『底値で買いたい』『まだ下がりそう』と考えて買えない今、どの様に考えるべきか

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こんにちは、稲垣ヨシクニです。

『Xでみると連日値下げのポストが』
『まだ下がりそうなので様子見』

というお客様が増えております。

特に湾岸エリアや、都心の大規模マンションを検討している方ほどこの心理が強く働いています。

実際、足元では以前のように出せばすぐ売れるというマーケットではなくなっており、在庫の増加や一部の価格調整も見られます。

『成約価格は横ばい、売出価格が上昇、成約数が減少、売出数が増加』となっており、簡単に言うと『強気の売出に買い手がついてきていない』ので、売出価格の値下げが目立つ状況となっております。

昨年秋口から買取再販業者と新築転売ヤーの撤退、今年に入って金融庁の地銀、信金への不動産融資の縮小勧告、都市銀審査金利上昇による借入金額の縮小と晴海フラッグT棟、三田ガーデンヒルズといった大規模物件の大量在庫放出が重なって今の様なマーケットとなっております。

そして、ここが大事なのですが、今のように『まだ下がりそう』と多くの人が感じている時期こそ、後から振り返ると比較的買いやすいタイミングだった、ということは不動産では珍しくありません。

直近で言うと新型コロナウイルスが蔓延し始めた2020年も同様に『まだ下がりそう』と多くの人が感じている時期でした。

今起きているのは『暴落』ではなく『調整』

足元で起きている変化の起点として分かりやすいのが、湾岸の大量供給ですが、特に晴海エリアでは、売出在庫の増加、繰り返される値下げ、売却を急ぐ売主の存在が注目されるようになりました。

つまり、以前なら市場が吸収できていた売り物件が、一時的に吸収しきれなくなっているわけです。

これは言い換えれば、価格が下がるべきだから下がっているというより、供給が一時的に多すぎて需給バランスが崩れた結果、価格調整が起きているということです。

私はこの違いは非常に大きいと思っています。

景気後退や金融危機で需要が激増しているならともかく、日々繰り返される株高で日本経済の未来は明るい状況です。

実際には、『買える人がいなくなった』のではなく、『今はまだ待てるなら待ちたい』という心理がSNSを中心に広がっている状態です。

なぜ今、買い手の心理がこんなに弱いのか

では、なぜこれほどまでに『まだ下がりそうだから買えない』という心理が広がっているのでしょうか。

理由はシンプルで、ここ数年強い相場が長かったための反動です。

強い相場が続いた後に在庫が増え、値下げ事例が出始めると、多くの人は『これは始まりではないか』と考えます。

少し下がったものを見ると『さらに下がる気がする。だから今は待とうとなる。』これはごく自然な反応です。

つまり、今の買い控えは、金利や在庫だけではなく、心理的な慎重さがかなり大きいということが言えます。

そして相場というのは、この心理が一度極端に傾くと、実態以上に弱く見えることがあります。

これからどうなるか

ここからが本題です。
私は今の市況を短期では弱いと見ていますが、中期で大きく崩れ続けるシナリオは考えにくいです。

その理由は大きく3つあります。

①新築の供給戸数が減り続けている

不動産経済研究所によると、首都圏の新築分譲マンション発売戸数は2025年度に2万1,659戸、前年度比2.6％減で、4年連続の減少となりました。

人口が増加して、供給が少ない以上、需給バランスでは需要が勝ります。

②建築価格が高く、新築価格は下がりにくい

新築マンションは、土地だけでなく建築コストの影響を大きく受けます。

そして今の市場では、価格が下げられず、供給を絞るという形で調整が起きております。

三井住友トラスト不動産の見通しでも、「新築マンションは価格が下がる要因が見当たらず、引き続き上昇トレンドが続く」と整理されています。

新築が高いままであれば、当然ながら中古にも下支えが入ります。

中古だけが長く大きく崩れ続けるためには、新築が安くなるか、需要が大きく毀損する必要がありますが、現時点ではその両方とも考えにくいです。

③株高、資産インフレが都心需要を下支えしている

都心の高額帯マンションは、実需だけでなく、資産性を意識した買い手にも支えられています。

ロイターでは、富裕層やパワーカップルによる購入、そして株高や資産インフレが、都心住宅の価格を押し上げる要因になっていると報じられています。

もちろん株価が大きく崩れれば話は変わりますが、朝倉慶氏など多くの専門家は株価はまだまだ上がるとみております。

だからこそ、今の踊り場を抜けた後は、また緩やかな上昇に戻りやすいと見ています。

在庫は永遠に積み上がらない

今は在庫が増えている。

これはその通りです。

価格が弱くなると、まず売却を急ぐ人が売ります。

そして、強気すぎた売主が価格を修正します。

その後、条件が良い（坪単価が低い）部屋から徐々に売れていきます。

こうして在庫は徐々に整理されていきます。

今都心マーケットはこのフェーズにあると考えられます。

時間軸としては、ここから1年程度かけて在庫が整理され、相場が回復方向に向かうと見るのが妥当ではないでしょうか。

多くの人が買えないのは『価格』より『心理』が原因

ここで一番お伝えしたいのは、今買えない人の多くは価格ではなく心理で止まっているということです。

もう少し下がるかもしれないという気持ちはよく分かります。

ただ、底値は誰も分からない以上、今のマーケットを考慮すると、購入後若干相場が下がったとしても中期的には取得金額以上の相場になっていると考えられます。

金利がまだ低いうちに、残債を1ヶ月でも早く減らすべく、今購入する選択は正しいと思います。

私は『底値を待つ』より『踊り場で拾う』考え方をお勧めします。

まとめ

今の市況は、確かに気持ちよく買える相場ではありません。

在庫も増えているし、値下げ事例も出ている。

だから不安になるのは当然です。

これは相場崩壊ではなく、需給調整です。

湾岸で崩れた需給バランスが都心にも心理的に波及し、いま一時的に買い手が弱っている。

でも、在庫は徐々に整理され、新築供給は少なく、建築価格は高く、都心資産への需要も根強い。

であれば、今の踊り場を抜けた後は、また緩やかな上昇に戻ると考える方が自然です。

底値を待つより、踊り場で拾う。

今のマンション市場は、そういう発想の方が合っているのではないでしょうか。

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