来。購入してから50年後、70年後にどのような状態になっているか?

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DJあかいさんの回答にコメント欄でなんか怒られが発生しているので、のらえもんさんも別の視点から参戦してみます!

なお、あかいさんの回答、私は良いと思いますけどね。まずは先に進めよ、その先に未来があるさ、という考え。好きです。

−−−
差出人: マンション不安

誰に答えて欲しいですか?
全員, マンションマニア

メールアドレス:
マンションに長年住んだあと解体などの合意が取れるか不安に思っています。

マンション購入を検討して半年ほどが経ちました。
未だに知識がまだまだ足りていない状態で購入に踏みきれていません。

中でも心配なのはマンションを購入してから50年後、70年後にどのような状態になっているかということです。

修繕などをきちんと行ったとしてもいつかは建て替えの必要があると思います。そういったマンションが老朽化してきた場合に、
○住むのが難しい状態になった場合に理事会で4/5の賛成を得て建て替えができるのか。
○建て替えをしなくていい状態であっても、きちんと住民が必要な分の積立金を支払ってくれるのか。
○そもそも、居住者がほとんど居なくなり、ぬけの殻のようになっていないか。
など居住者の高齢化が進んでいると思われる中で合理的な判断が果たしてなされるのかという不安があります。

ネットで調べても、「早めに売りましょう」などというアドバイスはあっても、根本的な解決法は出てきませんでした。

それならばやはり戸建を購入したほうが後々面倒になることは少ないような気もしています。

マンションのプロである皆さんはマンションに50年住み続けるのでしょうか。
その場合、上記のような不安はないのでしょうか。

よろしくお願いいたします。
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マンションが終わる時、3つのパターンに分かれると思います。

  1. 住む方の意思で老朽化したマンションを建て替え
  2. 住む方の意思で老朽化したマンションを更地化して、土地を売却、精算。
  3. そのどちらも意思決定できず朽ち果ててる
なお、定借マンションは2であることは確定しております。土地の売却ではなく、土地の返還で終了となりますが。ですから、「マンション不安さん」がマンションの行く末に不安をお持ちであり、それが購入意思決定を邪魔しているのであれば、定借マンションの購入をおすすめします!定借期間が70年あれば、まぁご自身の平均寿命よりはずっとマンションのほうが長持ちしそうですね。

と、ここで話を終わらせてしまうのももったいないので、もう少し思考を深めていきます。

世の中のマンションの建替え事情はどうなっているのでしょうか。実は建て替えまでこぎつけられたマンションは、かなり少ないのです。こちらにまとまっているので、ご確認ください。

先のオリンピック前後に建てられた集合住宅黎明期の物件が次々に建替え適齢期に入っていますが、7割方は東京都、その他に神奈川県・大阪府・神戸市がほとんど。つまり大都会で建て替えの合理性があるところであることがわかりますね。これ以外の1960年代に立てられたマンションは、建て替えリストに載る予定もあれば、内部分裂でどうしようもなくなったところ、建替え計画が立ち上がるものの高齢者の「ここで死にたい」という声が強く先に進まない事例など、様々あるでしょう。建替えを推進するには類稀な政治力が必要なのです。

さて、マンション不安さんのように自分が買ったマンションの先行きの心配をする方は案外多いと思います。しかし、2070年どころか、2060年の日本は総人口が9000万人を割り込むという人口推定が発表されていますから、自分が購入するマンションというミクロの心配より日本全体、マクロの方をまず心配されたほうが良いと思います。

すなわち、
  • 50年後も自分が買ったマンションは満室でいられるだろうか?
  • 建替えの合意形成よりも、その時点で建替えることに経済合理性があるような社会情勢になっているだろうか?
という点でしょうか。

人の頭数が減り、肝心の世帯数も減少となると、日本は末端から壊死していくでしょう。日本の田舎津々浦々までガス電気水道という基本インフラを引くことに合理性がなくなり、また跡継ぎも都市に出てしまった山間部の村々、瀬戸内海の島々などが朽ちていく現状を確認できます。これが最終的に都会の一部までに来ることになります。この撤退戦については国土交通省のホームページでも検討資料が公開されています。詳しくはこちらをご覧ください。だからこそ、撤退戦エリアの中側に家を購入したいと思いますよね。



さて、私は趣味の範囲でオンラインサロン「近未来予想図」のオーサーをしている立場ですから、ここから人口減少に向かわない日本の未来予想を建てるとすると:
  • アンチエイジングの技術が完成し、人間は不老不死の存在になる。出生数は減少するが死なないので住宅の需要は引き続き必要になる。
  • 人口子宮の技術が完成。「日本人量産計画」の名のもとに、子育てを望む、全ての方たちに突如として自分の息子と娘が一人づつ割り当てられる。
  • 移民制度を段階的に解禁。津々浦々に、日本語が標準語ではない外国語コミュニティが次々とできあがる。資本を持った中華系が日本の土地を買いあさり、家族や同郷人を呼び寄せる。「純粋な日本人」を求める排斥や極右活動が盛んになったり、ポリティカル・コレクトネスの名のもとに弾圧される。
・・・なんだか暗い未来予想ですかね?しかし、日本全体、マクロで救われないと、50年後のマンションはほんのごく一部を除いて暗い見通ししかできなくなり、これを回避するためにはかなりの強硬策を強いられます。それこそ強烈なコンフリクトや人権問題をブッチするほどの。

今回のコロナ禍で出会いが少なくなり、出生数が下がっているというニュースを聞くにつれて、将来に禍根を残すし、早いところ解決しないとまずいぞ、と一人の日本人として焦っています。

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マンションコミュニティをご覧のみなさまこんにちは!東京湾岸タワーマンションに居住中という設定の湾岸妖精・のらえもんです。 マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを運営して早7年、スムログもやってます。よろしくお願いします!
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2 件のコメント

  • マンション不安 より:

    質問者です。
    DJあかいさんに続き、ご丁寧な回答ありがとうございます。

    定期借地権は盲点でした。確かにゴールが決まっている分、住民同士で揉めることもなさそうですね。安いですし。

    所有権と比較した場合のデメリットは、築30~40年くらい経った場合に売りづらくなることくらいでしょうか。


    また、マクロな視点からの検討が必要ということも大変ためになりました。
    人口が減ったとしても需要が消えないであろうエリアを選定することが必要なのかなと思いました。
    どうもありがとうございました。

  • より:

    人口減少を補うべく、大量の外国移民が日本に来る未来に於いて、
    現在の日本人が好むエリアと同じエリアを移民が好むとは限らないでしょうし、
    温暖化が進む中で50年後、70年後の暑い東京が日本の首都のままなのか?って心配もありますし、
    >人口が減ったとしても需要が消えないであろうエリア
    を、今から断定できるのでしょうか?

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