リビオタワー品川にみる現在のマンション市況

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リビオタワー品川が10月に引渡しを迎えます。

何かと評価が分かれる物件で、現在のマンション市況の縮図の様な物件なので都心の市況感と併せてまとめてみます。

概要

所在地：東京都港区港南3-4-4
交通　：JR品川駅徒歩13分
竣工　：2026年5月
総戸数：815戸

品川駅港南口の15年ぶりの新築マンションとして大変注目されました。

2025年3月の一期一次の販売状況としては、モデルルームの予約を取るのも困難で、

・価格帯：650万円～1350万円程度　中央値は750万円程度
・申込倍率：3倍から139倍　平均倍率約12.4倍

と好調そのものでした。

品川周辺の再開発は国内でも最も集中しているエリアであり、高輪ゲートウェイシティの開業も相まっての結果と言えます。

・2025年3月27日：高輪ゲートウェイシティ暫定開業
・2025年3月28日：高輪ゲートウェイシティ全面開業
・2029年　　　　：トヨタ本社移転
・2030年代　　　：リニア新幹線開通
・2030年代　　　：南北線延伸
・2030年代　　　：品川浦再開発

と今後の発展は約束されております。

現在までの状況

一期一次の好調を受けて期を追うごとに値上げ、現在は坪単価の中央値が1000万円程度となりました。

同時期の新築物件に、豊海タワーマリン＆スカイがあります。

両社を比較すると、

リビオタワー品川
一期一次：坪単価750万円程度→三期二次：坪単価1000万円程度（+33％程度）

豊海タワーマリン＆スカイ
一期一次：坪単価620万円程度→三期二次：坪単価730万円程度（+17％程度）

とディベロッパーの値上げ姿勢に大きく違いが見えます。

両物件の近隣中古マンションの値動きを見てみます。

コスモポリス品川（リビオタワー品川周辺）
2025年：坪単価550万円程度→2026年：坪単価650万円程度（新築乖離率53％）

勝どきザタワー（豊海タワーマリン＆スカイ周辺）
2025年：坪単価600万円程度→2026年：坪単価700万円程度（新築乖離率4％）

となっており、豊海タワーマリン＆スカイ（三井不動産）が近隣中古物件の市場動向をみて値上げをしたのに対して、リビオタワー品川（日鉄興和不動産）は市場をあまり考慮せず値上げをしてきた様に見受けられます。

（※コスモポリス品川は2005年築なので築年数の違いが大きいことも考慮して）

現在おかれている状況

マンション価格高騰による世論を受けて、2025年11月より販売開始したセントラルガーデン月島ザタワーでは引渡し前転売の場合は手付金を没収するとして、転売の禁止が明確化されました。

それにより、今まで都心マンション価格を上昇させていた新築転売投資家が退場することになりました。

その他別の記事でも紹介した様々な要因により都心マンション価格は現在踊り場を迎えております。

（※売出価格下落、成約価格維持、在庫増、成約減）

それにより、リビオタワー品川は、

・複数契約している新築転売投資家は引渡し前に売買しないといけないため狼狽売り
・ブランズタワー芝浦よりも坪単価が高く以前の様な売れ行きではないためディベロッパーから先着住戸が出ている

状態となっております。

リビオタワー品川のこれから

リビオタワー品川が竣工をむかえ、購入者様向けの内覧会が実施されました。

当社スタッフも同行させて頂きましたが、仕様の高さ（特に共用部）が素晴らしいとのことです。

また、専有部においても特に東向き、レインボーブリッジビューの眺望が圧巻とのことです。

現在在庫は70件以上出ており、今年の秋から来年春にかけて在庫は更に増えると考えられます。

シナリオとして、

・実際の内見で印象がよく、中古の売行きが良いため在庫は早期にはける
・高値募集が多いため、在庫滞留により下落圧力がかかる

と両面が考えられます。

まとめ

ディベロッパーの方とお話していると、新築の計画を当初坪1000万円で販売予定だったけど、市況が良いので1300万円にする、といったお話を聞くことがあります。

建築費の上昇以上に、企業の利益確保のための価格上昇がかなり大きいと考えられます。

現在のマンション価格は停滞しており、選びやすい時期になっております。

長い目で見るとインフレの影響でマンション価格は間違いなく上昇するでしょう。

マーケットに精通した不動産業者を味方につけて、最高の物件を購入して下さい。

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